问问,同学们一般会打算在什么时候抛手上的房子?

edwardyd

0222999999 发表于 2015-5-2 00:11
174不是175.

消息已发 :-)

如楼主太多高手在奥克兰，加上人口一路增长，加上中国印度2个人口输出大国提供子弹，奥克兰的房价跌是~~~~~

jinxin56

投资房什么时候抛售看个人眼光

love_3_month

商业房转手卖应该要交税吧，个人感觉，请会计分析。。。

FM811

Lease 发表于 2015-5-1 15:57
就我的人生财务规划而言， 我需要买的投资房已经买够， 无需再买了。由于所有投资房都是positive cash fl ...

“当你有一个亿之后， 你想干些什么呢？周游世界吗？ 我周游完世界， 发现还是新西兰最好。”lease哥说得真好，但绝大多数人今生是不可能有一个亿，所以还是不用等有1亿后再干你想干的事吧，投资是一辈子的事，但投资的目的不是数钞票哦。

gwu

守才奴永远都不会满足。。在新西兰这个地方有分好工作和几个房就够了。。享受生活最重要

0222999999

love_3_month 发表于 2015-5-2 06:52
商业房转手卖应该要交税吧，个人感觉，请会计分析。。。

理论上是这样，不管民宅/商业，只要以买卖为目的，都是要交税的。但也有许多方法避税。这个话题太敏感，我还是不多说的好。

0222999999

edwardyd 发表于 2015-5-2 01:00
如楼主太多高手在奥克兰，加上人口一路增长，加上中国印度2个人口输出大国提供子弹，奥克兰的房价跌是~~~ ...

我绝对不是高手，只是业余的散户。
但，我对房市还真的有些信心不足。
首先，新西兰人口增长的速度是低于房子数量增长速度的。现在的价格相对收入，也的确太高。
政府也还有许多可以限制房价的大招没有放出。所以，总觉得潜在危险不少。
当然，跌我也是不认同的。但觉得涨幅肯定会减缓。
我个人比较谨慎，想法也比较保守。
但我觉得商业物业以及好的lifestyle相对住宅，涨价相对迟缓了些，今后希望更大。我也是上个月刚买了个近邻市区的lifestyle。
一家片面之言，朋友不要当真。。。 呵呵。

0222999999

FM811 发表于 2015-5-2 07:10
“当你有一个亿之后， 你想干些什么呢？周游世界吗？ 我周游完世界， 发现还是新西兰最好。”lease哥说得 ...

所以我一直是业余的散户。
改干什么还是干什么，我精力的95%还是在自己的本职工作上，5%才去想想投资的事情。
原本，投资的目的也只是为了把辛辛苦苦赚的钱保值一起，应对通胀。

至于多少钱是个够？我觉得这个是无底的。你有了100万，就希望有200万，有了200万，就希望500万，然后100万，然后1个亿，甚至更高。人性如此。能够知足的，已是另外一个境界。

所以，才会有了这么个问题。什么时候才够？才可以开始抛自己的投资物业？

发这个帖子，其实也就是看看大家在这个问题上的想法。我现在想的是希望45岁左右吧，到时就留两个mortgage free的物业，别的都卖掉。

45岁，说起来也很快了。只怕到时候还是收不住。。。 境界啊，没到那个境界。。。 希望到时候会想明白想通

love_3_month

0222999999 发表于 2015-5-1 23:25
没交过哦。。。
没有那么频繁啦。05年到15年，10年，商业物业总共就买卖了3次。再加上，有的物业是我的名 ...

没成本的卖掉，那就算是利润啦。。。。哈哈开玩笑

孤单的人

楼主已经形成trading pattern ,这么高调小心为妙。商业地产和住宅地产的做法完全不一样，住宅都是buy n hold ，商业都是超旺铺。但是也要hold

0222999999

love_3_month 发表于 2015-5-2 09:15
没成本的卖掉，那就算是利润啦。。。。哈哈开玩笑

那我可以去跳楼了，呵呵 :-)

其实，我是觉得新西兰是应该抓紧资产增值税的，不然不大公平。现在太多方法避这个税了，从来没有听说谁，包括许多小开发商，交这个税的。

比如，小开发商，开发了以后卖，赚了钱肯定要交税。所以，就开发了以后先自己住，或出租，过几年再卖。。。

Lease

孤单的人 发表于 2015-5-2 09:16
楼主已经形成trading pattern ,这么高调小心为妙。商业地产和住宅地产的做法完全不一样，住宅都是buy n hol ...

其实我昨天已经就这个问题善意的提醒过LZ， 却被他解读为“您一直试图展示你的投资多么成功，别人有这个缺点，那个风险，说话有点儿以成功者的身份高高在上。”

我真是彻底无语。

Lease

虽然我不是税务专家， 但这十几年来不断有人想拉我入伙搞开发，集体炒房等事情。所以我对新西兰关于房地产的税法进行过彻底的研究， 自信在这方面还是有点发言权的。

看看LZ所说的话吧。

1.“ 我一直的做法是，买，卖，买。”

2. “一个物业，应该把最好赚的那部分赚到 ---- 比如改建，分割，招商 等等。等这些东西做完了，就没有大幅度升值的潜力了，就可以抛了。”

3. 05年到15年，10年，商业物业总共就买卖了3次。再加上，有的物业是我的名义买，有的trust 名义买，有的我老婆名义买。。。

第一点说明： The intention of purchasing property is for the purpose of disposal for profit. 你这样买房无论你hold多少年， 最后卖掉都要交税。

第二点，证明你在具体实施你的第一点，即经过工作之后，确保这个物业有利可图时， 你就出售了。

第三点， 你为了掩人耳目，用不同人的名字或entity来进行房产交易，典型的逃税伎俩。

最后提醒一点， LZ的签名让IRD很容易追踪到你是谁。

0222999999

Lease 发表于 2015-5-2 11:50
虽然我不是税务专家， 但这十几年来不断有人想拉我入伙搞开发，集体炒房等事情。所以我对新西兰关于房地产 ...

这就没法好好说话了，毕福剑大爷的前车之鉴啊 ~~

1） 我一直买卖买，都是机缘巧合而已。买的时候，都是想着自用一辈子的，没有以出售获利为目的。可惜，总有被迫要挥泪出售的时候。
2）“一个物业，应该把最好赚的那部分赚到 ”， 我说的是“应该”，没有说自己有这么做。
3）所有投资，有的是我投资，有的是我父母投资，有的是合伙投资等等。每个投资个体，过去20年里买卖也不超过2次，就看IRD想查哪个个体了。
4）物业是升值了，其实也并没有挣钱，因为那么多年的开销甚多。起码从账面上看，还是亏损的。我有会计每年帮我认真做账报账，这个如果IRD真的要查，也都有据可查。
5）毛主席是新中国的红太阳，是人民的大救星。

Lease

0222999999 发表于 2015-5-2 13:28
这就没法好好说话了，毕福剑大爷的前车之鉴啊 ~~

1） 我一直买卖买，都是机缘巧合而已。买的时候，都是想 ...

哈哈， 兄弟，不要太激动，我一直是出于善意才跟你这么说的。我相信我在这方面比你懂得多得多。还是劝你把帖子删了吧， 我真的是为你好。

0222999999

Lease 发表于 2015-5-2 11:38
其实我昨天已经就这个问题善意的提醒过LZ， 却被他解读为“您一直试图展示你的投资多么成功，别人有这个 ...

谢谢你在税务问题上的善意提醒。我之所以有另外的感觉，不是因为在税务问题上的提醒，是因为之前那段“从你所描述的来看，其实你的问题是买进后把持不住，很快就卖了。这种一般只能赚点小钱。赚得多的是长期buy and hold. 即至少hold一个完整周期（7-10年）。”

为什么别人不长期持有就是“把持不住”而不是有更明智的投资方向呢？ 据我所知道的，身边房产发财的朋友，没有一个是长期持有的。而都是短平快，买、分割/改建/增值、卖。他们赚的真的都不是小钱。当然，都是别人的故事，与我无关。

我之所以把持不住抖露出些个人浅薄的交易历史，也主要是对您的这句话不服气。
这是我错了，忘记了毕福剑大爷的故事，任何时候，都不要乱说话。

税务的建议很好，所有人都在很小心。但新西兰在这方面的税务系统的确有漏洞。游戏规则如此，游戏的玩家就应该善于利用这种规则。打球允许有假动作，用了假动作就不属于“不诚实”的欺骗，而是一种技巧。

0222999999

Lease 发表于 2015-5-2 13:41
哈哈， 兄弟，不要太激动，我一直是出于善意才跟你这么说的。我相信我在这方面比你懂得多得多。还是劝你 ...

谢谢好意。

其实，我也看的出来，您真的是想帮助人，作为一个成功者，过来人的身份，给后生一点儿指点。看的出来，您是个好人，是个热心人。这是真心话，绝对没有调侃的意思！

可我一直相信的是，山外有山，人外有人。我从来不敢对别人的投资发表任何评论，哪怕之前有人说不买房的是loser我也不敢认同。因为你真的不知道，别人的水有多深，功力有多深厚。

sky上面藏龙卧虎，我通常只敢以谦卑之心聆听。我会发表我的意见，但从不敢批评甚至点评别人的任何投资理念，哪怕那种理念听起来有多不靠谱，我宁愿相信，只是因为自己功力未到，不能领悟那种听起来不靠谱的方法罢了。

帖子倒不用删。我的确是每年报税的。我的会计也是很用心地帮我做账。我真的不怕税务局查。

Lease

0222999999 发表于 2015-5-2 13:50
谢谢好意。

其实，我也看的出来，您真的是想帮助人，作为一个成功者，过来人的身份，给后生一点儿指点。 ...

呵呵， 我身边不少炒房的人在没被IRD查之前都说不怕被查， 可一旦被查， 那种狼狈不堪的样子真的令人又同情又可恨；同情的是几年， 甚至10来年炒房所得一下子就没了， 还欠税局一身债， 可恨的是事先早已提醒过他们， 就是贪婪的听不进去。

你就好自为之吧， 就此打住， 此贴不再回复。

nzakl02

每年报账跟最后利润交不交税没有直接关系，要看最初目的是什么，而这个目的不是凭自己说的，要靠
客观事实证明，你的操作从你描述的确实有点pattern了，当然很多细节你自己才知道。trust也不是万能的，不然谁还交税。那些短炒发大财的，很多没认真交税吧，有人已经被查了，有人现在没被查，不代表以后也不被查，不用羡慕。

0222999999

Lease 发表于 2015-5-2 13:59
呵呵， 我身边不少炒房的人在没被IRD查之前都说不怕被查， 可一旦被查， 那种狼狈不堪的样子真的令人又同 ...

我也见过。最惨的是，欠供货钱，可以宣布破产，欠IRD是不可以破产一走了之的。这个叫做惨。。。

所以非常小心。这也是为什么我宁可把物业越换越大，也不是越换越多。假设，管4个500万的物业，比管40个50万的房子好。更好管，也可以减少交易频率。个人想法，未必正确。

还是谢谢提醒。

gwu

快点把人头改改删帖吧。你现在可能已经给IRD 盯上了。

love_3_month

你有的地方说的不清楚，我的大概理解是

先买了20几万的，涨上去了，卖了，加点钱卖了40几万的，涨上去了，加了钱买了100多万的，现在100多万的差不多170多万了，这比永远持有20万的那套强多了了。大概是这个意思吧

我同意，但我说的不卖，是说20万买进，涨上去了，评估一下，贷款买40几万的，不卖第一个。40几万的涨上去了，再贷款，买下一个，不过可能买不起100多万的，但也能再买一个几十万的不是吗，假设50万的。。。

如果这样，持有三栋，假设买入分别是20/40/50，现价40/70/80，也当然同时贷款也多，但不觉得就比一栋170万估计无贷款的差，而且没有炒作的嫌疑，很安全啊。。。

你的问题几时抛，是假设买入是想投机，外加无贷款或者少贷款吧。。。。。

Hondan

LZ非常搞笑， 一直说自己非常小心。

你小心得把自己房产交易记录都说出来了， 你小心得让人一眼就知道在哪里可以抓住你。

一曰方茗

lease兄说的很对 我之前看见你这个贴就想提醒你但怕被别人说我不懂装懂 你看阿海的回复里特意加了“考虑”2字，这样至少显示没有“firm intention to sell”

0222999999

Hondan 发表于 2015-5-2 14:34
LZ非常搞笑， 一直说自己非常小心。

你小心得把自己房产交易记录都说出来了， 你小心得让人一眼就知道在哪 ...

欢迎税务局来查。呵呵。
小心，不是干违法的事情不被人抓到，而是根本就不干违法的事情。
所谓小心，是说那么多年一直做账小心谨慎，不敢造假。而不是小心地东躲西藏，不被人发现。

再说，买卖个房子那么大动静，光GST return就是一笔大数目，税务局不可能不知道的。

这个东西，都不要心怀侥幸。一辈子呢，税务局今天不查，明天有可能查，明年不查，5年后也有可能查。
最好的做法，就是依法办事，诚实报账。至于如何合法避税，那是会计的责任。

我每年缴的税也不少，今年的还没有算出来，去年反正加在一起，怎么也交了20多万了。就这，前两天会计还写信跟我说还要额外补交18000的 income tax.

该交的税交，这没什么可说的。我一直觉得，能缴税是福气，说明在挣钱。既然挣了钱，为什么不交税？如果哪天要领福利了，那恐怕才是可悲。

0222999999

love_3_month 发表于 2015-5-2 14:22
你有的地方说的不清楚，我的大概理解是

先买了20几万的，涨上去了，卖了，加点钱卖了40几万的，涨上去了， ...

分析得很对。

你说的方法当然很好。但我更多是从税务，或者今后可能的税务角度考虑。

我一直认为，持有4个500万的物业，比持有40个50万的物业好。持有超过若干个物业，就会被定义为投资客。所以，物业太多可能会有额外税务上的负担。

买一个卖一个并不算“炒”，无非是为了自己的需求而升级而已。就像汽车，卖一部买一部，怎么都不算是car dealer。 如果拿着20多部车在手上，就不好说是自用了 ---- 这是我个人的理解哦，如果不对还请指教。

还有就是我这个有惰性。一旦mortgage free了，可能就不想再储蓄了而是乱花钱了。我还是觉得最好的储蓄是房子，尤其是商业物业，只允许贷款15年，每个月还款量很大。不断滚雪球，就当是逼着自己储蓄了。呵呵。

Hondan

"买卖个房子那么大动静，光GST return就是一笔大数目，税务局不可能不知道的。"

你真的确定你的房产交易没有交税吗？你是否全交给会计， 然后会计让你怎么交你就怎么交？

至少从你上面这句话来看，其实你是已经交了税了， 因为如果你卖房交GST的话，那么就必然要交income tax, 这两个税是相辅相成的。 不可能交了GST而不交income tax。

孤单的人

0222999999 发表于 2015-5-2 16:47
欢迎税务局来查。呵呵。
小心，不是干违法的事情不被人抓到，而是根本就不干违法的事情。
所谓小心，是说 ...

怎么语无伦次了 ，建议lz 封贴了， 你这个标题很有问题，真正懂如何投资房地产的都没出来说话（而且很容易回答你的问题），大家是行家的 知道我这句话，也不说明白了。

love_3_month

0222999999 发表于 2015-5-2 17:06
分析得很对。

你说的方法当然很好。但我更多是从税务，或者今后可能的税务角度考虑。

说错了，你拥有100个，只要不卖，就不算炒作。你就买卖了一个，但只要证明是为了卖而买的，就是炒作。

你之前的描述，都是炒作

invest vs speculate 你估计没好好看税务局的解释，都是会计那里的二道消息。。。

孤单的人

love_3_month 发表于 2015-5-2 19:02
说错了，你拥有100个，只要不卖，就不算炒作。你就买卖了一个，但只要证明是为了卖而买的，就是炒作。

...

别说太明白了 。。。。再说下去奥克兰房价又要涨一个高点了 。。

哈哈