<<== 阿海房地产问答==>>

webgenius

阿海 发表于 2013-3-10 21:49
３月１０号更新了买什么类型的盘比较适合哪种投资者。

真的是太受用了！！ 海哥能不能在讲讲epsom买unit的细节？ 比如说过去2年unit的价格变化，如果现在购买出租（双校网）， 那5年的回报率能有多少呢？unit自己升值的空间，还有最重要的。。。 风险是什么？？？ 拜谢了！

bwu

请教一下我有12万现金，现在住的房子还有40万贷款，我是还贷款还是买个投资房

阿海

webgenius 发表于 2013-3-11 10:15
真的是太受用了！！ 海哥能不能在讲讲epsom买unit的细节？ 比如说过去2年unit的价格变化，如果现在购买出 ...

除非你首付很多，Epsom的unit已涨得太离谱了，50高60万一个unit，租金也就450-500回报率太低。

我目前很难想像epsom unit 5年内能到70万。。。

阿海

bwu 发表于 2013-3-11 10:39
请教一下我有12万现金，现在住的房子还有40万贷款，我是还贷款还是买个投资房

主要看你家的贷款LVR是多少吧，比如你自住房子市场价60万，贷款40万，Loan to Value Ratio (LVR) 就是67%，那样你把12万现金还了就贷款28万，那LVR就47%。

这样你就能申请Revolving credit在你自住房上，例如申请12万RC，那样你就可以用RC去当首付去买投资房，或者不申请RC，直接用自住房担保100%贷款去买投资房。 但没有RC就没有现金去做大点的装修了，所以建议还是有RC方便。

而且有RC了你就不需要留现金存款了（反正也是负资产），这样会少付12万贷款的利息，同时你又有12万RC可以随时拿出来用。

webgenius

阿海 发表于 2013-3-12 18:36
除非你首付很多，Epsom的unit已涨得太离谱了，50高60万一个unit，租金也就450-500回报率太低。

我目前 ...

那现在的市场情况下,如果在首付10W的基础上进行投资房呢? 请赐教! 诚心感谢了.

阿海

首付10万按照贷款80%你也只能买50万的房产吧？ 还不包括装修呢？ 便宜房子通常都需要点小装修比如刷漆换地毯什么的，装修预算1万那你只剩9万做首期了，所以你能贷款买到多少价位决定你在哪个区买房子或unit了。

无心

请阿海推荐装修卫浴的师傅，最好有水工牌

阿海

无心 发表于 2013-3-13 10:17
请阿海推荐装修卫浴的师傅，最好有水工牌

我认识的都没牌啊。

鼻屎

阿海 发表于 2013-3-12 19:08
主要看你家的贷款LVR是多少吧，比如你自住房子市场价60万，贷款40万，Loan to Value Ratio (LVR) 就是67% ...

有个问题,12万的RC上哪贷款买投资房? 因为12万本身就是债务, 感觉其实是不能用做投资房的首付的, 难道去第二家银行用着12万做首付贷款而不告诉他们这12万是从第一家RC 上的?这很矛盾啊,因为第二家也会要求出示第一家银行自住房的银行单阿.

Annie911

鼻屎 发表于 2013-3-13 21:40
有个问题,12万的RC上哪贷款买投资房? 因为12万本身就是债务, 感觉其实是不能用做投资房的首付的, 难道去第 ...

帮阿海回答下：第二家银行不关心你从哪里弄来的12万付首期，只关心你在第一家银行已经有多少总债务。你在第一家银行做完这12万的RC手续，那么你在第一家银行的债务就立马多了12万，不管你取不取出来，取出来买车买船还是买房，也不论你上Skycity还是棕楠海，你欠第一家银行总债务都已经包含这12万的RC了。:-)

阿海

鼻屎 发表于 2013-3-13 21:40
有个问题,12万的RC上哪贷款买投资房? 因为12万本身就是债务, 感觉其实是不能用做投资房的首付的, 难道去第 ...

实际操作没有问题阿，而且你当然告诉第二个银行你的首付是来自RC。

我除了自住房是用现金做首付的，其它投资房都是用RC做首付的。

阿海

Annie911 发表于 2013-3-13 22:16
帮阿海回答下：第二家银行不关心你从哪里弄来的12万付首期，只关心你在第一家银行已经有多少总债务。你在 ...

对就是这样谢谢回答。

鼻屎

Annie911 发表于 2013-3-13 22:16
帮阿海回答下：第二家银行不关心你从哪里弄来的12万付首期，只关心你在第一家银行已经有多少总债务。你 ...

那不是多此一举么?假如说去第二家银行贷款, 你没首付的话,用自主房的EQUITY抵押, 一样可以在第二家贷出钱来呀, 何苦在来个RC因为RC上的钱也在被第二家认定的债务上导致能贷款额减少或者直接从第一家TOPUP了,羊毛出在羊身上.

就感觉这RC也就装个修什么的还有点用, 棕南海太多了,买船太少了, 泡妞刚刚好. hahahaha

阿海

鼻屎 发表于 2013-3-14 08:59
那不是多此一举么?假如说去第二家银行贷款, 你没首付的话,用自主房的EQUITY抵押, 一样可以在第二家贷出 ...

请你打电话给银行贷款的问问可不可以吧。

鼻屎

阿海 发表于 2013-3-14 09:53
请你打电话给银行贷款的问问可不可以吧。

阿海, 给解释下? 感觉就说了个RC的作用, 但是潜在的意义其实并没说透.

阿海

鼻屎 发表于 2013-3-14 10:01
阿海, 给解释下? 感觉就说了个RC的作用, 但是潜在的意义其实并没说透.

打个比方，假如你有个房子在asb银行(什么银行都行)， 然后你想用这个房子抵押100%贷款去第二个银行(例如bnz)买第二个房子，这是不可能的，至少我知道的是这样，所以为啥叫你打电话给银行问问可能性。 我是不会打的因为我觉得不可能，而且我不用这个方法买房的。

第一个银行在这房子上是first priority security，所以第二个银行再参与只能放second priority，所以第二个银行是不干的。 当然如果你房子价值几百万没什么贷款了而你才贷款几十万去另家银行贷款，那说不定有可能吧。

鼻屎

阿海 发表于 2013-3-14 10:17
打个比方，假如你有个房子在asb银行(什么银行都行)， 然后你想用这个房子抵押100%贷款去第二个银行(例如b ...

哦...了解了,原来这样,还是阿海讲的透 通俗易懂. BY THE WAY, 现在几点了? 买POSTIVE CASH FLOW上哪买?

阿海

鼻屎 发表于 2013-3-14 10:31
哦...了解了,原来这样,还是阿海讲的透 通俗易懂. BY THE WAY, 现在几点了? 买POSTIVE CASH FLOW上哪买?

9-10点之间吧，具体多少点不重要，反正12点还有2年左右才到，甚至更远。

现金流房不好说。
中区公寓或unit
北岸差点的unit或home and income
东区home and income
西区half section house，unit和home and income
南区应该比西区多吧

具体要你去找了，东区基本上没有吧，北岸应该很少，中区还是有的 。

Annie911

鼻屎 发表于 2013-3-14 10:31
哦...了解了,原来这样,还是阿海讲的透 通俗易懂. BY THE WAY, 现在几点了? 买POSTIVE CASH FLOW上哪买?

这里有一个啊：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D1

Good Luck！

鼻屎

Annie911 发表于 2013-3-14 11:05
这里有一个啊：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2277453&extra=page%3D1

TOOO expensive I can't afford it.

妖精的指尖

请问有认识的批灰的人推荐么？谢谢

阿海

妖精的指尖 发表于 2013-3-14 22:06
请问有认识的批灰的人推荐么？谢谢

不认识。需要大面积批灰的都是我的builder阿文全包的。

Cobraking

阿海 发表于 2013-3-14 22:20
不认识。需要大面积批灰的都是我的builder阿文全包的。

你好，阿海。 如果我有一笔钱，您觉得我是拿出首付贷款买房还是， 还是一次付清？

Cobraking

阿海 发表于 2012-11-21 16:27
Reserved.

请问一下房地产会计和一般的会计差别大吗？？？

Cobraking

阿海 发表于 2012-11-22 09:56
New Lynn还是有比较好点的地方的，当然tenant selection就很重要了。

想请教下您的9个房子都是通过贷款买的， 假如我只有一份收入 ， 买了第一套房子如何再贷款买第二套房子啊？

阿海

Cobraking 发表于 2013-3-17 22:34
你好，阿海。 如果我有一笔钱，您觉得我是拿出首付贷款买房还是， 还是一次付清？

当然是收入允许下买越多越好。至少也买两套吧。

阿海

Cobraking 发表于 2013-3-17 22:37
请问一下房地产会计和一般的会计差别大吗？？？

专业的跟不专业的当然有分别。

阿海

Cobraking 发表于 2013-3-17 22:39
想请教下您的9个房子都是通过贷款买的， 假如我只有一份收入 ， 买了第一套房子如何再贷款买第二套房子啊 ...

当你买了第一套出租后，就可找银行申请贷款买第二个啊，然后继续买直到你不想买了或所有银行都不贷款了。

包不同

阿海 发表于 2013-3-18 07:59
当你买了第一套出租后，就可找银行申请贷款买第二个啊，然后继续买直到你不想买了或所有银行都不贷款了。

请问现在如果奔11点了， 时不时说过不了多久房价又开始下跌了？

阿海

包不同 发表于 2013-3-18 08:55
请问现在如果奔11点了， 时不时说过不了多久房价又开始下跌了？

跌也要2015-16年才跌，甚至更晚。