利率与房价

Lease

baoyanyan 发表于 2014-3-20 14:35
多谢你的回复，我的情况如下， 请帮我分析下我的Case还适不适合再买呢？谢谢！

1. 我整体的 LVR大约是 ...

由于我是保守的投资者，因此我觉得你的LVR有点偏高，而收入又偏低。再加上你们俩 都是上班的，通常上班族在经济低潮时是很脆弱的，因为公司经营困难时首先会裁员，在经济不好时再就业很困难。所以如果我是你的话，现在应该不会再买投资房了。

baoyanyan

Lease 发表于 2014-3-21 11:29
由于我是保守的投资者，因此我觉得你的LVR有点偏高，而收入又偏低。再加上你们俩 都是上班的，通常上班族 ...

我们已决定 这几年不再买投资房了，不想把自己绷得太紧，看到你的回复后，觉得这样更理性，谢谢。

feelingo

说了一大堆经济分析都是高手啊，我只知道加拿大不给移民了，人民币开始贬值了，国内大环境不好，越来越多人想移民了。。。光冲着中国人的购买力，这个房价肯定不会跌，至于涨不涨，最起码的通货膨胀，也要涨一些吧。

蜘蛛2012

其实不完全。利率与房价的关系，如果从以往的年份来看。200-2011年，2007年金融风暴，利率升，房价跌，经济没见起色。2012-2013年，利率略有调整，可是买卖市场火爆。如果只是从本土的观点和以往的经验，得出的结论未必正确。房价的升，利率调高未必阻止海外投资商的脚步。世界范围的经济波动，也会影响房价
我们学习规律，未必能正确预测未来。只是作为参考。

LYYX

阿海 发表于 2014-3-4 10:18
人民的信心恢复和增加 -> 经济增长 ->物价/房价提升 -> 通货膨胀增加 -> 利息提升

利率上升是件好事
http://news.creaders.net/headlin ... 1566&id=1358882

花花猫

房价还是会继续涨，因为唯一难以压制的就是房价，这是唯一保值的投资，中长线一直会涨，因为包含在房子中的所以价值都在涨，人工，建材等等，即使控制，也只是短期压制而已，只是涨幅受限而已

我行我素我酷

提高利率就是为了控制通货膨胀，就是因为价格涨得太厉害，所以才控制通胀。如果楼主真的想研究两者的相关性其实也很简单，把每个月ocr提出来，然后，把每个月平均房价涨幅拉出来，然后比较他们的相关性，correlation, 把这两个数据放在spss, 或者，excel sta里面，分析就知道了，就可以分析出两者的相关性了，是否是correlation coefficient。我做过类似的分析之前，是有一定正的相关性，但是这些数据和你真是的操作没有关系不大，就是写论文用。因为，你买卖点位不知道，没用，不知道什么时候出场入场。 第二是房价个体性，另外就是通货膨胀率，按照通货膨胀率，房价涨那是必然的。而且就算涨，net profit有多高，这需要考虑。就算现在房市这么好，你看照样中区spring park,和北岸，有两个大的开发商爆掉。关键看你自己的投资眼光和现金流。要不然房市好，你仍旧可能爆掉，房价差，你要养能够赚钱。。

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-5-4 22:40
提高利率就是为了控制通货膨胀，就是因为价格涨得太厉害，所以才控制通胀。如果楼主真的想研究两者的相关性 ...

我又不是搞学术研究，去搞那么细干嘛？写这东西的目的，主要是纠正普罗大众的一些错误观念。

你觉得我的投资眼光很差吗？呵呵。

Lease

weapon3000 发表于 2014-5-4 21:54
扯谈啊，如果房市和利率相关性这么简单就好了。

因为有其他因素制约，房价和利率的关系远远没有这么简单 ...

何必先来一句 “扯谈”呢，你我的意见其实是相互补充的关系。

onetreehill1

我行我素我酷 发表于 2014-5-4 22:40
提高利率就是为了控制通货膨胀，就是因为价格涨得太厉害，所以才控制通胀。如果楼主真的想研究两者的相关性 ...

中区spring park在Mt Wellington开发的新房子才卖45万到50万多一点，而且大部分期房已经售出，就算是排屋，但是材料，人工等建筑成本加上通胀摆在那里，据说现在的新房如果有块小地的就算在西区Ranui （号称是西区的Otara）也要在1百万元了，这个开发商不爆掉才怪呢。 看看北岸Longbay新开放的房子小区上来就1百多万了，而且卖的很红火，顺着市场走那就是昌，逆着市场走就亡，道理就这么简单

我行我素我酷

Lease 发表于 2014-5-4 22:53
我又不是搞学术研究，去搞那么细干嘛？写这东西的目的，主要是纠正普罗大众的一些错误观念。

你觉得我 ...

普遍大众如果学习过经济学，都知道提高利率是控制物价速度涨速过快，所以物价是一直上涨的。按照这个推断就是继续会涨，要不然怎么会加息。我不认识你，从来没有说过你投资眼光好坏，也跟我没关系。我的意思就是，这个道理应该大家都懂，难得是如何把握，出入场机会，控制好自己的风险。要不然，就算hold一个房子10年，20年，那没有任何技术含量。如果不是国家崩溃，你99.99999%会赚钱。。。。

我行我素我酷

onetreehill1 发表于 2014-5-4 23:00
中区spring park在Mt Wellington开发的新房子才卖45万到50万多一点，而且大部分期房已经售出，就算是排屋 ...

你错了，那个盘是赚钱的，他们拿的地价便宜，爆掉也不是因为这个盘不好而爆。

一曰方茗

onetreehill1 发表于 2014-5-4 23:00
中区spring park在Mt Wellington开发的新房子才卖45万到50万多一点，而且大部分期房已经售出，就算是排屋 ...

Spring Park的开发商被申请清盘, 项目有可能会delay

http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=11248566

onetreehill1

我行我素我酷 发表于 2014-5-4 23:06
你错了，那个盘是赚钱的，他们拿的地价便宜，爆掉也不是因为这个盘不好而爆。

好吧，爆掉的原因也不会是你认为的现金流或者投资眼光出了问题这么简单，真正爆掉的原因也许你我都不知道，不过在NZ有不少爆掉的公司不是因为理论上的几个爆掉的原因，相信你也懂的

onetreehill1

一曰方茗 发表于 2014-5-4 23:49
Spring Park的开发商被申请清盘, 项目有可能会delay

http://www.nzherald.co.nz/business/news/articl ...

Arbuckle said: "If we're putting money into a project we need to know what's going on. The initial stage of a project is the riskiest."

Arbuckle 说：”如果我们把钱投进一个项目，那我们就需要知道它的情况怎样。这个项目的一期工程是最具有风险或者冒险的“，原来我和这个项目的财团老板有一样的想法，财团老板Arbuckle已经怀疑这个项目将会是一个亏本的买卖，人家当然不干啦。真好今年初这个开发商另一项目被抵押拍卖，所有还是那句话：顺着市场走那就是昌，逆着市场走就亡，道理就这么简单

谢谢这位朋友让我看到了原文！

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-5-4 23:03
普遍大众如果学习过经济学，都知道提高利率是控制物价速度涨速过快，所以物价是一直上涨的。按照这个推断 ...

如果经济不好，哪里来的通货膨胀？加息控制通账是在经济转好并且越来越好的情况下才有的结果. 所以不要忽略了这最根本的一点。

Lease

weapon3000 发表于 2014-5-4 23:17
现在新西兰特别是奥克兰的情况我认为应该在阶段3。

宏观经济面看出口进入到鼎盛期，后期经济增长动力来自 ...

在本世纪第一个十年，也有过多次质疑中国经济的声音，但澳洲依然靠着中国对其矿产资源的需求，获得了经济黄金发展的十年。我相信现在轮到新西兰经济的黄金发展时期了。中国现在做的是经济结构调整，而这调整正好是把社会消费放在首要位置，所以即使在中国经济过渡中有波动，也不应该影响对新西兰产品的需求。

你最后所说的那些问题肯定会出现，但不是现在，因为房屋供应这一根本问题是需要时间去解决的。在供需达到平衡之前，房价必然仍是上升，并且还有很大上升空间。

live_in_nz

Lease 发表于 2014-5-5 08:03
在本世纪第一个十年，也有过多次质疑中国经济的声音，但澳洲依然靠着中国对其矿产资源的需求，获得了经济 ...

同意！利率涨到8%之前，房价升的趋势不会变。期间会有不同方向的调整。但利率不断的升高终会扼杀经济，房价下跌是不可避免的。
房子买卖不像抄股票，周期比较长。如果手里现金充裕，没有压力，现在还是买房的好时候。

bressanone.nz

有道理  利率只是其中一个原因吧了，

tong1jie

Lease 发表于 2014-5-5 09:03
在本世纪第一个十年，也有过多次质疑中国经济的声音，但澳洲依然靠着中国对其矿产资源的需求，获得了经济 ...

那现在利率在降，房价会怎么样？

ThinkOutLoud

weapon3000 发表于 2014-5-4 23:17
现在新西兰特别是奥克兰的情况我认为应该在阶段3。

宏观经济面看出口进入到鼎盛期，后期经济增长动力来自 ...

这样说来，这个周期还有stage 4 、5 没走，目前好像 3 还没完。
当然每个 stage 的时间长短可能不一样。

bungyjumping999

free market property clock is slightly distorted by government interventions. How effective, is yet to be seen, will probably need  5 months to look at the data.
One thing for sure, it restraints speculators' behaviors, they will think twice before plunging in.

adamzhou

tong1jie 发表于 2015-10-26 14:57
那现在利率在降，房价会怎么样？

你还真的信lease说的，他在另个帖子里说，奥克兰牛市将继续，因为利率低且还要降，和这里说法完全就是矛盾的。在我看来，利率和房价的涨和降没有直接关系。房价的涨和降只和他当前的实际价值有关系，他的实际价值是按使用价值，投资价值等很多因素综合起来看的。从现在来看，房价大大高于其实际价值，所以不管现在利率多低，也不管未来是不是还降，房价都会降。

猩猩都叫兽

去年发这帖子时买房的到今年又赚了２５％。明年再回来看看。

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2015-10-27 00:25
去年发这帖子时买房的到今年又赚了２５％。明年再回来看看。

明年腰斩，套牢50%。。。

Lease

tong1jie 发表于 2015-10-26 15:57
那现在利率在降，房价会怎么样？

我这贴子的意思是：当利率处于长期稳定上升趋势时，房价上升。比如，2001-2007。而当利率处于长期下降趋势时，房价下跌。比如，2008-2011。

目前的利率其实并不具备长期趋势，2014年利率是上升的，而今年又下降。所以现在利率与房价的关联度并不高。

NewLynnHse

Lease 发表于 2015-10-27 07:35
我这贴子的意思是：当利率处于长期稳定上升趋势时，房价上升。比如，2001-2007。而当利率处于长期下降趋 ...

这么说来，要等利率上到8%，房价还得在利率开始“长期稳定”上升的时候涨一波，理论上是这样？