个人对奥克兰整个地产一些不一样的拙见，希望各位前辈指正

bybyby

0222999999 发表于 2017-1-6 09:01
很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.

但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有 ...

我这就是抛我的砖引你的玉，其实您所有观点是在宏观角度考虑房市走势，潜在机会与威胁。您有些分析十分细致，至于数据，我也没查过所以还不到可以和您讨论的层面。 我的这篇文章算是个随想，然后就写了一些而已，并没有对新西兰或者奥克兰房市做个预期或者判断，我也没那资格。只是在讨论在奥克兰本地做房产投资的时候该考量哪些因素，注意，我说的是投资而不是投机。而我对奥克兰地产市场的预期，则是在土地规划等方面，具体的就是 building consent和resource consent方面可能慢慢会做出调整（例如rural改life style或life style 改single等）
还有一点 我并没有拿中国和新西兰地产发展做类比，社会制度不同，观念不同，法制不同，经济框架更不同。但如果一旦房产作为了金融类商品，他们都是有遵循当地规则的一些发展轨迹可循的。
非常非常感谢您回复这么多，营养丰富需要好好消化然后再与您有些探讨。
和各位朋友说一句咱们是讨论不是争论，希望大家各抒己见，图个乐呵。

陌生的香港人

bybyby 发表于 2017-1-6 20:50
我这就是抛我的砖引你的玉，其实您所有观点是在宏观角度考虑房市走势，潜在机会与威胁。您有些分析十分细 ...

再補充樓主一下 unitary plan 並沒有 lifestyle 這個zone 你說的應該是countryside Living 或者rural coastal 或者rural production - 其實按照華人的一般心理反正是郊區 花花草草的大概都以為是lifestyle了  整體雖然是 rural zones （郊區）但具體功能和目的還是有細分的 和 urban zones （市區）(single housing zone 就是其中一個）是不同的兩套系統  但由於rural zone 的密度是極端地非常的低 例如你要在郊區建一個不夠65平方米的 minor unit 至少要1公頃地才可以  要多建一個獨立的房子至少要40公頃土地或者以上（是40公頃而不只是4公頃!）  所以和urban zones 例如single housing 最多600-700 平方米一塊地 甚至mixed housing 那種已經完全沒有住宅密度限制的完全不是同一個概念...

所以 要由rural zones 改成樓主說的single zone 的話要申請所謂 private plan change (普通resource consent 是做不了這個的) 將這塊地的 zoning 整個改過來 (尤其是由郊區變市區) 公眾諮詢是必須配合大量專家評估報告 (生態保育 郊區特色 交通評估 等 ) 相關毛利部落要支持等 成本和程序複雜性非一般resource consent /building consent 可比 ....  

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 21:00
再補充樓主一下 unitary plan 並沒有 lifestyle 這個zone 你說的應該是countryside Living 或者rural coas ...

学习到了，这些知识我是真的不懂。谢谢科普了一下。
我有个朋友在dairy flat 本有个life style，我不知道title 严格来讲是不是 但有30000多平方，最近说可以分割了，应该是根据新的UP。所以才想到有那么些个例子， 土地新的规划给很多业主带来了福音，也许一夜之前，一线之隔就带了非常可观的资产升值。
看得出您是地产方面专家，以后如果我有些不懂的，还希望多多指教。谢谢

陌生的香港人

bybyby 发表于 2017-1-6 22:21
学习到了，这些知识我是真的不懂。谢谢科普了一下。
我有个朋友在dairy flat 本有个life style，我不知道 ...

很有可能你朋友的地本身不是在真正的‘郊區’ (目測UP 下 rural zones 的分割面積最低要求都以兩位數字公頃計算 ) 而是屬於市區(urban zones) 下住宅區的 Large Lot Zone  甚至 Rural Coastal Settlement Zone 這種半郊區而已   Dairy Flat 那些地很多屬於半市區半郊區狀態 雖然肉眼看上去好像都差不多   一般人可能就都統稱做“lifestyle”   但畢竟zoning 不同  如果土地還是屬於市區住宅區的這兩個相對郊區的住宅區  相對真正郊區地來說其密度還是會高很多（例如large lot zone 一般分割 4000平方米就可以） 所以人人都愛當花草樹木就是 “lifestyle”  可"lifestyle" 和“lifestyle”  間可以相差很遠呢

這些要求和title 無關  要先看council unitary plan GIS 才看得出來


小弟不是地產專家啦  區區planner而已  研究/討論城市規劃和相關法規是我的興趣 （而不真正是在地產/甚至房價方面 雖然城市規劃無可避免和這前兩者式式相關）  你如果不是拿unitary plan/土地規劃論房產我可不會參與討論呢 呵呵  

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 21:47
很有可能你朋友的地本身不是在郊區 (目測UP 下 rural zones 的分割面積最低要求都以兩位數字公頃計算 ) 而 ...

那请问一下 mix housing suburban 和 urban的区别？可以分享一下么？

陌生的香港人

bybyby 发表于 2017-1-6 22:58
那请问一下 mix housing suburban 和 urban的区别？可以分享一下么？

其實還真的不是很大區別 不過就一些比較近市中心/公交主幹道(urban) 一些則比較居民區吧 居住環境優先吧  (suburban) 但其發展管制上 例如suburban zone 建築覆蓋率只能40%  urban zone 則可以是45%  高度方面suburban zone只能8/9米  可urban zone 則是11/12米 urban zone裡房子的 陽光角要求也寬鬆些  

總而言之 urban zone裡面的房子主要比suburban zone 的可以建得大些 高些  密度則基本一樣（沒有） - 除非是空地分割那就是300（urban）和 400 （suburban）這最低面積之分 不過差別也真的不算很大

bybyby

陌生的香港人 发表于 2017-1-6 22:05
其實還真的不是很大區別 不過就一些比較近市中心/公交主幹道(urban) 一些則比較居民區吧 居住環境優先吧   ...

十分感谢啊，都是干货。谢谢。一边讨论着一边求教，着实从前辈们处学了不少知识，受益匪浅。

x菠萝菠萝蜜

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

同意你的观点， 尤其unitry plan 出来后， 更说明地点的重要性， 政府不是把奥克兰往大了发展， 而且利用现有的土地进行密集化， 那location 仍旧是关键

paulwood

虽然奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里，但只要不偷工省料， 防腐做到位， Epsom. Grey Lynn 照样还有不少百年老屋。

bybyby

paulwood 发表于 2017-1-7 10:45
虽然奥克兰气候 土地常年潮湿 木质地基常年不见阳光，潮气容易渗透到墙里，但只要不偷工省料， 防腐做到位 ...

是啊，那些房子自住较多，所以会花时间精力去维护，甚至很多外面villa 外观 里面已经是现代装修并且地基都换了。
我的意思是木质地基住起来冬天阴冷，保养需要更加细心，成本也会高一些。投资方需要考虑到这些因素。

paulwood

老屋住起来冬天阴冷的原因是屋顶，墙，地板没有保温措施，天花板高， 单层玻璃。

bybyby

paulwood 发表于 2017-1-7 20:16
老屋住起来冬天阴冷的原因是屋顶，墙，地板没有保温措施，天花板高， 单层玻璃。 ...

是的 这些都是原因。您也十分专业，有些错误谢谢纠正，学到不少。感谢

allench

很多人可能都觉得房子是要长期投资的，个人觉得现在社会发展太快，难讲。

qxms

talor 发表于 2016-12-31 22:03
楼主辛苦码了这么多字，先赞一个。
不过，个人不同意楼主观点。
1. 关于土地

感叹号用于表达强烈的思想，不能替代句号

哈哈 说的有道理

来来回回

千万别拿国内和这里比，基本没有可比性
Location ！！！