我出地你盖房这事靠谱不？给点意见。

mdd6502

谢谢大家参与讨论。还是很有收获的。如果有什么观点请不吝发言。谢谢大家

zealot198226

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:35
这个。。。您估计不常接触合同的事吧。。。所有事都是有合同约束的，不是靠口述就可以达成的。我改变主意 ...

如果奥克兰房价五年以后跌了，你觉得20万不划算，不愿买，别人告你然后告赢了，你也可以说你没钱赔，或者20年之内赔完，别人能拿你怎么办，你的愿意买是建立在奥克兰的房价肯定会上涨的前提下的吧，而且别人还不见得准能赢你，能赢了也不一定能判到他的投资额，这事只能找熟人，找陌生人肯定吧靠谱。

mdd6502

zealot198226 发表于 2016-5-5 19:09
如果奥克兰房价五年以后跌了，你觉得20万不划算，不愿买，别人告你然后告赢了，你也可以说你没钱赔，或者 ...

不一定上涨啊。即使不涨那么也有稳定的租金回报的。除非奥克兰发生重大的自然灾害，那么别说我这个了，买任何房子都要遭殃啊，那相对来说反而20万的损失更小。当然这些都是风险应该考虑的因素。但是您关于违约这些的假设不成立，因为这些可以在合同里设定违约赔偿，不一定是现金，有可能是房子整体包括主房。到时压根不可能出现我赔不起的可能，那么法院会强制拍卖的。您可能是平常看了太多车祸保险理赔赖账的故事了，这个和那个不一样，应该是和欠银行钱最后被法拍的结果一样，不会出现您说的这种赔不起赖账的情况的。

zealot198226

mdd6502 发表于 2016-5-5 19:28
不一定上涨啊。即使不涨那么也有稳定的租金回报的。除非奥克兰发生重大的自然灾害，那么别说我这个了，买 ...

你的房子要能做抵押的前提是没有贷款了，有贷款的话怎么押给别人？不过要真能压你自己的房子那还是比较有保障。

guoshengnz

多想想是好事情啊，有些事情不想就更加没可能。

dssh

陌生的香港人 发表于 2016-5-5 11:10
是的 要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

我也在东区。我家的minor dwelling resource consent已经在3 月份批出了。一般building consent的processing时间是多久呢？如果我的 building consent 在UP实施之前没有批下来，有没有别的办法呢？谢谢

无名逍遥

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:22
您肯定是没看清我前面说的。

top up出来20万是可以当现金/首付，可是如果没有办法贷更多的款怎么买其他 ...

想想 如果是top up 出来的20W , 其实是要付银行利息的。 毛利8%-10%，还有风险。最后扣除银行利息，还不知剩不剩钱，值得折腾吗？

dssh

陌生的香港人 发表于 2016-5-5 11:10
是的 要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

我家也在东区。3月份已经拿到minor dwelling resource consent。请问一般 building consent 需要多久才能批出？如果我的building consent 在UP实施之前没有批出，那council会怎么处理我的case呢？我们的resource consent 上是这么写的： Under section 125 of the RMA, this consent lapses five years after the date it is granted unless: a. The consent is given effect to: or b. The council extends the period after which the consent lapses.

我真不是孙红雷

这不成leasehold了，地是你的，房是人家的，到时候你不爽叫他把房搬走，擦擦擦

snowlight

楼主想的太简单，或者说没有从对方角度去考虑。首先，有20万现金的人，他们一定会有更好的途径去投资，有可能回报率没有你这个高，但是毕竟保障高。假如是银行贷款的，扣除利息那回报率就太低了，投资个房子还可以指望房价涨，你这个除了租金就没有了，风险和回报率不成比例。其次就是合同，就算现在你都写好，可是真有变故，你可以赖，而且合同的条款可以被challenge, 到时官司有的打，律师费就够对方喝一壶的了，这些都是风险。你的房子已经被top up了，所以所剩有效资产也不剩什么，更何况银行的权利是首先被保护的，其他债权人是没有保护的。你这样的情况，那房子再做抵押借钱，其实也就在你房子的title 上加把锁，银行是不可能借的，个人和财务公司可能会，但是利息很可能几乎和信用卡一样，估计29%左右，因为风险和回报必须一致的。

mdd6502

snowlight 发表于 2016-5-6 09:06
楼主想的太简单，或者说没有从对方角度去考虑。首先，有20万现金的人，他们一定会有更好的途径去投资，有可 ...

我只是提出个想法而已. 我从我的利益出发点靠量，当然潜在的投资人得从自身利益靠量风险和收益。发个贴只是想征询下大家意见，没有说逼迫大家投资。回报率是清晰的，至于风险有没有，有多大，值不值得还要看投资人自己的选择。我只是想单纯的咨询下您的意见，20万在现在的前提下有什么更好的投资方式吗？多谢

mdd6502

无名逍遥 发表于 2016-5-5 22:52
想想 如果是top up 出来的20W , 其实是要付银行利息的。 毛利8%-10%，还有风险。最后扣除银行利息，还不 ...

大概还有5%。如果是银行的钱不用一分利息也没有。这个风险有点有5%回报，比买房子的收益率略高，没有升值就是。如果是自己的钱有10%的回报。我个人角度出发，我不会投，因为我有更好的项目能每年用20万赚10万，但是有人能用同样钱赚50万或者更多，有人只能放银行拿3%的利息。所以个人觉得10%属于这个风险级别里比较高的回报了。当然每个人看法不同很正常。要不大家才讨论呢不是。多谢参与。

love_3_month

关键一个是回报，一个是风险。你有抵押吗，如果赖账了对对方有什么保障。

mdd6502

zealot198226 发表于 2016-5-5 19:36
你的房子要能做抵押的前提是没有贷款了，有贷款的话怎么押给别人？不过要真能压你自己的房子那还是比较有 ...

要没贷款了我不就直接找银行TOP UP了吗，还费这劲干吗啊哈哈。

我贷款有70%不到，反正是接近70%， 房子市价100万左右（5房）。如果这个建立起来还能增值，那时就可以把大部分投入套出来了基本上。怎么说呢，在银行的眼里，我这肯定是没有价值了，毕竟他们风险级别比较高，不能超70%（第2个房）。但是如果是人和人打交道的话那么看个人风险承担能力了。我其实的预想是靠律师起草协议来达成私下的抵押（当然和抵押给银行是不同的），我是有意愿把能抵押的东西都抵押的因为我对这个项目的风险是很有把握的而且我通过利用后院空地达到了资产增值最大化，所以我是最大的收益方这点我从不否认，但是确实没有咨询过律师这个抵押的可行性。所以前面关于风险的担忧其实完全不必要，我怎么会放弃这么大的利益而不收回房子呢是不是哈哈。

mdd6502

dssh 发表于 2016-5-5 22:44
我也在东区。我家的minor dwelling resource consent已经在3 月份批出了。一般building consent的process ...

这么慢啊。。。。看来要是真弄还真得抓紧了， 要不真来不急了。RESOURCE CONSENT多久下来的啊？谢谢

mdd6502

我真不是孙红雷 发表于 2016-5-6 00:02
这不成leasehold了，地是你的，房是人家的，到时候你不爽叫他把房搬走，擦擦擦 ...

敢把我之前说的看完不红雷兄。。。

陌生的香港人

dssh 发表于 2016-5-5 23:14
我家也在东区。3月份已经拿到minor dwelling resource consent。请问一般 building consent 需要多久才能 ...

如果RC 已經批出了這應該就不會是問題了  擔心的話去Council 問問吧

mdd6502

love_3_month 发表于 2016-5-6 10:42
关键一个是回报，一个是风险。你有抵押吗，如果赖账了对对方有什么保障。 ...

我理想是把现有房子做抵押，但是有70%贷款。还有俩投资房一个是100%贷款也不能抵押了吧？另一个有大概也70%左右的贷款，但问题是我没有那么多还款能力了因为年初刚top up出来了将近30万放在生意里了，这次去问只能再top up 4万了，撑死了把consent拿下来。 两个部分贷款的房子目前市价大概保守估计都在95万左右吧。只能通过律师拟定的合同把现有房产抵押进去，只是不知道是否可行毕竟还没到要咨询的那步。或者把手里的货部分或全部抵押，大概也值30万。但是如果现在我自己做只能把房子卖掉一个，那样做还不如保持现状呢是不是。我个人对我自身的换款能力和出发点的真诚程度很有信心哈哈，但是毕竟陌生人不了解我不能光听我说啊是不是。有什么好建议吗3月兄？

romeoxiang

RENT TO BUY,  to be honest, it will cause a lot of problems.

dssh

mdd6502 发表于 2016-5-6 10:47
这么慢啊。。。。看来要是真弄还真得抓紧了， 要不真来不急了。RESOURCE CONSENT多久下来的啊？谢谢 ...

我的resource consent花了两个月批出。根据我拿到的RC，有效期是五年。你可以先把RC拿到手，那你有五年的时间去找钱。要不等UP实施了，有钱也做不到了。

ronaldlu

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:43
为什么呢？能讲讲吗？风险太大？还是收益太低？

没保障，用你房产抵押可能有人肯放高利贷，或碰到傻人。         

lijing_0131

zwanything 发表于 2016-5-5 15:39
楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定 ...

顶一下这个，lz避重就轻没回复这个

lijing_0131

其实我觉得这个想法还是可以有的，有可行性具体要看怎么操作，但是按照lz的设计估计没人愿意。对投资方来说主要还是投资风险太高，不仅仅是固有资产投入上潜在风险太多，而且租金回报率也有很大的不确定性。投资者的利益得不到有效保障。但是对于lz来说完全0风险，怎么想这个事情都是百利而无一害啊

诸葛，

true_up_up 发表于 2016-5-5 11:03
这算是空手套白狼吗

人家是在找傻逼啦哈哈。。

根本英俊

mdd6502 发表于 2016-5-5 11:22
买不到60平米的压根。。。每天都在TRADEME上看。最小的一般都是66-70的。能买当然可以了。

不过您说的去 ...

你去drury的KHHome看看吧，它家有个旧小房能卖的，现在作为lunch room。

mdd6502

easyyijie 发表于 2016-5-10 12:01
如果收入可以cover贷款情况下，您可以用您目前的房子top up出钱，做minor dwelling。 租金还可以帮您还贷 ...

我已经top up出来投入到生意里了。。。所以没钱盖房了。。

mdd6502

根本英俊 发表于 2016-5-7 19:42
你去drury的KHHome看看吧，它家有个旧小房能卖的，现在作为lunch room。

好的，非常感谢。我一直在trademe上也关注着其实，但是很难看到这么小的，哪怕别的城市运过来也行

mdd6502

dssh 发表于 2016-5-6 18:35
我的resource consent花了两个月批出。根据我拿到的RC，有效期是五年。你可以先把RC拿到手，那你有五年的 ...

RC是5年，但是不也得申请BUILDING CONSENT吗？BC只有1年吧好像？可以延期一年好象是，但是最多2年吧？要是真5年那么我也不纠结了。方便透露下您拿到RC之前的所有费用吗？您是自己找人一步步做的还是外包给那种一条龙设计申报公司了？有什么推荐吗？多谢

mdd6502

诸葛， 发表于 2016-5-7 16:18
人家是在找傻逼啦哈哈。。

您的回复有辱您的ID啊哈哈