建房成本计算

叶落水无痕

成本是生产和销售一种产品所需的全部费用

-----生产某一产品所耗费的全部费用------成本就是某项具体投资项目的总花费

这个是我查到的成本的定义

如果我想的没错， 建筑成本应该是指（土地+人工+建筑材料+各种必须开销） 这才叫成本吧 ，要不楼上给我一个你所谓成本的定义 谢谢

zynzakl

humanbe 发表于 2013-2-24 12:19
那你的意思就是说，900的成本，然后900帮你盖就是天经地义的了？是该你的还是欠你的？油钱，时间钱都是应 ...

我投降，我实在没这个本事能给您解释清楚三七不是二十八。
唉，还以为出二十万管理费就能找到帮我900一平盖十个房子的神人呢，哪想到人家非认为二十万纽币只能“喝西北风”。我还是买lotto去更靠谱点。

momocat

humanbe 发表于 2013-2-24 13:19
那你的意思就是说，900的成本，然后900帮你盖就是天经地义的了？是该你的还是欠你的？油钱，时间钱都是应 ...

是你自己说的900一平方是成本，不是我们说的，ok？我们质疑的，就是你说的900一平方根本盖不起来，不算你所谓的管理费。连房子都没盖过，道听途说那么点消息，就来这里大放厥词。。。。。可笑到极点！

yushanlaoyao

求humanbe 给一个你的成本的定义，到底是含什么东西，让小弟学习学习

Jackjose

叶落水无痕 发表于 2013-2-24 12:42
成本是生产和销售一种产品所需的全部费用

-----生产某一产品所耗费的全部费用------成本就是某项具体投资 ...

本店专营NZ标准建筑五金，专业不锈钢304 和防水螺丝，螺栓，钉子，枪钉系列，谢谢关注！

zynzakl

不理那个信口开河的家伙了，认真讨论一下建房的成本这个话题还是很有必要的。
我来抛砖引玉，大致给建房成本分一下类：
前期费用：买地的律师费、测量师、设计师、结构工程师这是必须要打交道的，地质工程师、水利工程师、arborist有必要的话也要，building consent，watercare这也是逃不掉的，resource consent或许有，我还遇到过一个老区分割地，新安装电表走地下暗线不走原有的电线杆，electrix要价5600，和watercare一样没得选、没得谈。综合起来从18k到30k、40k的范围。
建筑费用：从excavation、foundation、framing、roofing、cladding到水电煤气、内装修、花园、fencing、driveway
销售费用：广告费、租家具open home
财务费用：这个就因人而异了，自有资金、银行贷款、金融公司，是否需要估价报告等等。
很多人提到的管理费用是指聘请的project manager或称site manager的收费，一般从拿到building consent之后介入，洋人收费在建筑费用的7%左右，华人一般在15k到20k左右视具体情况而定。
单纯的建筑费用即使是平地单层现在已经很难控制在1000以内，复杂地况的话就不好说了，但无论如何不会像那位非正常人类说的，从900一平扯到两、三千一平。
以前很多华人（其实部分洋人也做）sub-contractor都可以做现金价，不加GST，来降低总成本。现在一方面多数工种都要注册，另一方面税务局也查的越来越严，避税的空间很小，所以建筑成本就越来越高。

天维网藏龙卧虎，各路高人所在多有，冒昧献丑，欢迎各位一起探讨，如何在保证质量的前提下尽可能降低成本。

momocat

呵 没什么办法 以前还能谈谈价 现在一个赛一个忙 别说谈价了 都是爱找不找 现在盖房一半都是靠人品了 人品差的 好一点的工人都不接了。。。。。。

yushanlaoyao

Labour safety 也查得紧 要挂安全网 加roof protection, steel fence,连订celling pattern 都得要脚手架。都是钱那。

bendou

zynzakl 发表于 2013-2-25 12:26
不理那个信口开河的家伙了，认真讨论一下建房的成本这个话题还是很有必要的。
我来抛砖引玉，大致给建房成 ...

谢谢，你的解说非常中肯务实，受益良多！希望有问题还能得到你的解答~！

kangrunzzz

zynzakl 发表于 2013-2-25 12:26
不理那个信口开河的家伙了，认真讨论一下建房的成本这个话题还是很有必要的。
我来抛砖引玉，大致给建房成 ...

做个小板凳学习中。

kangrunzzz

momocat 发表于 2013-2-25 12:31
呵 没什么办法 以前还能谈谈价 现在一个赛一个忙 别说谈价了 都是爱找不找 现在盖房一半都是靠人品了 人品差 ...

非常非常同意。

kangrunzzz

humanbe 发表于 2013-2-24 09:04
要不你看这样行吗，反正你不是希望找雷锋吗，你手里10几套要盖的房子，就按900一平和你结算，比如你的地是 ...

我觉得你们双方都有理。只是看事情角度不一样。

bendou

zynzakl 发表于 2013-2-25 12:26
不理那个信口开河的家伙了，认真讨论一下建房的成本这个话题还是很有必要的。
我来抛砖引玉，大致给建房成 ...

另外想请教一下，如果全包给人盖，合同怎么签好？有没有固定的范本啊？谢谢

zynzakl

合同当然是越细越好，把你能想到的地方都写上，具体到油漆用什么牌子、刷几遍。范本你可以找几家正规的洋人公司（stonewood、harmony等等）要一份。不过呢，除非你对对方非常信任，否则不建议大包，因为你要预付款对方才会开工，建筑过程中出了任何问题你都是被动的一方；而且由于你不是直接付款方，对sub-contractor的质量、工期控制都不够给力。所以最好还是自己控制每一笔支出，缺乏时间精力的话可以请人帮你管理。一般而言管理费加上建筑成本肯定低于大包，因为大包肯定在建材的预算上从宽估计，而你自己出资的话是按实际支出付款（比如预计需要weather board 1000米，大包肯定按照1100米甚至更多给你报价，没用完的就是他赚到的。再比如土方量和回填料事先没人能准确计算，大包估价时肯定从宽不会自己贴钱）。当然前提是能找到个认真负责的project manager。看你人品了，^_^

bendou

zynzakl 发表于 2013-2-25 15:30
合同当然是越细越好，把你能想到的地方都写上，具体到油漆用什么牌子、刷几遍。范本你可以找几家正规的洋人 ...

谢谢，受教！

zynzakl

kangrunzzz 发表于 2013-2-25 13:55
我觉得你们双方都有理。只是看事情角度不一样。

请教一下，那位非正常人类的“理”在何处？
他自己说不管什么样的房子建房成本都是900，其他报1300、1600的都是黑心；然后又提出要我按900一平的价格把盖好的房子卖给他。这种奇葩的逻辑我无法理解。假如他900一平盖好卖给我来证明他的正确，不管他是否能做到，好歹是符合正常人思维的说法。现在反过来要我这样认为900一平根本不可能的人去按照他说的900一平的价格把房子卖给他，只能理解为护士失职忘记给药了。

kangrunzzz

zynzakl 发表于 2013-2-25 15:38
请教一下，那位非正常人类的“理”在何处？
他自己说不管什么样的房子建房成本都是900，其他报1300、160 ...

因为我是外行，见笑了。我家地平，去年加建和改建建筑公司11.6万包括旧房28平米单车库改造主卫套，新房和旧房连接，新房90平米两层楼（楼上两室一厅，卫浴，小厨房，楼下双车库），包工包料，包设计费，勘测费，citycouncil报批费，N次检查费，水电，derive way，花园整理，CCC，10年建筑保证。我的帖子在家居版。
旧房改造2.5万（很多公司报价，2--3万，所以我折中），设计费，citycouncil共8000. 剩8.3万除90平等于922纽币每平，不知是不是这样算。从头到尾按合同没多收我一分钱。我非常欣赏他们的人品，这在华人圈子不多见。缺点是工程慢，拖啊。急脾气变成慢脾气，但他们很尽力。也可这样算，旧房改造送给我，大全包11.6万/90M2=1288.88刀/每平。多吉利。
今年估计他们接活得1200以上了。我想挣多挣少的事吧。其实旧房改造比盖新房还要费劲费事。

dispoil

humanbe 发表于 2013-2-21 22:17
双层的材料好的，成本大概是1300一平，一层的大概1100一平，质量差的比如PINHILL那些新房成本大概是900.。。 ...

我觉得大家都有点叫真了，我觉得这位仁兄想要表达的主要意思是指pinehill有些黑心建筑商造了些不好的房子，用了个稍微夸张的手法而已，实际是提醒大家买房时候注意吧了。

zynzakl

kangrunzzz 发表于 2013-2-25 15:11
因为我是外行，见笑了。我家地平，去年加建和改建建筑公司11.6万包括旧房28平米单车库改造主卫套，新房和 ...

您的例子非常好，这个数据和我自己的体会是一样的。去年平地还可以做到1000左右的总成本，今年已经无论如何不可能了。瓦涨价、木料涨价、人工涨价、脚手架涨价。顺便说一下，我一直喜欢把前期费用计入总成本一起算的，三年前我盖的平地单层总成本合920一平，包括晾衣架和trade me上做广告的费用。
而那位非正常人类，在他说“900一平的建筑成本，报1400的都是黑心”的时候我还会心一笑，觉得他不过是缺乏了解道听途说而已。可他要我以900一平的价格把房子卖给他的时候实在惊到我了，这是怎样伟大的逻辑啊！真是理解无能，请问您或其他人是怎么看的？他的逻辑链条是什么？

tt90

zynzakl 发表于 2013-2-25 17:30
您的例子非常好，这个数据和我自己的体会是一样的。去年平地还可以做到1000左右的总成本，今年已经无论如 ...

900/m2太夸张了，就算是华人builder，这个价格绝对不靠谱。

做成本预算是一门学问，很难用单一的公式去表达。单位价格/m2是建筑师或者Builder在进行cost planning或者规划/设计阶段使用的成本管理方法，也用于construction后期的造价分析。对于一般客户而言，这个计算方式很通俗，但是不准确。

Cost，Estimate，Budget，Quote意思很接近，但有差异。QS为客户提供Estimate，客户以此为Budget，但是这个Quote未必等于项目的Cost。建筑项目涉及面太广，民用虽小，但是依旧很复杂。前面有朋友提到了土地，设计以及施工会影响造价，此外，管理模式，经营策略，项目变更,市场环境都会影响cost。即便准备好了精确的Estimate，那么如何满足budget？Cost control又是一门学问了。

扯远了。回到LZ的问题。一般客户如何简单做成本计算？先拟建筑定方按吧，草稿也行。没有图纸，没有施工计划，任何报价都是不真实的。之后，找一个你喜欢的Builder，能合作的Builder。请专业人士协助你完成预算。

赞一下zynzakl ，很专业！

minghoi

这年头,建房不再看成本, 关键是有口碑的公司. 不然几年后就兜着走呗, 赔钱修房耗时耗力得不偿失.

还有非常关键的是leading hand 的知识与经验 决定了工程中的大数目，前期省不了的设计费，注册费，勘探费，地基费等 就得靠工程期给你省下来！  一个好的leading hand, 甚至于可以把wastage 控制在少于1% 以下， u do the math.

还有很重要很重要的是：工程期间 千万千万别频繁改设计， 设计这东西要在前期做好， 不然后期会变成拉锯战， 成本随之涨了非常多。

还有landscape 也别搞得又池塘又小桥流水的， 这些也是额外, 并昂贵的选择。


经验之谈，共勉之

mwly85

900那位太扯淡了

CYMXLP

zynzakl 发表于 2013-2-25 15:30
合同当然是越细越好，把你能想到的地方都写上，具体到油漆用什么牌子、刷几遍。范本你可以找几家正规的洋人 ...

请教一下, 大包和请人管理有什么区别吗, 大包难道不就是请site manager帮自己管理的意思吗？
如果地缓坡（两边落差小于1米）想盖个普通设计的双层3房/4房自住的话，大概什么价格比较有可能（包括前期申请费用等）？先谢了。

zynzakl

这两天被送货的放了几回鸽子，材料没到，什么也干不成；心情不好兼无聊，所以话比较多，有些话也比较过分，给那位humanbe网友道歉。
84楼的朋友，大包一般是指承建商报一个总价，全包工程，业主分期付款给承建商，不参与具体的管理，按合同在工期结束时拿CCC入住或上市。请人帮忙管理就不同了，虽然也不必参与具体管理，但可以通过site manager随时了解进度，和每一个分包商和供应商结账。在管理费差不多的情况下，大包是承建商和分包商、供应商结账，材料结余归他；请人管理是业主实付材料费，多余的可以退。
至于你问的价格，还是我在第一页的发言说的--------没有图纸谈什么都是空的，除非你觉得1100到1500这个价格区间也有帮助。PS：1100的前提是你人品非常好，一路顺风顺水^_^

CYMXLP

zynzakl 发表于 2013-2-27 10:53
这两天被送货的放了几回鸽子，材料没到，什么也干不成；心情不好兼无聊，所以话比较多，有些话也比较过分， ...

谢谢您了, 如果找site manager的话, 那木工,外墙,水电师傅什么的就要业主自己去找, 还是site manager带来自己的团队?

zynzakl

site manager其实应该叫project manager,所有的分包商和供应商都是他来联系组织，当然要业主认可才行。具体情况回头单独联系吧，送货的终于来了。要干活了

CYMXLP

zynzakl 发表于 2013-2-27 12:58
site manager其实应该叫project manager,所有的分包商和供应商都是他来联系组织，当然要业主认可才行。具体 ...

非常感谢!!!!!!!

wuqq

我家建sleepout ,88cm2要$137520(不包council building consent),是贵还是不贵.?

zynzakl

楼上，请记住，谈论建房成本一定要看图说话，没有图纸说什么都是白扯。