投资心得 - 谈谈Refinance的好处

luckandy

支持一下

bbdd

阿海 发表于 2013-9-5 22:30
大哥你的房产还比我的值钱，贷款还比我多，是我跟你学习好不好啊哈哈！

视频估计下周就有了，到时候我 ...

能不能麻烦也发一个给我？谢谢了。

NZyimin_new

阿海 发表于 2013-9-9 19:47
银行自己的人都说每12个月转一次没问题的。

当然如果市场不好时银行收紧了就不一样了。

谢谢回复。。。羡慕你们这些达人

ian555

阿海，请给我也发给链接好吗？谢谢啦

huiyeee

请问楼主，你写的好处3中，那16万的Revolving credit可以作为下一个房子的首付吗？

guyouwu

那眼光一定要非常的好,才能保证房子在短时间内涨几10万.太难了...

Annie911

huiyeee 发表于 2013-9-9 21:05
请问楼主，你写的好处3中，那16万的Revolving credit可以作为下一个房子的首付吗？

那是肯定的，要象阿海兄弟那样3年搞定11个房子，这也是必须的。

Annie911

NewLynnHse 发表于 2013-9-6 10:34
简单的看就是在A的40W贷款，因为房子涨了20W可以再贷出16万（80%）。

牛岭鼠正解！

LEoInT

这么运作是可以，但是最基本的是，必须有那么多INCOME去支持你贷出来那么多钱，银行也不是傻子，不会你有了20%的首期就能给你余下的80%，就算REFINANCE，你房子升值了，你薪水不够还是套不出那么多钱，而且Revolving的比例银行有限制的，不是你贷款80%就能把80%都作为Reolving Credit给你用的。

Annie911

LEoInT 发表于 2013-9-9 22:45
这么运作是可以，但是最基本的是，必须有那么多INCOME去支持你贷出来那么多钱，银行也不是傻子，不会你有了 ...

确实是这样的。光有equity，没有Cash Flow，就如同跛子走路。

正因为这个原因，想借银行的钱来挣钱的地产投资客，特别是打工一族，除了多打工或者跳槽要求老板涨工资，还得千方百计通过投资房提高现金流，必须强调投资房的回报率，其实很多办法提高回报率的，比如买房时看地段是否方便出租，投点时间和精力来提高投资房管理能力，花点钱装修吸引高端租客，或者适当改建加建，1房改2房，2房改3房，或者整一个Small Dwelling，Home & Income，或者楼上自住，楼下出租，或者招一堆Home Stay。在这个多一份耕耘就多一份收获的社会，我们华人发飞吃苦耐劳的长处，八仙过海各显神通，把回报率和现金流往高整往死里弄，通常不是个大问题。

举个例子，人家洋人Agent一般晚上9点钟以后就不接电话，早早就熄灯睡觉做爱做的事，自觉地为提升这个社会的幸福指数贡献正能量，我们华人Agent大都不顾游戏规则，幸福指数、公平竞争关我屁事，有钱才是爷，你看在华人媒体广告上面最频繁出现的字体就是7天24小时随时工作！所以Barfoot今年Top 25 Sales里面有20个华人一点也不奇怪！

扯远了，回到正题，用国内党八股的语言来说，就是：地产投资是个系统工程。光有现金流，没有投资意识和视野，不行；光有Equity，不知道怎样提高现金流，也不行；有了现金流，又有了一定的Equity，但没有相关理论或师傅指导，或者缺乏足够的激情和坚定的信念，那也难做大，就算手中有几个房子，也难经历风雨考验，抵挡不住各种诱惑，往往过早把房子卖了，还是不行。

个人短见，欢迎指正！

coolgirl_11

我大概就是楼主说的那类懒人。 因为每次我想向我的银行top up 些钱，贷款经理就说， 你需要给你的房子做评估。

楼主说的市场价格， 银行有那么容易认定吗？ 还是真需要每次找评估师重新对房子做评估才能top up, 包括楼主说的转银行，获得  RC

winter-010140

請問银行认定房子的市场价格會接受 e-value 或是一定要评估师的報告呢﹖

carol821214ine

夢泡泡 发表于 2013-9-5 22:44
海哥，别忘了也给我个链接

Please send me a link as well. Thanks A Hai!

bwu

吉百利 发表于 2013-9-6 23:19
这种不叫小动作，这也是赚钱的手段，当你需要投资而又没有钱的时候，这种方法比你去银行申请那种所谓的BU ...

绝对赞同lz，这就是为什么有人不用做都有钱花，有人做的半死也只是够生活

Ardell假睫毛

楼主请问一下，是不是投资房产，首付要付最少，然后用房租收入来养才最划算啊？要定个30年？

purpleapple

阿海 发表于 2013-9-5 22:30
大哥你的房产还比我的值钱，贷款还比我多，是我跟你学习好不好啊哈哈！

视频估计下周就有了，到时候我 ...

我也要哈。。。

purpleapple

包不同 发表于 2013-9-5 22:45
又想了好几分钟， 还是没搞懂对于一般人只要的自住房的话， 我还是认为refinance 应该是增加负担， 还掉的 ...

这个孩子真是傻乎乎的，这个帐算不明白，我来给你解释一下吧。
假设你40万在A银行贷的30年，你2年还了5000块本金，15000的利息（随便说的哈），如果继续留在A银行，本金剩下39万5千，贷款期限变成28年
如果转到B银行，你的贷款金额依然是39万5千，贷款期限依然设定28年，获得5000块的cash back，你的本金瞬间减少为39万，后边要还的利息是不是比留在A银行少了？

没人要求你银行贷款30年一直继续贷下去，什么时候你有能力提前还清，40万一共2年还完的银行也不会有什么意见，30年贷款其实只是针对还款能力弱的，如果缩短到28年他们就还不起月供了。对于有能力的人来说，什么时候有多余的钱就提前还好了。你的28年和30年的纠结其实只在于你自身的还款能力，不是银行对你的硬性要求。

包不同

purpleapple 发表于 2013-9-10 22:37
这个孩子真是傻乎乎的，这个帐算不明白，我来给你解释一下吧。
假设你40万在A银行贷的30年，你2年还了50 ...

谢谢解答， 其实后来我算了一下， 算明白了，谢谢

purpleapple

包不同 发表于 2013-9-10 22:56
谢谢解答， 其实后来我算了一下， 算明白了，谢谢

好吧，原来好几天前的帖子啊。。。

阿海

purpleapple 发表于 2013-9-10 22:30
我也要哈。。。

负责摄影的同学他最近忙着装修他新买的房子，所以还没时间完成后期制作呢。

purpleapple

阿海 发表于 2013-9-11 09:24
负责摄影的同学他最近忙着装修他新买的房子，所以还没时间完成后期制作呢。

哈哈，买房子和装修真的是很累人的了，我们都想最近休息一下，但是又被中介忽悠着想准备下一套了，蛤蟆屯的市场也开始动了，正是屯房子的好时候。

阿海

purpleapple 发表于 2013-9-11 09:34
哈哈，买房子和装修真的是很累人的了，我们都想最近休息一下，但是又被中介忽悠着想准备下一套了，蛤蟆屯 ...

恩能买就继续买吧，不然只能等下次低谷了，也不知道是什么时候了呵呵。

剑客浪心

purpleapple 发表于 2013-9-11 09:34
哈哈，买房子和装修真的是很累人的了，我们都想最近休息一下，但是又被中介忽悠着想准备下一套了，蛤蟆屯 ...

是吗，蛤蟆屯。。。。。。。。

剑客浪心

阿海 发表于 2013-9-11 10:41
恩能买就继续买吧，不然只能等下次低谷了，也不知道是什么时候了呵呵。

海哥，别忘了也给我个链接

阿海

剑客浪心 发表于 2013-9-11 10:48
海哥，别忘了也给我个链接

到时候我会开新帖show off的啦

purpleapple

剑客浪心 发表于 2013-9-11 10:45
是吗，蛤蟆屯。。。。。。。。

嗯，是这么感觉的，你也在蛤蟆屯？

剑客浪心

purpleapple 发表于 2013-9-11 11:08
嗯，是这么感觉的，你也在蛤蟆屯？

no, chch ........................

purpleapple

阿海 发表于 2013-9-11 10:41
恩能买就继续买吧，不然只能等下次低谷了，也不知道是什么时候了呵呵。

能是能，就是感觉好累，每个周末都在忙东忙西，不是看房子就是安排装修，买材料，然后领租客各种看房。。