免费看地分割交流，看好的地或者自己想开发的地可以抛上来聊聊

蓝色010

请教大神， 17 Tudor rd , Henderson  如何开发 能否分割或加建， 谢谢

bodyhaven

蓝色010 发表于 2019-9-5 13:55
请教大神， 17 Tudor rd , Henderson  如何开发 能否分割或加建， 谢谢

THAB zone，622平米上坡地，flow 2 layer要做water tank。雨水污水都好连，没有洪水问题。老房子拆掉建4个三层联排，或者3-4个双层联排都比较合适。

wellyst

大神能给看下5 Tutere Road, Papatoeote么？想问下房子后面的空地能不能建一套小的单层两室一厅或者两层三室一厅？
非常感谢！

bodyhaven

wellyst 发表于 2019-9-7 13:40
大神能给看下5 Tutere Road, Papatoeote么？想问下房子后面的空地能不能建一套小的单层两室一厅或者两层三 ...

suburban zone，680平米较平坦。污水雨水斗方便连接。没有洪水问题。车道够宽。面积上基本够，但是要看老房子的客厅主卧的方位，因为老房子有个4x6米和一个3x3米的outlook space要保留，新房子的也要照顾到，而且新老房子的不能重合。单层两室一厅感觉应该可以放下，但是不好讲，需要画图看。车库应该是不会有了，在院子里做个停车位吧。

wellyst

bodyhaven 发表于 2019-9-7 15:07
suburban zone，680平米较平坦。污水雨水斗方便连接。没有洪水问题。车道够宽。面积上基本够，但是要看老 ...

好专业啊！怎么样可以确认能不能盖呢？比如过去量一量后院的尺寸然后找设计师画图？

9000x9900

大神帮看下42 Seaview Avenue, Northcote，前院能否分割新建一套，多谢！

bodyhaven

wellyst 发表于 2019-9-7 16:32
好专业啊！怎么样可以确认能不能盖呢？比如过去量一量后院的尺寸然后找设计师画图？ ...

你先把老房子的室内布局画个草图出来，把院子尺寸大概量一下画个草图出来，给设计师看一下，基本上就可以确定能不能做，大概能做多大，确定你是想做分割还是做second dwelling。然后再找测量师做精确的测量，找设计师，planner，civil engineer再正式开始做。

bodyhaven

9000x9900 发表于 2019-9-7 16:50
大神帮看下42 Seaview Avenue, Northcote，前院能否分割新建一套，多谢！

suburban zone，又是个不规则梯形地610平米，污水好连雨水稍微有点远。面积有点小，做出来房子也不大，而且因为有个斜边，面积也会有浪费。front site要退3米才能建房子，而且还要看老房子布局来退他的outlook space。我需要知道老房子布局才能告诉你能不能做。能做的话也是2-3房的小房子加个单车库。

wellyst

bodyhaven 发表于 2019-9-7 17:17
你先把老房子的室内布局画个草图出来，把院子尺寸大概量一下画个草图出来，给设计师看一下，基本上就可以 ...

楼上
楼下
大神能给看下这个草图看看么？确定后院能盖个两房就行。我量了下后院大概255平米（以主屋为边界）

bodyhaven

wellyst 发表于 2019-9-10 10:46
楼上
楼下
大神能给看下这个草图看看么？确定后院能盖个两房就行。我量了下后院大概255平米（以主屋为边 ...

我看了一下，老房子的客厅面向街道，bedroom1或者2作为主卧，老房子的outlook没问题。两房的话新房子的面积也够，可以做，后面那些树该砍的得砍了。 这块地suburban zone，可以建second dwelling在同一title下，排水和老房子连一起但也要先问问civil engineer。或者你如果不嫌麻烦的话走正常分割程序，全和老房子分开，title也分开以后可以单独卖，就是感觉大动干戈搞个两房出来不是很划得来。

wellyst

bodyhaven 发表于 2019-9-10 11:15
我看了一下，老房子的客厅面向街道，bedroom1或者2作为主卧，老房子的outlook没问题。两房的话新房子的面 ...

解释的这么详细，太感谢了！回头具体设计一定找您！
我私信您要下联系方式哈

雨不停_Ann

大神大神，麻烦帮看一下19 Karamu St, Te Atatu Peninsula，感谢！

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2019-9-10 11:15
我看了一下，老房子的客厅面向街道，bedroom1或者2作为主卧，老房子的outlook没问题。两房的话新房子的面 ...

其實如果可以多建一家 那就索性同時分割一起做吧 反正相關規定都差不多要遵守  所謂的額外工作不過就是找測量師做Scheme Plan 和後面的s223加一些s224而已  而224C那邊的管道車道工作反正無論如何都要做 Development Contribution 也要付的  相比整個建造工程  這小部分其實不算什麼大干戈啦

早日拿了兩個房子的新 titles  免得夜長夢多 將來賣不賣都可以

bodyhaven

陌生的香港人 发表于 2019-9-10 11:50
其實如果可以多建一家 那就索性同時分割一起做吧 反正相關規定都差不多要遵守  所謂的額外工作不過就是找 ...

哈哈好的，学到了

bodyhaven

wellyst 发表于 2019-9-10 11:21
解释的这么详细，太感谢了！回头具体设计一定找您！
我私信您要下联系方式哈 ...

听香港人的回复               

bodyhaven

雨不停_Ann 发表于 2019-9-10 11:36
大神大神，麻烦帮看一下19 Karamu St, Te Atatu Peninsula，感谢！

THAB zone，812平米平地，后面有点洪水区但问题不大，但是依然要做洪水报告。雨水好连，污水在邻居家，估计得做升级要邻居同意才能连，这个要问civil engineer。如果污水能解决，老房子不拆的话前面建3个联排，后面那块地进不去，那是个车库挡着吗？拆掉的话后面大小应该够一个独栋。或者老房子拆了建5个联排也行。先把污水问题解决了吧。先去问civil engineer，让他们给意见，再去拿着civil的草图找邻居问愿不愿意。

雨不停_Ann

bodyhaven 发表于 2019-9-10 12:09
THAB zone，812平米平地，后面有点洪水区但问题不大，但是依然要做洪水报告。雨水好连，污水在邻居家，估 ...

后面那个是单独加的车库，和房子连在一起。谢谢大神支招！

wellyst

陌生的香港人 发表于 2019-9-10 11:50
其實如果可以多建一家 那就索性同時分割一起做吧 反正相關規定都差不多要遵守  所謂的額外工作不過就是找 ...

香港人好厉害！谢谢热心的香港人支招！！！
分割的话会不会贵很多啊？
话说如果是加建两个房间呢？相比之下设计/工程量/时间/花费会不会少很多呢？

陌生的香港人

wellyst 发表于 2019-9-10 14:00
香港人好厉害！谢谢热心的香港人支招！！！
分割的话会不会贵很多啊？
话说如果是加建两个房间呢？相比之 ...

加建兩個房間和分割不是同日而語的事了

分割當然會比多建兩個房間貴很多 但多建兩個房間你不能將它們獨立的賣出去啊  而分割就可以了

danxia

麻烦看一下477 Beach Rd, Murrays Bay谢谢！

bodyhaven

danxia 发表于 2019-9-10 22:20
麻烦看一下477 Beach Rd, Murrays Bay谢谢！

suburban zone，675平米上坡地，污水容易连，雨水离得有点远但也能连。老房子不动的话，前面建一个新房子有点挤，不是很好搞，还压管子。老房子拆了的话又可惜，拆了也就做个一分二，不是很划得来，一分三地方又有些挤。一定要做的话我觉得老房子保留，前面挤一挤做个小点的新独栋应该是比较兼顾的选择了。

ethanwu

大神帮忙我们看看2 Skanda Crescent flatbush

bodyhaven

ethanwu 发表于 2019-9-11 07:49
大神帮忙我们看看2 Skanda Crescent flatbush

suburban zone, 2.9157个Ha，全部都在洪水区。有两个precinct。这个要找planner做专业报告。在这里问没有任何意义。大片树林，也不知道有没有reserve。让买家自己去找人做规划报告吧，这个是必要的，省不了。

蓝色010

请大神帮忙看一下 10 roberts  road , Te atatu south 如何分割

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2019-9-11 09:49
suburban zone, 2.9157个Ha，全部都在洪水区。有两个precinct。这个要找planner做专业报告。在这里问没有 ...

什麼都先不說 單看那片樹林還有河流就已經看到這塊地比較麻煩  這基本是分割的大忌  如果河流河床超過3m 法律還要求council 在分割申請時收20米做esplanade reserve 呢  

當然這塊地比較大 可能不用動這個reserve 可只能在西南邊分 但道路如何通也是比較頭疼的問題 除非地主能和隔壁商量好給他連接

另外的問題是地所在Flat Bush Sub Precinct G有點語焉不詳 Unitary Plan 下竟然在建房子和分割欄目下顯示的都是N/A 不知道是什麼意思 是根本不能蓋新房子和分割 ？ 還是可以按照underlying zone - Mixed Housing Suburban zone的規定來做？ 這可能要先和council開會澄清一下

最後是機場噪音管制(aircraft noise overlay)  這表示council 一般不希望在機場附近有太多的住宅發展 怕將來有人會反過來投訴機場噪音 影響其運作 （規劃上有個術語叫 "reverse sensitivity" 不知道中文如何翻譯 大概就是指有現在的土地活動會有對民居不好的影響  由於要防止將來鄰居反過來投訴其運作而要先發制人需要先限制附近的住宅土地開發） 雖然這個只是 Moderate Aircraft Noise Area (MANA)（不是HANA - 'High Aircraft Noise Area' )  如果是 HANA 的話 任何住宅用途都是'禁止活動' (probhibited activity) 基本不能分了 連申請都不會被接受）但如果要分割噪音報告和設計時各種隔音設備恐怕是必須的

bodyhaven

蓝色010 发表于 2019-9-12 09:14
请大神帮忙看一下 10 roberts  road , Te atatu south 如何分割

urban zone, 809平米大平地，雨水污水都好连，有一点点overland flow path不过设计影响不大，但是洪水报告还是要做的，也没几个钱。分割的话，老房子不拆，拆车库，后面可建一个独栋或者两个联排。老房子拆了建5个联排或者3-4个独栋都很合适。如果需要做设计可以找我。

danxia

bodyhaven 发表于 2019-9-10 23:03
suburban zone，675平米上坡地，污水容易连，雨水离得有点远但也能连。老房子不动的话，前面建一个新房子 ...

好的非常感谢！

xiaofan

请两位大神帮我看看：32 Divich ave te Atatu South,老房子不拆的情况下后院还能建一栋房子吗？谢谢

bodyhaven

xiaofan 发表于 2019-9-14 20:50
请两位大神帮我看看：32 Divich ave te Atatu South,老房子不拆的情况下后院还能建一栋房子吗？谢谢 ...

suburban zone，809平米上坡地，雨水容易连，污水连接在高位有个manhole，连后半部分site上的房子应该没问题，但是沿街的房子如果level定的低了很可能会连不了。geomap上显示有river names流经，这个要问planner查一查这到底算是条什么。。如果是小溪或者河流的话那这块地就基本废了，不过从地图上看应该不太可能是河流之类的，可能是地下河？规划关于catchments and Hydrology这部分我不是很专业，呼叫陌生的香港人！如果以上问题都解决，这块地老房子拆了带设计分三个独栋面积上肯定是够了，就是可能要填不少土，挡土墙比较多，成本会高一些。不过如果surveyor和civil engineer能找到其他低一点的地方排污水的话就会好很多。还是先问问香港人那条暗河的事儿，如果不是事儿，再找人做个cctv看污水manhole的深度，如果够深就ok

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2019-9-15 09:31
suburban zone，809平米上坡地，雨水容易连，污水连接在高位有个manhole，连后半部分site上的房子应该没问 ...

哈哈 我不是什麼暗河專家啦 只是如上面說的  有河或者附近有暗河的房子想開發都可以好麻煩

首先council 要求在河道10米範圍內不能建房子 (所謂的  riparian yard setback)  其次如果要分割council可要求收20米地做esplanade reserve  -  這是全國性（不只是奧克蘭）的奇怪要求 用來提供有水附近的地方造所謂public access 讓公眾能享受這個地方的環境云云  這些當然可以在申請分割時要求括免 但畢竟有重大潛在風險  因為這些要求所耗土地太多 如果council不同意哪怕是10米那個 那這塊地基本就不用分 甚至不用建了

去調查是不是真的有河 通常看到地或者地附近有樹叢都要小心了 （目測是房子後面部分比較有可疑 Council GIS 顯示的是在房子中間部分有河穿越房子這就有點奇怪了 有可能是標錯）  甚至河寬等這需要土地測量師在做topo plan時就在圖紙上就顯示出來  如果確認有河 有疑問最好先和council 開會探討他們容許開發/不/減免收地的可能性