★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大家谈 (新增图片） ★ ★ ★

Highlander

最后有一点忍不住想讲的。我们不要提什么“以学养房”的口号好吗？我绝对希望看到留学生们能在本地赚钱来“养学”，很讨厌新西兰政府只知道赚留学生的钱，得了便宜还卖乖的屌样。同时我也很想和移民中介，语言学校，金融公司一样在留学生这个大锅里舀几勺吃的。但假如你要喊口号鼓动的时候，别忘了提醒他们可能面临的比别人多的风险。还是那句话，没有什么是不可能的，但要想给人指引启蒙，最好阐述一般情况，甚至坏一点的可能。

wa3375

61楼说的太激动了，“以房养学”是中国青年报的文章，(http://www.skykiwi.com/info/news/2009-10-28/86475.html) 与新西兰政府无关。投资房产是半工半读的一种方式，表面上是留学生在操作，实际上是背后做生意有实力的父母在支持。如果在专家的指导下，或者交给专业人士操作，不但赚到钱，而且学到很多书本上学不到的东西；这对丰富他们的人生经历，对他们成才是有帮助。另外，增加外来投资，减少失业率，繁荣了新西兰经济，我认为是利国利民的好事。当然投资是有风险，但不能有风险就什么都不干。父母投资儿女出国留学本身就是一种风险投资。

ucol

good talk
!!!!!!!!!!!!!!!!

johntea2008

61# Highlander

Milan28

，只是利润好像就不是简单的乘以2。
Highlander 发表于 2009-12-22 21:26

I agree with u, go highlander.

It is all about timing and the market demand. Preparing for the worthest scenario.

ssharon

呵呵，好题目！好热闹！顶

狂风暴雨

拉倒吧一是这里弄这个现在利润太低,耗上8,9个月精力,还得非常懂行的人亲自看牢不能任何环节出错,也才建起一栋,卖的时候全是拍卖,房价还不敢提,提了的话连看房的人恐怕都没有了.能买得到的地基本都扎堆了,一堆新房想往外卖,投资人一不小心就成房东了,完全不适合不懂或不太懂行的人去投资.哪有国内舒服,房价阶段性回暖并彪升,排队买房.

wa3375

楼主  JVC      有水平，佩服。

CWF895

希望以讨论经验的形式继续下去

Highlander

首先多谢楼主在68楼的回复。

从一楼开始，我们谈的是同一件事，不过是不同的角度。楼主强调了您设计的重要性（这点我赞成），同时也告诉大家，有您的设计管理指导，赚钱是如探囊取物般的必然。我和前面有位朋友一样，绝对希望有更多的投资者（包括留学生朋友）真的在您的帮助下发财。但我看这件事的角度是这样的，我们有太多的投资专家（房地产或金融的）来陈列出一个个成功案例，告诉你他们的模式，甚至有一堆图表可供使用。都没有错！可问题是，风险始终存在的，追求最大利润的同时，告诉他们风险在哪里，如何稳健投资，避免步伐太快而资金链断裂是最最重要的。而大多数摇旗呐喊出谋划策的专家，最多在客户陷入那种困境的时候，摸摸鼻子而已。

楼主必须同意我讲的1-8是一个标准流程，基于楼主之前算的账，对刚起步资金又不充裕的投资者，他跑不出这个流程。我也讲了，钱多的，没话说，折腾的忙一点是完全可能的。building consent的审批速度我们不必争论，有兴趣可以在坛子里开个调查的。现在是略快一点，不是因为他们效率高了，而是申请的少了。

“甚至同一个Consent可以在不同的地上盖房，设计师在Site Plan只作小的Amendment。审批快多了”。我相信楼主指的是Building Act 2009 review里的内容，这个review应该最快明年中才能完成，当然和现在的审批没有什么关系。就算到时生效了，这部分的内容个人认为也只是官僚们拍脑袋的结果，他只对大开发商有利。而设计师就更不值得为此津津乐道了。就拿楼主举例的Aberley Road上的那栋漂亮房子来说（它确实是很漂亮），要是那个区里再盖个10几栋这样的房子（它再往后面的地都蛮平的，基本上放上去就行了），面对这样的景象，我不知道，作为设计师，是该欣喜还是悲哀？

Builder Term我也用过两回，用来拿地，没敢在没settle的情况下开工，会有什么附加的风险请咨询律师，尽管律师讲的那些worst case通常都是不三不四匪夷所思的，但它确实确实有可能发生。Builder term是个好工具，但基本上好地或房地产火热的时候，你不要指望这件事情，没有几个开发商会鸟你。同时又有相当部分Builder term是因为开发商本身的224C都还没出来，settle都是subject to title。最重要的，我一直说的一点，专家向客人介绍这个当然很好，但是否可以同时告诉他，当Builder term要settle时，前面的房子卖不掉，又贷不到钱，该怎么办。

楼主在68楼讲的三点我非常同意。因为我从一开始就相信这是楼主一条龙服务的内容，所以才努力想在价钱，方法上刨根问底，不是找茬，而是想着大家也都能了解的更清楚。比方说，你单层砖瓦$1000的单价，从专家选地开始到审批到车道花园包头包脚包完了，客人只管插上牌子就卖。那以我的经验，很愿意帮您吆喝一嗓子的，大家不用再去东张西望找便宜设计师和便宜的建筑商，这里就是全纽最低价来着。

我不认为有什么专家的方法是secret，就是些大家都知道的事情，有时在帖子里不愿意讲可能是因为太繁琐，但假如可以在私下里给客人一二三四摆清楚的话，也不枉专家之名的。

祝坛子里各位朋友2010万事如意！

Gshepherd

新房价格一般从45-90万，以45万为例： 地20-22万， 房170-180平米（4房，2 厅,2卫浴）17-18万， 成本大约40万， 利润约5万。一般银行贷75%， 25%自有资金约10万。如有高收入银行贷90%也有可能。(For more details as ...
jvc 发表于 2009-12-11 14:49

个人比较支持  Highlander    的 观点，

且不说现在能不能买到20万的地， 现在的房市是不能跌，原因很多， 比如现在什么材料都涨，所有费用都涨，如果是有经验的屋主自己管理还有的赚，如果是纯粹为了投资赚钱，而且还交给人管理，那我觉得盖不出什么高质量的房子，也赚不不了那么多 ，

你的180平成本18万，  肯定是室内预算，有很多其他没算进去的，比如室外花园，水泥车道。。。。   而且尤其是第一次盖房子的，肯定要交很多学费和意外费用， 而且工期要比一般的长， 那就意味着交更多学费，  如果找人管理，可以把学费省了，但至少要交管理费用吧，谁给你白忙活啊？？？  


如果找人一条龙管理盖房子来投资赚钱，  我很少在工地见到， 因为那就没有那么多的利润了
如果自己管理盖房投资， 外行第一次接触，磕个头破血流外加交学费，操心费力加上火，
如果是想以此为事业，那学到的经验还可以继续运用，
如果是就盖一两栋，或是自己住，那就免了吧，还是买一个现成的装修下省心省钱省事。。。。
总之不推荐生手盖房子，现在成本逐日提升，什么都在涨

（最新消息，电工协会 的新法 2月就马上就颁布了， 为了更安全，成本又提高了，所以电工的报价成本也要提高了）

HFSJC

68# jvc

完全不認為同一個building consent可以在不同地方上蓋房. 你可以有個building consent application template然後做小的amendment, 可是不同地方絕對是要有不同的building consent, 也就是說building consent申請費是完全不會省的.

cdlnz

其它事都搞定了，想请个Site Manager,  大概得多少钱呀？

cdlnz

每栋1-2万，看图后再定。谢谢
jvc 发表于 2010-1-7 22:37

.
谢谢了，考虑中

wa3375

最近去Gills Road 看了 Pointridge 地中海风格小区， 非常漂亮。想买地建一栋地中海式的房， 请教各位最近地的价格走向，向上或向下？最好在新开发区。谢了。

Corec

我觉的投资买地造房，你如果真要算回报率，那要扣掉本金在银行的利息，造价，中介费用，还要扣除driveway, fence，garden等额外的费用，而你投资方本人还必须经常盯着或者参与管理，那你还要扣去这段时间你如果去上班所获得的工资，然后交割完成后再扣去大概12.5%左右的税收，工程期间还可能会出现各样的问题，而且买地造房作为投资而言，一般只适用于builder, 中介等本身就从事房地产业的人士，而且除非有足够的资金同时可以支持2个project，不然1年内基本是不可能能完成2次从买地-造房-到交割这个流程的。这样算算，这1年忙活了半天，如果你不是builder,中介这样本身有固定工作，又可以找机会投资，同时在整个流程中可以节约各种成本的话，基本是赚不到多少钱的。。。20%的回报率谈何说起啊。。。

Corec

我同意Highlander, 很中肯

Tui

好铁，先做个记号慢慢看

gasol

路过路过，好像地本身是要全款付清的，地是不可以贷款的哦？

小白兔奶糖

3# jvc


但是，买地的钱是不可以贷款的，要一次全部付清，买完地以后可以向银行以地抵押再借建房子的钱，所以起步资金十万是不可能买到一块地并向银行借贷建房子的钱的，不是吗？

goodhouse

这么牛的贴，刚刚才看到，JVC和Highlander都是高手

little-rye

Highlander, 讲的很中肯