房价跌了，但负担能力上去了吗？

我公主我怕谁

rzrljb 发表于 2024-9-26 09:50
如果你看过统计局的新西兰国内人口流动，最近很多年年奥克兰的本地人口都是净流出，但是新移民留在奥克兰 ...

净移民为零，这不是预测么？假设的又不是事实。等明年再看确切数据吧。之前帖子还有预测今年加息2次的呢，最后还是降息了。Mark 一下，明年再回来看就知道了。如果人口净流出数据坐实，土地价值会跌的。移民政策千变万化，发生什么谁知道呢！

rzrljb

我公主我怕谁 发表于 2024-9-26 10:19
净移民为零，这不是预测么？假设的又不是事实。等明年再看确切数据吧。之前帖子还有预测今年加息2次的呢 ...

净移民为零的算法是这么算的，当前净移民，从去年9月到今年9月，但是你知道这12个月每个月分别进了多少人么。去年9月净移民了1w1，10月8600，11月6800，然后每个月都减少，到了今年5月份已经降到300人了，也就是说其实从今年5月份开始净移民就已经归0了，但是要到明年5月，这个统计数据年度净移民才会归零.所以明年净移民归零这个不是假设，是因为必须等12个月，而今年5月净移民300人，6月7月8月全都是低于千位，也就是说其实已经归0，4个月了
https://www.customs.govt.nz/glob ... til-31-aug-2024.pdf
这里是nz海关统计的arrival 和departure记录，可以看到从3月开始离开人数全是大于到达人数的，当然净移民不是简单的离开减到达，净移民需要再新西兰待足够时间才算，短期到达离开不算，但是这个趋势已经确立了，不用等明年数据，每个月都有数据的

我公主我怕谁

rzrljb 发表于 2024-9-26 10:47
净移民为零的算法是这么算的，当前净移民，从去年9月到今年9月，但是你知道这12个月每个月分别进了多少人 ...

按照你说的，那土地价值得跌啊。

rzrljb

我公主我怕谁 发表于 2024-9-26 10:19
净移民为零，这不是预测么？假设的又不是事实。等明年再看确切数据吧。之前帖子还有预测今年加息2次的呢 ...

打个比方，我是月光族，每个月赚多少花多少，1年到头没剩钱，可怕么，不可怕很正常
如果我是前3个月挣了不少，结果失业了，后面9个月都吃老本，最后年底了一分没剩，这种就很可怕

所以当前的净移民归零这个趋势就是第二种，当前没有收紧移民，工签还在进，但是越来越多本地人找不到工作就没法招工签了，其次工签找不到工作自己就必须离开，而且不光进的人少了流出的人口越来越多了，丝毫没有减少的趋势

陌生的香港人

Bearonrun 发表于 2024-9-25 14:24
奥克兰是新西兰房价问题最严重的区域。其中一个主要问题是，奥克兰的城市规划不好，导致交通非常不便利，效 ...

Master Plan 不是沒有 從10年前的Auckland Plan 然後現在又什麼Auckland Plan 2050 奧克蘭市政府從來不缺plan  學你說的 方案也很多 但都只停留於在圖紙上畫圈加箭嘴這裡的階段 然後就好像建好了 中央政府兩黨的運輸政策理念更是南轅北轍 例如工黨要公交 （而鐵路一向相對來說都是敬陪末座 市內交通一般就是巴士為主 所以到處是bus lane  唯一拿得出手的就是city現在搞到一鍋粥的City Rail Link  他們說是什麼game changer 好像建成整個奧克蘭的鐵路網就被打通任督二脈了  姑且看看）walking and cycling 所以一上台交通撥款就都給這些 然後三年後到國家黨了  你看看現在又把工黨的一切推倒重來  把交通撥款都發到公路上去了

至於你是的發展地圖鐵路公交 - 先不說人口密度能不能支撐（不用和大阪比了 人家多奧克蘭多一百萬人口 城市居住模式也是中高密度為主  出行習慣更是習慣公交 ？這裡呢？） 你就再看看上面那個City Rail Link  不過就在市中心建多三個站就把CBD炸了一樣  這些年還搞到市中心百業蕭條  還不知道要建到什麼時候

最後 錢不是問題  問題是沒錢 這樣開挖 錢絕對是大問題 可融資方面這幫交通官員也是因循守舊的  講了多年還在討論要不要BOT (Build, Operate, Transfer) 呢  .....

所以 基本無解

keepower

双R大潮才开始，负担能力只会更差一段时间

陌生的香港人

unamed 发表于 2024-9-25 14:33
这跟我一直想的差不多，我的想法是大力支持自动驾驶，一来道路更加畅顺，更加安全，更加节省能源，也让人 ...

自動駕駛不就是鼓勵人們繼續使用私人汽車而不是公交嗎？怎麼可能會道路更加暢順？又減少停車用地？看不懂....

rzrljb

我公主我怕谁 发表于 2024-9-26 10:52
按照你说的，那土地价值得跌啊。

人口的影响是中长期的，如果趋势不扭转的话肯定跌

我公主我怕谁

rzrljb 发表于 2024-9-26 10:56
打个比方，我是月光族，每个月赚多少花多少，1年到头没剩钱，可怕么，不可怕很正常
如果我是前3个月挣了 ...

那现在是不是应该卖出奥克兰的房子？

rzrljb

我公主我怕谁 发表于 2024-9-26 11:22
那现在是不是应该卖出奥克兰的房子？

我觉得可以考虑卖奥克兰投资房

陌生的香港人

alike0932 发表于 2024-9-25 15:21
对的，这个就是TOD （transit-oriented development）的规划方式，很适合新西兰有气势奥克兰这种狭窄人口 ...

個人不認為墨爾本的交通規劃模式和這裡相差太遠 畢竟大家都是同文同種的一家人 也是深受上世紀美國的American dream 城市粗曠發展規劃模式影響 各處suburbs  強調所謂的residential amenity 高於一切  只是他們倒是在初建時先注重鐵路公交  而城市形體也相對比較容易發展軌道公交網 （至少Melbourne CBD 的地勢印像中就比奧克蘭的平坦） 不像奧克蘭 四面環海 城市局限於長條形的地貌 就是發展軌道交通網也很難做到墨爾本的四通八達 更不要說奧克蘭也人口本來起步時相對就少 例如上世紀50年代在建Harbour Bridge 北岸人口就非常少  很難想像他們當年會能像Sydney那樣把鐵路都放到大橋一起建   而10幾年前當我在舊Auckland City Council 交通規劃部門工作時 看到他們曾經找過本地B記顧問公司做過北岸鐵路研究 得出的結論就是北岸根本沒有足夠人口來支撐這條鐵路 （另外的問題是 這條鐵路要通到哪裡 就Albany 還是更遠 人口更少的Orewa ?)要知道鐵路不是建好了就行 還必須有足夠的常住人口造成所謂的critical mass 來支持這條鐵路的運營 不然就只會變成大白象 財政上對市政府造成無底深潭   

可詭異麻煩的是一旦沒建 當城市發展起來後 以後再做就非常貴和難辦 例如奧克蘭 這個以重鐵為主的城市 之前說要建相對較便宜和影響較低的輕鐵 (light rail) 就是建成了 (當然 國家黨上台後也取消了 - 就看看下屆工黨又回來後會不會又捲土重來吧　這裡的交通規劃從來如此) 也不過是孤立出來的一條線路 很難和重鐵網絡連接　

anzbank

说那么多规划，建设，科技，都是表象
本质是人口结构在不可逆的改变，体制环境科教文体卫人文风俗价值观全面土著化。当目的地跟出发地的“差距”越来越小的时候安家定居的急迫感也就越来越小。汤加斐济萨摩亚的无敌海景多了去了，你去买房吗？南区的大平地便宜房子多了去了，你去买了常住把孩子上local学校吗？

hoolee

conclusion 是啥？
         

BNC2015

我公主我怕谁 发表于 2024-9-26 10:19
净移民为零，这不是预测么？假设的又不是事实。等明年再看确切数据吧。之前帖子还有预测今年加息2次的呢 ...

这是Westpac 的经济师的看法。去年的净移民接近10万。今年政府预计是7万多。

https://www.stats.govt.nz/inform ... d%20trend%20series-,Annual%20migration,of%20108%2C800%20(%C2%B1%20300).

从7万多降到零？ 所以银行的预测有争议。

而且净移民为零风险很大。 经济可能倒退，陷入萧条。这不是现任政府能接受的。

BNC2015

rzrljb 发表于 2024-9-26 10:47
净移民为零的算法是这么算的，当前净移民，从去年9月到今年9月，但是你知道这12个月每个月分别进了多少人 ...

Stats NZ 的数据，去年大约10万移民。今年预计7万多。

https://www.stats.govt.nz/inform ... d%20trend%20series-,Annual%20migration,of%20108%2C800%20(%C2%B1%20300).

如果明年清零，跌幅7万多，100%？

BNC2015

alike0932 发表于 2024-9-25 15:22
对的，这个就是TOD （transit-oriented development）的规划方式，很适合新西兰尤其是奥克兰这种狭窄人口 ...

确实墨尔本的公交比奥克兰好很多。 很方便

Bearonrun

unamed 发表于 2024-9-25 14:33
这跟我一直想的差不多，我的想法是大力支持自动驾驶，一来道路更加畅顺，更加安全，更加节省能源，也让人 ...

通过合理规划，发展公交。提升通勤效率。可以有效缓解市区和近郊的供求，也是缓和房价暴涨的措施。

可惜，理想不算太丰满，这些年的现实却特别骨感。 政府的钱都花哪去了？

Bearonrun

alike0932 发表于 2024-9-25 15:22
对的，这个就是TOD （transit-oriented development）的规划方式，很适合新西兰尤其是奥克兰这种狭窄人口 ...

你在墨尔本待过几年吧。 澳洲的规划确实大多比新西兰长远。

unamed

陌生的香港人 发表于 2024-09-26 11:21
自動駕駛不就是鼓勵人們繼續使用私人汽車而不是公交嗎？怎麼可能會道路更加暢順？又減少停車用地？看不懂.

现在绿灯亮了，每一辆后面的车都需要等前面的车动了才动，每辆车起码1到2秒的延误，队伍越长，浪费的时间就越多。然后加上无数个这样的路口，浪费的时间成几何级。无人驾驶可以通过每辆车之间的联系一起动，可以很大的减少这个时间。

现在人们的开车技术越来越差，很多人为的不良习惯令道路更加拥堵，例如开得太慢，跟的太近而经常杀停，或者经常变线，造成phantom traffic, 这些在成熟的无人驾驶会得到极大的改善。并且车速可以更快。

无人驾驶可以当你下车后自动开走去远点的地方停下来，腾出空间，如果你想的话，还可以加盟无人驾驶出租车服务，赚外快之余，也服务到没车的人。

无人驾驶可以让人们上车了继续睡觉或者是工作，那么在已经提升了速度的情况下，不介意住的更远一点。

补充内容 (2024-09-26 13:08)
你说的公交在以后这个概念不一定是巴士载着几十人去同一个地方。比如，共享单车也是公交。现在只不过是自动驾驶，更灵活化的公共交通。这样是新西兰最容易达到的而不需要为巴士这些旧概念而大张旗鼓地改变生活。

rzrljb

BNC2015 发表于 2024-9-26 12:42
Stats NZ 的数据，去年大约10万移民。今年预计7万多。

https://www.stats.govt.nz/information-release ...

没错的，这种按年计算的净移民无法反映快速的变化，就想说去年10w，平均1个月1w，现在7w多，实际上是1w1 1w 9k 8k 7k这样每个月下降，然后在今年5月后净移民就已经很低了，但是总数还是7w多，推荐你可以查一下月度净移民
这张图就是你给出的链接里面的按月份的，你可以看到净流入逐渐减少，净流出逐渐增多，很快就要相交了，这张图是6月份的，可以等着看看9月份有没有相交，相交就是月度净移民转负了

unamed

Bearonrun 发表于 2024-09-26 12:51
通过合理规划，发展公交。提升通勤效率。可以有效缓解市区和近郊的供求，也是缓和房价暴涨的措施。

可惜

我真心觉得奥克兰，更别说新西兰了，怎么规划都搞不好巴士这种mass public transport的，人口分布太散了，小区到转运中心的接驳bus你要多久一班？如果是每半小时一班的话大家都会觉得太久了吧，万一我家里因为什么事就要迟半个小时上班，那太不方便了，开车去转运中心？有车位吗？踩escooter上车？下雨怎么办？但是半个小时应该已经是奥克兰公共交通财政可以承受的极限了，再频繁也没有更多的人去坐。所以还是chicken and egg的问题。

Bearonrun

陌生的香港人 发表于 2024-9-26 11:15
Master Plan 不是沒有 從10年前的Auckland Plan 然後現在又什麼Auckland Plan 2050 奧克蘭市政府從來不缺 ...

Master plan 确实有很多个版本，但一拖再拖。其实关键问题不是哪个最好，而是选就总比不选好。 可是就是选不了。

奥克兰的基础建设规划需要市政府和中央政府配合，分担费用。中央政府分左右翼，上届左翼政府还分好几派。市政府也如此。

所以，虽然任何一个Master Plan都能提高奥克兰的基础建设，但没有一个能够持续满足各方要求。

陌生的香港人

unamed 发表于 2024-9-26 13:05
现在绿灯亮了，每一辆后面的车都需要等前面的车动了才动，每辆车起码1到2秒的延误，队伍越长，浪费的时间 ...

我們好像有點跑題 不過不影響 樓上有朋友開啟了交通這個副題目就多說兩句

你說的無人駕駛 據我了解在國內城市好像也是剛剛起步? 是不是有你說得那麼完美先不說 如何普及 或許先看看國內情況再說  當然如果無人車能做到形成私人汽車的大氣候 那對整體交通管理肯定是比人開的好 但運作上如何和售價多少 這些還有很多問題可以研究 可能再過數年看看國內城市情況怎樣再說

不過就城市交通和土地利用方面我看不到有太大改變 就是無人車大概也是需要找地方停拍和充電的（應該都會是電車了吧？）看不到對城市停車位需求如何降低呢 難道可以再進一步像日本動畫片《龍珠》般可以發展成把車子變成膠囊  要的時候拋在地上就變成一台車 不用就變會一粒藥丸.....但國內的科技越來越先進 搞不好遲些這個也不是沒有可能  

unamed

陌生的香港人 发表于 2024-9-26 13:25
我們好像有點跑題 不過不影響 樓上有朋友開啟了交通這個副題目就多說兩句

你說的無人駕駛 據我了解在國 ...

所以才说朝这个方向走，并不是一个开关就到那个地步了，但是比弄现在的公交更有潜力。

陌生的香港人

Bearonrun 发表于 2024-9-26 13:20
Master plan 确实有很多个版本，但一拖再拖。其实关键问题不是哪个最好，而是选就总比不选好。 可是就是 ...

問題不是拖 而是基本都在煮沒有米的粥 裝模作樣的做什麼public consultation  然後洋洋灑灑一大本印刷精美的文件 最後也是逃不過放在書架上封塵的命運  顧問倒是最高興

更搞笑是這些所謂長遠規劃 通常就是過幾年就review一次 不同官僚政客 不同政見 優先取捨隨時可換 今日的我打到昨日的我 而明天那個不知是誰的另一個我 又會打倒今天的我  這叫“與時並進”.....

所以 基建/城建方面 民主是不是一定是好東西 有時真的有點難說

Bearonrun

陌生的香港人 发表于 2024-9-26 15:50
問題不是拖 而是基本都在煮沒有米的粥 裝模作樣的做什麼public consultation  然後洋洋灑灑一大本印刷精 ...

基建方面如果太注重个人意见和利益，进度会很慢。最终受累的人会是大多数人， 甚至包括那些持反对意见的人 ，自讨苦吃。

BNC2015

rzrljb 发表于 2024-9-26 13:06
没错的，这种按年计算的净移民无法反映快速的变化，就想说去年10w，平均1个月1w，现在7w多，实际上是1w1  ...

就算净去年移民是逐月下降，但并不意味着明年也是这样。 以巅峰状态的变化趋势来预测非巅峰年的总数，比较牵强，需要更多的证据。

rzrljb

BNC2015 发表于 2024-9-27 18:05
就算净去年移民是逐月下降，但并不意味着明年也是这样。 以巅峰状态的变化趋势来预测非巅峰年的总数，比 ...

当前统计局的数据只到6月份的，等到今年年底应该数据就比较明朗了

老麦2019

unamed 发表于 2024-9-26 09:47
先不说人群素质和治安，现在在市中心除了上班近一点其他的优势在哪里？
以前没事还去市中心逛逛，现在没什 ...

市中心破落 责任应该是上届市长phill gorff 道路搞得一地鸡毛 新市长根本动不了官僚体系 只知道涨地税收刮居民 最近抛出来跨海大桥忽悠忽悠 光头绿有想法大力裁员 缩减开支 可惜是有点反华 中国肯定是不再理睬新西兰 没有中国资和本市场新西兰谈何发展？放眼10-20年 新西兰应该逐步颓败 奥克兰更加堵到爆!  

jli044

老麦2019 发表于 2024-9-28 09:16
市中心破落 责任应该是上届市长phill gorff 道路搞得一地鸡毛 新市长根本动不了官僚体系 只知道涨地税收 ...

新西兰逐渐颓败，奥克兰还会堵到爆吗？
上班的人都跑光了还会堵车？