如何为你中意的房子估价

cici2008

gooooooooood

beck@

感谢分享～～～～～～～～～～～～～～

Lease

sky-horse 发表于 2014-8-25 20:31
个人觉得考虑一个房子的价格主要要考虑一下几个方面：

1 地价， 主要考虑附近房子的成交价折算成的地价或 ...

我怎么觉得你这方法与我的没太大区别。

如若初见

Lease 发表于 2014-8-25 21:12
"首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。"

请问你凭什么得出这个结论？那么看来你有专业的做法，请你 ...

我认为参考政府CV的估价会比"房子与地价各50%"更专业。
因为同是CV50万的物业，一个地35万房子15万，和另一个地20万房30万，在市场的情况会相当不一样。您这种各算50％的估价方式无法体现出这种差别。

Lease

如若初见 发表于 2014-8-25 22:02
我认为参考政府CV的估价会比"房子与地价各50%"更专业。
因为同是CV50万的物业，一个地35万房子15万，和另 ...

你应该完整看完我在这个帖子上所说的再来评论。除了1楼以外，请再看我在6楼和20楼的回帖。

sky-horse

Lease 发表于 2014-8-25 21:43
我怎么觉得你这方法与我的没太大区别。

非常不好意思，我是无意中来这里，也无意中发表那样的看法。

其实对于一个业余人士来说，你已经做得非常之好！！！我觉得你有财会知识，房屋折旧作得非常的漂亮。说真的，我不是来踢馆子的，是来捧场的。

我知道评估师有评估师的方法，经纪人有经纪人的评估方法，开发商有开发商的评估方法，投资客有投资客的方法。你是投资商，你有你的方法，这已经非常好了。我只是告诉你专业评估不是你那样的。当然也不一定准，

leonfish

sky-horse 发表于 2014-8-25 22:24
非常不好意思，我是无意中来这里，也无意中发表那样的看法。

其实对于一个业余人士来说，你已经做得非 ...

专业评估当然不这么做，楼主只是投资时预估一下心理价位，能想到这么多已经很ok了，

nanjifeng

想知道楼主用此法在这几年房价高居不下的情况下，投资的物业获利的情况，如果不介意分享的话。

Lease

nanjifeng 发表于 2014-8-25 23:10
想知道楼主用此法在这几年房价高居不下的情况下，投资的物业获利的情况，如果不介意分享的话。

获利颇丰。

nanjifeng

了不起！看了楼主的帖子，又激起了我又一次想入市信心。有人说明年小高点，15年后房价会跌，楼主怎么看？

Lease

nanjifeng 发表于 2014-8-25 23:21
了不起！看了楼主的帖子，又激起了我又一次想入市信心。有人说明年小高点，15年后房价会跌，楼主怎么看？

同意明年小高点的说法，明年就是15年了，小高点之后将是大高点，所以15年后房价不会跌，会升得更高直到16年。16年之后就难说了。

nanjifeng

Lease 发表于 2014-8-25 23:25
同意明年小高点的说法，明年就是15年了，小高点之后将是大高点，所以15年后房价不会跌，会升得更高直到16 ...

啊哦，你这个结论值得我深思，看来我需要近期入市。万分感谢！

mytv123

Lease 发表于 2014-8-25 16:50
其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison

3 跟 5 是一样的。。。。 楼主缺的是 market return approach。

Lease

mytv123 发表于 2014-8-26 14:00
2 跟 5 是一样的。。。。 楼主缺的是 market return approach。

What's market return approach?

mytv123

Lease 发表于 2014-8-26 14:10
What's market return approach?

annual income / market yield normally used in rental/retail/industrial properties.

like if you having a retail property returning 50k rent/ yr. and in local area the retail has a 6.5% market return = then your value of that retail property would be 769k ( 50000/6.5% = ) then you adjust it by +/- 5% or 10%. then round to nearest 5k.

Thanks

mytv123

是你的3和5 一样的。 不是2， 看错了

Lease

mytv123 发表于 2014-8-26 14:18
annual income / market yield normally used in rental/retail/industrial properties.

like if you  ...

That is my No. 3: Income Approach.

the following is abstract from "Investopedia":

Income Approach

The income approach focuses on what the potential income for rental property yields relative to initial investment. The income approach is used frequently for commercial real estate investing. The income approach relies on determining the annual capitalization rate for an investment. This rate is simply the projected annual income from the gross rent multiplier divided by the original cost or current value of the property. So if an office building costs $120,000 to purchase and the expected monthly income from rentals is $1,200, the expected annual capitalization rate is 12% (1200*12/120000).

Lease

mytv123 发表于 2014-8-26 14:20
是你的3和5 一样的。 不是2， 看错了

3和5完全不一样。

mytv123

Lease 发表于 2014-8-26 14:23
That is my No. 3: Income Approach.

the following is abstract from "Investopedia":

did you use 12% as you mentioned?... i think you have not finished the whole sentence . What you are trying to write (1k2 each month * 12 month)/value of 120,000.. but you didnt use 12% at all.. Or you're half way finished

Lease

mytv123 发表于 2014-8-26 14:26
did you use 12% as you mentioned?... i think you have not finished the whole sentence . What you a ...

It should be another way around, that is monthly rent 1200, cap rate 12%. So property value =12 x 1200/0.12=120,000.

leonfish

楼上两位，别争了， income approach 不适用于大部分的 residential property valuation。
只适用于极少部分的 residential property，
例如 林肯大学周边的联排unit，投资目的就是收租，Capital gain 少的可怜。

谁要是真把  income approach 用在AKL的 residential house investment， 那估计没啥好结果。

jiangmenghong

顶一下

weismomo

谢谢分享，感觉方法很实用。就是想再详细的问一下，如果是老房子，但是重新装修，那么估算的时候怎么操作？

Lease

weismomo 发表于 2014-8-27 12:10
谢谢分享，感觉方法很实用。就是想再详细的问一下，如果是老房子，但是重新装修，那么估算的时候怎么操作？

如果重新装修过， 则先用折旧法算出没装修之前的Building book value. 然后再看它具体装修了那些， 通常的装修应该包括： 室内外油漆，换地毯，换窗帘，新的厨房和卫生间，花园整理以及其他， 可以根据这房子的面积大小来估算这样的装修大概需要花多少钱（当然这需要有些曾经装修过的经验），然后将这估算的装修费加上去， 那么这个房子的价值为：Land cost+Building Book Value+Renovation cost+Profit Margin.

love_3_month

关键第一步，找出附近的类似房子的价钱挺重要的，可以初步的反应出那个地区的平均cv增幅。然后算房子的成本和折旧可以理解是锦上添花，把数值修正的更合理一些

换句话说，如果能找到同一片区的相似大小的地和房子和建筑年代的房子的售价，平均一下就差不离了，呵呵这个最偷懒了。如果是新的小区应该能找到很多类似的，其他的区就难了。。。

有的时候还有房子的个性，说不好特别有人喜欢就拍上去了，或者相反没人有兴趣。这个很难估算，等于是最后的价值再加减几万，哈哈，来去就大了

Lease

love_3_month 发表于 2014-8-29 08:39
关键第一步，找出附近的类似房子的价钱挺重要的，可以初步的反应出那个地区的平均cv增幅。然后算房子的成本 ...

其实在新西兰大多数房子都有个性，所以对房子的估价重点是在“估”，要非常精确是很难的。

yaoyaoG

赚钱了就好啊，小平同志说过，不管白猫黑猫，抓住老鼠的猫就是好猫，问下那个E vaule 是什么东东？哪里找啊？本人就一小年轻，想年底买房子，在基督城，不是AKL，LZ对基督城有了解么？谢谢

Lease

E-Value是QV提供的一项服务，到他们网站上找一下就知道了，基督城不了解。

love_3_month

yaoyaoG 发表于 2014-8-31 05:04
赚钱了就好啊，小平同志说过，不管白猫黑猫，抓住老鼠的猫就是好猫，问下那个E vaule 是什么东东？哪里找啊 ...

如果你向anz贷款预批的话，他们有个免费的评估报告的