租金降至2023年以来最低

rzrljb

jli044 发表于 2025-9-11 07:47
你觉得真有17年买房，23年赔钱卖的人，炒黄金期指会赚钱吗？

10 Jubaea Place, Henderson, Auckland
不管炒啥，反正买房子并且长期持有不赚钱


售出 $107万
(S11 bona fide)
19-05-24

售出 $103.6万
(S11 bona fide)
31-07-16
* Data Source:Council, Various

rzrljb

unamed 发表于 2025-9-10 20:27
如果按照50%涨幅的话，按照你剩余的计算，那么A到最后还赚3万，而B是亏8万。

补充内容 (2025-9-10 20:34 ...

如果房子按照10年翻倍的算法的话，自然是房子赚的多，因为有5倍杠杆呢，但是你光看14年cv也是不准确的，因为15年涨了一大波，15年-16年中涨了不少，然后17-18-19都在跌，20-21暴涨，现在又跌，你可以看到2涨2跌，所以最后实际根本没有涨那么多。

而且我说了买房子全靠涨，如果今年还不涨，明年也不大涨，而且往后大涨机会也不多，有了dti房价涨幅会减半，本质上这个投资就没啥意思。

rzrljb

jli044 发表于 2025-9-11 07:44
他要是这么个水平，还有闲心上来指点江山？
他在别的帖说自己刚捡漏了北岸学区房，如果17年买房，23年赔 ...

别说，这套我还真去看了，想买最后没买
85 Penzance Road, Mairangi Bay


售出 $160万
(S11 bona fide)
31-01-16
* Data Source:Council, Various


售出 $178万
(S11 bona fide)
03-10-24
* Data Source:Council, Various

最后被别人买走了，屋主持有了个寂寞，还搭进去装修，屋主的loss就是买家的gain嘛

unamed

rzrljb 发表于 2025-9-11 09:19
如果房子按照10年翻倍的算法的话，自然是房子赚的多，因为有5倍杠杆呢，但是你光看14年cv也是不准确的， ...

那是肯定的，买投资房都是希望涨嘛，就是靠那个杠杆涨。赚那个一点点的租金还要怕工党取消利息抵税，租客毁房，不交房租，找不到租客这些麻烦事，还不如把钱放在银行。

补充内容 (2025-9-11 09:28):
如果是自住房，就算不翻倍，翻50%也是比一直租着赚。

rzrljb

unamed 发表于 2025-9-11 08:16
不过说真的，前两年我自己就买过黄金相关的金融产品，升了一点之后就paper hand清仓了，如果不是每天都跟 ...

你有没有发现，不管所有人怎么反驳，怎么说这是个例，怎么嘲讽，但是没有人反驳我发出来的15年中位价和25年中位价啊，因为这是corlogic和reinz统计的中位价啊，想推翻我说的，只要找出不同的数据不就行了？每年中位价平均价不都有么，网上都能查到，如果觉得中位价不合理，咱们可以用平均价再跑一遍。

一直说某涛房子如何如何的人才是没有意义的，推翻就拿机构数据来算一遍不就行了，
对了这是barfoot数据

In August 2015, the Barfoot & Thompson average house price in Auckland was $821,079,$755,000


August 2025 Auckland Housing Market Update

Barfoot & Thompson
https://www.barfoot.co.nz › market-reports › market-up...
“The median price for the month at $950,000 was the same as it was in July, and consistent with the past three months. “The average sales price at $1,081,032

无论是用中位数，还是平均数，涨幅都没有50%，撑死30%左右

jli044

rzrljb 发表于 2025-9-11 09:29
你有没有发现，不管所有人怎么反驳，怎么说这是个例，怎么嘲讽，但是没有人反驳我发出来的15年中位价和25 ...

那你为啥还不断地买呢？为啥不都卖了去买黄金期货呢？嫌钱多？

rzrljb

unamed 发表于 2025-9-11 08:16
不过说真的，前两年我自己就买过黄金相关的金融产品，升了一点之后就paper hand清仓了，如果不是每天都跟 ...

如果你们都觉得是联排拉低的均价的，咱们看看stand alone独栋的价格

In 2015, the average house price in Auckland was around $920,000, with Stuff reporting the figure in December

The average price for a standalone house in Auckland as of mid-2025 (around June/July) was approximately $1.13 million to $1.3 million, varying slightly by the reporting agency. For instance, Barfoot & Thompson reported an average price of $1,130,835 in June 2025, while OneRoof reported an average value of $1.303
取个均值1.21

增幅27%，咱们取最高值，增幅36%，仍然没有50%，而且也不能让买房的扭亏为盈

unamed

rzrljb 发表于 2025-9-11 09:34
如果你们都觉得是联排拉低的均价的，咱们看看stand alone独栋的价格

In 2015, the average house price  ...

现在90多万的独栋，2014年-2015年的价位都是很低的，比如40多万到50万。你自己去homes随便找个独栋的看看，我今天还随机选了northcote我自己认为不熟的地区来看。

补充内容 (2025-9-11 09:42):
以事论事，如果你的逻辑是对的，那么我在homes找到2014-2025升幅超过50%应该是很困难的是吧？但是绝大部分我点的都是超过50%，这又怎么解析呢？

专玩狗头

unamed 发表于 2025-9-11 09:37
现在90多万的独栋，2014年-2015年的价位都是很低的，比如40多万到50万。你自己去homes随便找个独栋的看看 ...

其实还是租比较好，
方便灵活，无需溢价，
各种校区随心选择，
润澳时刻表随时拿在手，
走不动了，还有housing nz兜底
人生本来就是赤裸裸的来，赤条条的走
房子是房东的，世界是我的

rzrljb

jli044 发表于 2025-9-11 09:34
那你为啥还不断地买呢？为啥不都卖了去买黄金期货呢？嫌钱多？

我干什么，不等于房市怎么走，我希望涨，实际上跌，我希望赚钱，实际上亏钱，这就叫客观事物不以个人意志为转移

261874939

jli044 发表于 2025-9-11 09:34
那你为啥还不断地买呢？为啥不都卖了去买黄金期货呢？嫌钱多？

跟狗头精分一样，看崩却不卖房，看崩却原地开发联排出租几年看行情上涨再卖。

别看说什么，看做什么。

底层逻辑倒挂

rzrljb

unamed 发表于 2025-9-11 09:37
现在90多万的独栋，2014年-2015年的价位都是很低的，比如40多万到50万。你自己去homes随便找个独栋的看看 ...

如果你是质疑reinz或者corlogic或者barfoot的统计数据的话，我就没啥可说的了。你能找过多少超过平均水平的的，那么相应的就会有多少数量低于平均水平的，不管找多少套出来都没有什么意义。

而且如果明年咱们回看2016-2026年房价涨幅的时候，你会惊讶地发现，这10年涨幅就更少了

其实这个网站不错https://www.opespartners.co.nz/property-markets/auckland
随便选择一个时间段就能算出来涨幅

As at July 2025, the median house price in Auckland is $975,000. This is up from $751,000 10 years earlier. That means that the median Auckland property increased in value by 2.64% each year, or $22,400 on average.

jli044

rzrljb 发表于 2025-9-11 11:00
我干什么，不等于房市怎么走，我希望涨，实际上跌，我希望赚钱，实际上亏钱，这就叫客观事物不以个人意志 ...

你既然有别的利润高得多的投资渠道，却不断投资到完全不赚钱的房地产行业？

unamed

rzrljb 发表于 2025-9-11 11:24
如果你是质疑reinz或者corlogic或者barfoot的统计数据的话，我就没啥可说的了。你能找过多少超过平均水平 ...

我不是质疑他们的数据，我只是根据我自己在homes随便点开来看到的价格。如果2014到2015年大部分都是只涨26%的话，我哪有这么容易就可以找到涨幅50%以上的，对吗？可是事实就是几乎每个独栋打开都是涨50%以上，实践是检验真理的唯一办法，不是吗？

rzrljb

jli044 发表于 2025-9-11 11:39
你既然有别的利润高得多的投资渠道，却不断投资到完全不赚钱的房地产行业？ ...

我只买自住房，投资算不上

rzrljb

unamed 发表于 2025-9-11 11:40
我不是质疑他们的数据，我只是根据我自己在homes随便点开来看到的价格。如果2014到2015年大部分都是只涨2 ...

个例是反直觉的，而且cv涨幅不是真正的成交价，你可以去找真正成交过的，在这10年间，你就会发现涨幅的区别了，而且你用的是14年cv对吧

it's noted that the Auckland property market was experiencing rapid growth at over 24% annually in 2015

奥克兰14年cv和15年成交价之间就是有这么多差距，因为那几年就是涨呢
你可以看看2017年和2024年cv之间的差距，如果10年50%， 7年应该35%吧，那你能找到多少涨超35%的？

所以我说如果明年回看2016到2026年房屋涨幅，就可以发现涨幅进一步缩水

rzrljb

261874939 发表于 2025-9-11 11:05
跟狗头精分一样，看崩却不卖房，看崩却原地开发联排出租几年看行情上涨再卖。

别看说什么，看做什么。

我卖了2次房呢，跟狗头不一样，他还要开发呢，估计得埋进去

unamed

rzrljb 发表于 2025-9-11 11:50
个例是反直觉的，而且cv涨幅不是真正的成交价，你可以去找真正成交过的，在这10年间，你就会发现涨幅的区 ...

我不是说随便套任何10年都可以这么大的涨幅，也没有说10年是一个周期，因为你用的是2015到2025来做例子来证明只租投大盘比买房好，所以我也可以用2014-2024来证明买房比投大盘好，而时间差只是一年。主要就是搭不搭上顺风车，2021年2022年相差一年就是天跟地的分别了。

zhong5487

unamed 发表于 2025-9-11 11:40
我不是质疑他们的数据，我只是根据我自己在homes随便点开来看到的价格。如果2014到2015年大部分都是只涨2 ...

你这边有个非常关键的节点，14年的行情跟15年是个非常重要的分水岭，14年底随着新cv的更新，15年开始是节节暴涨，就那几个月就涨了百分之50

我刚好14年看房，15年买了个房子，买的太墨迹，15年9月买的74万，那个房子如果14年10月以前买只要50万左右，然后现在大概值个100万

kikilulu

zhong5487 发表于 2025-9-11 23:21
你这边有个非常关键的节点，14年的行情跟15年是个非常重要的分水岭，14年底随着新cv的更新，15年开始是节 ...

AKL 房市牛短熊长，涨价快的就是那几个节点，其他大部分属于半死不活的状态。类似于股市所谓垃圾时间，就是这段时间没有买入的机会、也没有卖出的机会，甚至连看一眼的意义都没有。

补充内容 (2025-9-12 11:27):
但是奥克兰房产牛市嘛，也不是慢牛市，是疯牛市。

since

rzrljb 发表于 2025-9-11 11:50
个例是反直觉的，而且cv涨幅不是真正的成交价，你可以去找真正成交过的，在这10年间，你就会发现涨幅的区 ...

算10年25% (除了贷款之外的开销算进去)， 如果贷款70% ，那么10年的yearly return 差不多是15.x%  很神奇的完美match了 过去十年的 NZX top50 return (~14%).

Assumptions

House price: 100 (normalized)

Downpayment (30%): 30

Loan (70%): 70

Mortgage rate: 6% p.a. (fully amortized over 10 years)

Future value: 125 (25% gain over 10 years)

Mortgage Costs

Annual payment: ≈ 9.51

Total paid over 10 years: ≈ 95.11

Outcome After 10 Years

House value: 125

Loan outstanding: 0 (fully paid off)

Equity: 125

Profitability

You invested 30 (downpayment).

After 10 years, your equity is 125.

This is a CAGR (annualized return) of about 15.34% per year on your initial equity.

unamed

kikilulu 发表于 2025-9-12 11:18
AKL 房市牛短熊长，涨价快的就是那几个节点，其他大部分属于半死不活的状态。类似于股市所谓垃圾时间，就 ...

time the market不如time in the market

unamed

"那么10年的yearly return 差不多是15.x%  很神奇的完美match了 过去十年的 NZX top50 return (~14%)."
不太明白，yearly return是每年的，十年的 NZX top50 return是十年的，怎样match?

since

unamed 发表于 2025-9-12 11:56
"那么10年的yearly return 差不多是15.x%  很神奇的完美match了 过去十年的 NZX top50 return (~14%)."
不 ...

都是yearly啊， 10年前你投10块到 S&P/NZX 50 Gross index, 所有的dividends都继续投，到今天会有～371，年回报率~14%.  

补充内容 (2025-9-12 12:12):
投100块。。。不是10块

专玩狗头

Mike king的房子卖了
29 glen ave Papatoetoe

2014年11月74万买入，今年9月10号150万 sold

unamed

unamed 发表于 2025-9-12 11:56
"那么10年的yearly return 差不多是15.x%  很神奇的完美match了 过去十年的 NZX top50 return (~14%)."
不 ...

之前投了几年nz top50都是半死不活的，最后平仓走了。

风雨之后无所谓拥有

专玩狗头 发表于 2025-9-10 10:48
哎，还能说啥好，降了2%就这么兴奋，真挺好的

现在的贷款利息和十年前几乎一样，

2015年的投资房，2018、2019、2020、2021、2022、2023年都不卖，十年涨200块房租，有啥兴奋的

专玩狗头

风雨之后无所谓拥有 发表于 2025-9-12 13:26
2015年的投资房，2018、2019、2020、2021、2022、2023年都不卖，十年涨200块房租，有啥兴奋的 ...

就是就是，稳稳当当的付租金，多简单，房价涨涨跌跌跌
风雨之后，贤者模式，无所谓拥有，娶回家也是麻烦

rzrljb

since 发表于 2025-9-12 11:46
算10年25% (除了贷款之外的开销算进去)， 如果贷款70% ，那么10年的yearly return 差不多是15.x%  很神奇 ...

我觉得不对吧，你只算了最开始的30，但是你中间每年都继续投入9.51呢，10年投入了95.11，加上最开始的30，一共是125，也就是最开始本金30，持续投入95，最终获得一套价值125的房子，我觉得从资产角度来说没有任何的gain，你只是获得了10年的房屋居住权，而且，要交10年地税水费，10年保险，10年维护对吧，这些维护是租房不需要花费的。最终是获得10年房屋居住权和-7.5w的支出


如果你本金30 投入 nzx 并且每年都投入9.51进入nzx
30 + 30 * 10 * 0.14
9.51 + 9.51 * 9 * 0.14
...
9.51 + 9.51 * 1 * 0.14

最终equity是 197，如果你这10年租房子每年开销3w，减掉30，那也还有167， 完爆买房子啊


补充内容 (2025-9-12 16:37):
对了我没算nzx有dividend，dividend如果复投的话还能cover这30不成问题，最后197轻松碾压125阿

unamed

rzrljb 发表于 2025-09-12 16:32
我觉得不对吧，你只算了最开始的30，但是你中间每年都继续投入9.51呢，10年投入了95.11，加上

NZ top 50最近十年也就是头5年涨，看看最近这5年，都是阴跌。