奥克兰的房产价格已经明显开始下降了，大家觉得这个过程有多久呢?

Quad

Lease 发表于 2016-11-2 23:36
此君乃是个大空头，空了几年了，年年都在喊进入房市风险高。如果你这几年听他的，啥也不买，那就彻底踏空 ...

是个agent 吗？           

Quad

中纽风行者 发表于 2016-11-3 08:35
奥克兰房价是暂时的调整，17年3月将大幅上涨，大家拭目以待吧。导致整个新西兰房价上涨的主要原因是货币发 ...

这跟上面那个， 2008年一样， 正好相反。              

Quad

jackfan 发表于 2016-11-3 09:50
1年以后银行开始出现大窟窿，如果你那时候是cash buyer，房子低到你想不到

这个厉害， 必须腰斩啊。。。。

fuyuan

中纽风行者 发表于 2016-11-3 11:21
你拿收入涨幅跟房价涨幅赛跑，这是在开玩笑吗？

你嘴一张，就有结论。

中纽风行者

fuyuan 发表于 2016-11-3 14:18
你嘴一张，就有结论。

个人观点，言论自由。

中纽风行者

Quad 发表于 2016-11-3 14:13
这跟上面那个， 2008年一样， 正好相反。

新西兰经济还不错，银行都这么说。

occc

中纽风行者 发表于 2016-11-3 14:29
新西兰经济还不错，银行都这么说。

新西兰房价要跌了，银行也这么说。。。

你说该信哪个，还是说你愿意相信哪个就是哪个

fuyuan

中纽风行者 发表于 2016-11-3 14:28
个人观点，言论自由。

再自由，也要对自己说的话负责。

Lease

occc 发表于 2016-11-3 14:31
新西兰房价要跌了，银行也这么说。。。

你说该信哪个，还是说你愿意相信哪个就是哪个 ...

ANZ说要跌，BNZ说要涨。

经济两家银行都说不错

中纽风行者

Lease 发表于 2016-11-3 14:34
ANZ说要跌，BNZ说要涨。

经济两家银行都说不错

Lease给预测一下明年是涨是跌

Lease

中纽风行者 发表于 2016-11-3 14:35
Lease给预测一下明年是涨是跌

涨...............

occc

Lease 发表于 2016-11-3 14:34
ANZ说要跌，BNZ说要涨。

经济两家银行都说不错

那这个问题就严重了

要不再问问asb和westpac怎么看？

中纽风行者

occc 发表于 2016-11-3 14:31
新西兰房价要跌了，银行也这么说。。。

你说该信哪个，还是说你愿意相信哪个就是哪个 ...

近期是涨是跌跟我个人关系不大，我是长期持有者，涨了我开心，跌了也不伤心，房子买的早，租金足够还贷款，还有剩余。

Lease

occc 发表于 2016-11-3 14:39
那这个问题就严重了

要不再问问asb和westpac怎么看？

別问他们了，你还是问我吧。我比他们强太多了

中纽风行者

fuyuan 发表于 2016-11-3 14:32
再自由，也要对自己说的话负责。

负什么责？坛子里回几个帖子难道就要负法律责任？

markrey

Lease 发表于 2016-11-3 14:41
別问他们了，你还是问我吧。我比他们强太多了

要不召集  四大银行+KIWI BANK开个会？  大家统一一下口风。。。

中纽风行者

Lease 发表于 2016-11-3 14:39
涨...............

观点一致+1         

Quad

occc 发表于 2016-11-3 14:31
新西兰房价要跌了，银行也这么说。。。

你说该信哪个，还是说你愿意相信哪个就是哪个 ...

信哪个， 看看就知道                 

DAHUA仔

Lease 发表于 2016-11-3 12:59
唉，简直连基本的common sense都不懂。低利率的时候要减轻负债？难道等到高利率的时候增加负债？

如果你 ...

Peer 说的没错,投资的逻辑就是这样.

低利率〉资产价格上升〉去杠杆（投资收益落袋）〉经济好转并通胀抬头〉提高利率〉经济收缩（失业）〉资产价格下降（破产）〉加杠杆（有资本的投资者扫货）〉经济刺激〉低利率，完成循环。经济运行过程中有很多变量，但宽线条的路径是这样的。

每一轮循环过程中都有不少人跟风不明所以的赚到钱，但通常能做到在资产价格下降时扫货的人才能称作投资者

Lease

DAHUA仔 发表于 2016-11-3 14:48
Peer 说的没错,投资的逻辑就是这样.

低利率〉资产价格上升〉去杠杆（投资收益落袋）〉经济好转并通胀抬 ...

你也说了，这是粗线条。实际投资中，有几个能在最低点买入？凤毛菱角吧。有一部分人是在趋势确定后介入的。而一个趋势确立之后，不会轻易改变。具体说新西兰的这轮房产牛市，我还没有看到趋势反转的迹象

按照你的线路，应该是在提高利率的时候，才开始去杠杆。

love_3_month

DAHUA仔 发表于 2016-11-3 14:48
Peer 说的没错,投资的逻辑就是这样.

低利率〉资产价格上升〉去杠杆（投资收益落袋）〉经济好转并通胀抬 ...

低利率〉资产价格上升〉去杠杆（投资收益落袋）〉经济好转并通胀抬头〉提高利率〉经济收缩（失业）〉资产价格下降（破产）〉加杠杆（有资本的投资者扫货）〉经济刺激〉低利率，完成循环。经济运行过程中有很多变量，但宽线条的路径是这样的。


提高利率，目前还没开始
提高到经济收缩，需要更多时间

目前还处于低利率周期吧。。。。所以资产继续上涨

love_3_month

DAHUA仔 发表于 2016-11-3 14:48
Peer 说的没错,投资的逻辑就是这样.

低利率〉资产价格上升〉去杠杆（投资收益落袋）〉经济好转并通胀抬 ...

另外你这个似乎更侧重于断线买卖。。。

DAHUA仔

Lease 发表于 2016-11-3 14:01
你也说了，这是粗线条。实际投资中，有几个能在最低点买入？凤毛菱角吧。有一部分人是在趋势确定后介入的 ...

投资难就在于对时点的把握，大家的性格不同，信息来源不同，即使同一个消息也会产生不同的观点，所以有人赚有人赔。

提高利率时才开始去杠杆可能就有点晚了，会形成踩踏。

至于目前，大家肯定知道新西兰是资金借入国，中长期贷款利率受外部融资成本影响大，我看到有数据显示国际市场美元的成本已经比近期低点提高了50个bp。也就是说无论新西兰央行在未来是否再降息一次刺激通胀，商业银行中长期贷款利率下降空间也不大了。除非美联储反转从去年下半年以来的加息通道。

love_3_month

DAHUA仔 发表于 2016-11-3 15:25
投资难就在于对时点的把握，大家的性格不同，信息来源不同，即使同一个消息也会产生不同的观点，所以有人 ...

确实，加息即将开始，但加几年，最高会到多少，有人预测不。。。。

如果5年时间，加5%（每年1%），到9-10%，估计五年后的价格。。。我都不敢想啊

如果1年时间，直接加5%，到9-10%，估计1年后的价格。。。我都不敢想啊

中纽风行者

love_3_month 发表于 2016-11-3 15:32
确实，加息即将开始，但加几年，最高会到多少，有人预测不。。。。

如果5年时间，加5%（每年1%），到9-1 ...

那是酢死的节奏

occc

love_3_month 发表于 2016-11-3 15:32
确实，加息即将开始，但加几年，最高会到多少，有人预测不。。。。

如果5年时间，加5%（每年1%），到9-1 ...

基于目前新西兰房贷利息被美联储加息影响，你要的加息幅度可以参考一下这个图

加息周期开始的话，基本上quarterly change 是0.5,所以一年的话是两个点的增幅。按现在房贷利率来看今年是4，明年这个时候可能是6。当然了，这是一个很简单粗暴的算法。

这里还有一个图无意中看到的，大家可以娱乐一下

Quad

楼上好专业啊， 看不懂                     

Quad

看见图表就晕了                     

微苦蓝山

Quad 发表于 2016-11-3 14:12
是个agent 吗？

我就小小解释一下啊，说完这次不辩解了

1 不是agent
2 最近几年确实一直看空，我总以为房市不会一直涨下去，总有下跌的时候，提醒杠杆风险太大的要小心，对XXX教 涨涨涨 买买买的言论有点看不惯。但长线（三、五年，甚至更长）一直认为房价最终还是会上升的，只是投资者如果杠杆控制不好，很有可能扛不住7%以上的利率，等不到复苏的那天！
3 几年前对于公寓的判断确实错了。
4 最近两年的确入了两套，但都是小盘，租金完全cover房贷的（曾考虑过tauranga，但最后还是选择奥克兰）。
5 入货原因是国内出了一套（北上广的），有资金过来，因为长期还是认为房产值得投资，而且现金流OK就入市了。现在的LVR仍然非常健康。我的投资策略一直如此，也没有说一套做一套。（换句话说，如果没有这笔资金过来这两套不会购入）

别人如何想我无法控制，以后就这个话题也不解释了
：）

Quad

微苦蓝山 发表于 2016-11-3 16:45
我就小小解释一下啊，说完这次不辩解了

1 不是agent

恩， 解释挺合理的。。。。 发表意见， 就事论事就好了。 。。。