浅谈公寓

吥噜

微苦蓝山 发表于 2014-8-14 17:54
都是大神，全是屁話

一针见血。

leonfish

momoko711 发表于 2014-8-14 18:17
公寓有些住起來是比HOUSE舒服
要看你住什麼樣的HOUSE了
講話太極端了

OMG,  你哪只眼睛看见我说 house 100% 比 apartment 住着舒服了？
说我极端？ 楼主自己开的帖子写在那里呢， 你怎么不说他极端？
我至始至终就想表达，楼主说的公寓住的比house 舒服 是公寓投资的一大亮点，这个观点是不对的。
再有，你那只眼睛看到我反对投资公寓了，
还我內心不成熟 領悟力低下， 你就看这么个帖子就给我下定论了，
那我是不是应该说，你讲话太极端了， 语文又不太好，没看清就出来叫唤，
人家楼主都说了，自己是来玩的， 你一起玩呗。

57楼说的对啊， 这个帖子全是屁话， 说了半天也没人讲出点有营养的东西， 公寓投资到底要注意些什么， 要不你给说说公寓投资，怎么买，买哪里，什么时候买，hold 多久，如何避免漏水和维修费用，还有那些其他需要考虑的。

leonfish

momoko711 发表于 2014-8-14 18:19
LEONFISH看來真的是什麼都不懂
那樣講話都沒必要給他解釋浪費時間

您有空再给说说， 公寓怎么估价， 怎么算是买贵了，怎么算是买便宜了， V=I/R 里面 cap rate 是啥， 怎么算， Sinking fund 怎么计算才合理， DCF 分析怎么个算法， 需要考虑些什么， 还有各种公寓建筑材料的使用寿命， 维护时间以及维护费用等等，想知道这些来计算holding period，从而避免较大维护费用， 大神求解啊。 呵呵

love_3_month

lz你自住的那套买了几年了，现在比买入价增值百分之多少啊？真心想知道。。。

leonfish

jy00144555 发表于 2014-8-14 20:44
一般目前在7%以上，无漏水记录 包冷水 地段靠近女皇大街和AUT大学校区的就可以买，怎么买具体的还真是网上 ...

如此说来，你这公寓投资玩的还真是低级， 呵呵。
我62,63楼的回复算是白说了，爱咋咋地吧。

love_3_month

jy00144555 发表于 2014-8-14 20:44
一般目前在7%以上，无漏水记录 包冷水 地段靠近女皇大街和AUT大学校区的就可以买，怎么买具体的还真是网上 ...

house估计现在有5%就不错了，那每年差2%，十年算简单点就是20%

假设house十年翻番，那apt十年能涨80%的话，那其实两者长期回报率差不多。如果高于80%那就是apt更有投资潜力了

我说的是平均啦。。。

Lease

love_3_month 发表于 2014-8-14 21:00
house估计现在有5%就不错了，那每年差2%，十年算简单点就是20%

假设house十年翻番，那apt十年能涨80%的 ...

House现在只有南区会有5%以上。

love_3_month

Lease 发表于 2014-8-14 21:14
House现在只有南区会有5%以上。

我朋友买到了howick的home and income 每周上千租金，估计有7-8%了，口水啊。。。

当然这个是极端例子了。西区5%都没有吗，地小点的三房40万租个四百左右啥的

Lease

leonfish 发表于 2014-8-14 18:57
您有空再给说说， 公寓怎么估价， 怎么算是买贵了，怎么算是买便宜了， V=I/R 里面 cap rate 是啥， 怎么 ...

V=I/R这个公式是用来算rent yield的，不适合对property进行估价。DCF是较好的公寓估价模式，因为现金流容易预测，discount rate基本上用long-term mortgage rate加上几个百分点，depend on individual's risk appetite.

leonfish

Lease 发表于 2014-8-14 21:30
V=I/R这个公式是用来算rent yield的，不适合对property进行估价。DCF是较好的公寓估价模式，因为现金流容 ...

总算来点有营养的，哈哈。
V=I/R 这个公式是完全可以用在 公寓估价上的， 不适用于residential property valuation。 关键在于 Cap rate 怎么找出来。 这些都是 Evan Gamby 教我的，当然我信他。
DCF 的 discount rate 也可以用 相应年数的 government bond + Risk 来获得，用你说的也完全木有问题。

love_3_month

我没听过讲座，但是学财务出身，有点似懂非懂。。。

v = i/r 可以用来公寓的估价，那是不是就是在假设公寓的没有cap gain只考虑租金回报？

Lease

leonfish 发表于 2014-8-14 21:41
总算来点有营养的，哈哈。
V=I/R 这个公式是完全可以用在 公寓估价上的， 不适用于residential propert ...

其实估价这东西是比较主观的，即按个人的风险承受度来确定投资标的价值，以此来比较看这标的的价格是over or under自己的估价，如果是under-valued, 则自己就觉得拣了便宜；反之则避开去寻找下一个目标。

leonfish

Lease 发表于 2014-8-14 21:53
其实估价这东西是比较主观的，即按个人的风险承受度来确定投资标的价值，以此来比较看这标的的价格是over ...

， 100%同意， 当你算出售价低于市场价格的时候，在不计算其它风险的情况下，恭喜你，捡到便宜了。

有的时候是公寓的租金under value， 在 cap rate 不变的情况下， value 会被严重低估。
相反 很多中介在卖楼的时候会虚报(高）租金， 所以在公寓投资里面对于租金估算也是非常重要的。


p.s. cap rate 在这里不是租金回报， 在用 V=I/R这个公式的时候， R= Cap rate， 这个cap rate 可以理解为市场类似公寓的租售比，是由市场决定的，而不是根据公寓本身而定的。

leonfish

love_3_month 发表于 2014-8-14 21:47
我没听过讲座，但是学财务出身，有点似懂非懂。。。

v = i/r 可以用来公寓的估价，那是不是就是在假设公 ...

问问你自己小型公寓投资的 intention 是什么。

walker123

leonfish 发表于 2014-8-14 12:39
我一直把city 小公寓当做商业房产来看， 压根没和residential investment 放在一块看过。
公寓投资在我 ...

说说吧。对你的观点非常感兴趣。真理越辩越明。

Lease

walker123 发表于 2014-8-14 22:32
说说吧。对你的观点非常感兴趣。真理越辩越明。

不会说的啦，呵呵。

love_3_month

leonfish 发表于 2014-8-14 22:23
问问你自己小型公寓投资的 intention 是什么。

that is the thing i don't know: IS THERE ANY capital gain in long term? 10-20 years?

xiatianwoaini

leonfish 发表于 2014-8-14 22:23
问问你自己小型公寓投资的 intention 是什么。

你挺有意思的，你投过公寓吗，瞎jb扯些投资数据出来，纸上谈兵
你问lz怎么投，人家其实要点都说了，你选择一个公寓要是你自己都不想住在里面，何况将来的买家。不要拿20万的学生宿舍当成公寓啊。
你的观点简直是误导群众，不等于其他人投资公寓不赚钱。
奥克兰高级公寓大把投资，转手赚钱的。
顶级公寓玩家，洋人比中国人玩的更灵。

Metropolis 2套 penthouses 这个人03年买进共3.7m   ,12和13年2套分别卖出 3.45m 和2.9m
http://www.nzherald.co.nz/nz/new ... p;objectid=10887527

你那什么1.5m milford  house 住的舒服的理论简直可笑。住得起豪华公寓的人不会跟你去那么比的。
lz 说了高级公寓里的一副画都比房子值钱。

爱买房子买去贝，西区，南区多买点去哈

狂风暴雨

不同的房产投资结构适合不同情况的投资人,没有什么好争的.

leonfish

xiatianwoaini 发表于 2014-8-16 10:49
你挺有意思的，你投过公寓吗，瞎jb扯些投资数据出来，纸上谈兵
你问lz怎么投，人家其实要点都说了，你选 ...

你俩连自住型和投资型公寓都分不清，思维混乱，稀里糊涂投资，哈
就你这素质，整天把生殖器挂在嘴边，你也不觉得恶心，和你说也白瞎，笑而不语。你慢慢玩哈。

love_3_month

lz的自住房现在到底市场价比10年前涨了多少啊。。。。

love_3_month

lz的自住房现在到底市场价比10年前涨了多少啊。

love_3_month

xiatianwoaini 发表于 2014-8-16 10:49
你挺有意思的，你投过公寓吗，瞎jb扯些投资数据出来，纸上谈兵
你问lz怎么投，人家其实要点都说了，你选 ...

十年翻番，是不是公寓的平均水平，还是说这个是特别高的？

奥克兰大部分不漏水的房子十年都翻番了啊

love_3_month

jy00144555 发表于 2014-8-16 15:12
差不多也翻倍了，而且还赚了10年租金，10年里面地税，管理费（管理费都包含保险）都是租客给的，你甚至 ...

如果10年后能卖出能翻番，那不用争肯定是公寓回报率高。

但说实话，你做的比较不准确。个人所得税要交或不交，房子或者公寓是一样的。

应该比的是，两者的买入价格，每年的支出包括地税修理和管理费，每年的租金，和10年或者5年后卖出的价格。这样比较一目了然，不管是不是懂投资的都能明白

xiatianwoaini

leonfish 发表于 2014-8-16 12:12
你俩连自住型和投资型公寓都分不清，思维混乱，稀里糊涂投资，哈
就你这素质，整天把生殖器挂在嘴边，你 ...

我的素质用你评价啊，怎么了，你攻击一堆人家投公寓的，死里说人家不好，你这素质就好，tmd你还你一男人。y手里几个钱玩啊，抱着说个北岸的房子当豪宅目标了，简直可笑。
还有你y公寓物业费包保险的都不知道，你不要误导群众啊