昨晚和朋友喝酒 他们尽然要逆市而行

开心你我

rockmouse 发表于 2024-7-1 14:29
今天 Trademe 上奥克兰区域的房屋待售数量降到了14,626。不知之后待售数量会不会涨上去，还是会继续下行。 ...

请问之前是多少待售？

evenspu

Lease 发表于 2024-6-30 19:45
我觉得你的朋友很有远见.

昨天闲着没事查了一些数据， 奥克兰现在的家庭平均收入已经达到16.2万，而最新 R ...

原先我说很多中区洋人夫妻年入快30万，大家都骂我

261874939

开心你我 发表于 2024-7-1 14:51
请问之前是多少待售？

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D2

风雨之后无所谓拥有

Lease 发表于 2024-6-30 19:45
我觉得你的朋友很有远见.

昨天闲着没事查了一些数据， 奥克兰现在的家庭平均收入已经达到16.2万，而最新 R ...

价格是由供求关系决定的。房价和平均收入、收入中位数没有任何关系，只和想买房人的收入有关。

Quad

Lease 发表于 2024-6-30 19:45
我觉得你的朋友很有远见.

昨天闲着没事查了一些数据， 奥克兰现在的家庭平均收入已经达到16.2万，而最新 R ...

摩拳擦掌准备 ing                    

Lease

风雨之后无所谓拥有 发表于 2024-7-1 19:27
价格是由供求关系决定的。房价和平均收入、收入中位数没有任何关系，只和想买房人的收入有关。 ...

可以通过房价和平均收入、收入中位数之间的关系来判断目前房价到底是overvalue, fair vale or undervalue.



补充内容 (2024-7-1 19:55):
Fair Value

开心你我

261874939 发表于 2024-7-1 18:20
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=4312155&extra=page%3D2

感谢！！

kikilulu

Lease 发表于 2024-7-1 08:39
噢，你说的对，家庭收入中位数没查到，奥克兰的房价平均为1.26M, 这样房价/收入之比为7.8，也相当低了。 ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D1
23楼有个2023年Q3的数据，房价/收入之比是8.2 ，现在是2024年Q3， 估计数据不会改变太多，大概估计一下，8左右。

Lease

kikilulu 发表于 2024-7-1 20:58
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=4328305&extra=page%3D1
23楼有个2023年Q3的数据 ...

是啊， 按照我的计算现在这个比率是7.8.

奥克兰是全世界最宜居城市里名列前十的， 这样的城市房价/收入之比才7.8， 我觉得房价真的谈不上贵.

风雨之后无所谓拥有

Lease 发表于 2024-7-1 19:44
可以通过房价和平均收入、收入中位数之间的关系来判断目前房价到底是overvalue, fair vale or undervalue ...

价格和价值是两回事，价格可以远高于价值，也可以远低于价值，取决于供求关系。

Lease

风雨之后无所谓拥有 发表于 2024-7-1 21:21
价格和价值是两回事，价格可以远高于价值，也可以远低于价值，取决于供求关系。 ...

这么初级的东西， 呵呵

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2024-6-30 19:45
我觉得你的朋友很有远见.

昨天闲着没事查了一些数据， 奥克兰现在的家庭平均收入已经达到16.2万，而最新 R ...

真看不出来低了。。。比16年房价次峰还高点，比07年后崩盘要更高。。。这个东西我认为是Moving average。。。一旦企业倒闭失业率上来了，那么中位房价和中位收入都会低，而比例有可能变化不大。。。如果强调house price to income ratio的话，你忽略了moving average。。。而这就得需要点预测。。。房价降到80万，收入中位数降到10万，ratio还是8。。。没意义。。。

我真不是孙红雷

所以我觉得房市活跃程度和house price to income相关，但关系不大。。。最后还是看经济好坏与取得杠杆的难易程度。。。

我真不是孙红雷

mortgage占收入支出比也很重要。。。

paulwood

我真不是孙红雷 发表于 2024-7-1 23:48
mortgage占收入支出比也很重要。。。

mortgage支出占可支配收入支出比例重要，毕竟交的税，加的油是不能拿来还房贷的。

我要买车

我真不是孙红雷 发表于 2024-7-1 23:44
真看不出来低了。。。比16年房价次峰还高点，比07年后崩盘要更高。。。这个东西我认为是Moving average。 ...

这个图好，把当年对市场的feeling转化成统计数据，赞一个

原来2008年mortgage占收入支出比
从48.3%，一下子就降到了2009年的33.1八仙

而且house value to income的比值在2009年也是最低的

我记得是2008年6月份开始降息的，忘了，应该是08年年中降息

这回就看啥时候开始降息了

风雨之后无所谓拥有

Lease 发表于 2024-7-1 21:35
这么初级的东西， 呵呵

那个什么收入房价比只是看起来很高级，房价和平均收入、中位数收入没有关系，只和有能力并且愿意买房人的收入有关系。北京的房价和鹤岗的房价一样，只和愿意买的人的收入有关。

matm

风雨之后无所谓拥有 发表于 2024-7-2 09:58
那个什么收入房价比只是看起来很高级，房价和平均收入、中位数收入没有关系，只和有能力并且愿意买房人的 ...

P/I只是个笼统的统计数据，不管市场好还是不好，它都在那，算法也都一样。非要较真的话，有能力买房的人群平均收入，肯定是比整个社会的平均收入更高，理论上可负担性更好了。
这个P/I算法最大的问题是没有考虑利率这个重要因素。只有前几年低利率经验的人，肯定不理解为什么世行这类组织总在强调可负担的P/I是3到4之间，因为以往7-8%的利率就是常态。

补充内容 (2024-7-2 10:47):
市场是一个庞大复杂的系统，除了P/I，利率，失业率，市场情绪也都是重要因素，现在对比08年一个很大的优势就是市场情绪还算稳定

补充内容 (2024-7-2 10:49):
央行计划的软着陆，本质就是拉平曲线，防止出现08年那样的市场情绪突然崩塌，进而导致失业率的飙升，目前看还算成功的

kikilulu

风雨之后无所谓拥有 发表于 2024-7-2 09:58
那个什么收入房价比只是看起来很高级，房价和平均收入、中位数收入没有关系，只和有能力并且愿意买房人的 ...

个人看法，中国的房产比较特殊，对于新西兰没有参考意义。比如北京吧，二环内有多少住宅是以商品房形式购买的，多少比例是当年单位分配的？中国房屋商品化不过几十年。上面那个房价收入比的统计只包括了中国香港，都没统计大陆地区。

补充内容 (2024-7-2 12:11):
当然我知道你这个北京鹤岗也只是举例，但是例子并不太有代表意义。

Lease

matm 发表于 2024-7-2 10:36
P/I只是个笼统的统计数据，不管市场好还是不好，它都在那，算法也都一样。非要较真的话，有能力买房的人 ...

P/I 相当于股票的市盈率， 是股票（或者整体股市）估值最主要的指标之一. 所以我比较看重这个指标.

无论是横向还是纵向比较， 目前奥克兰的房价都谈不上贵（P/I=7.8）， 纵向比较，现在的P/I低于近十年的平均值（奥克兰10年平均P/I=8.35，根据42楼的贴图）；横向比较， 奥克兰是全球十大宜居城市之一， 我粗略查了一下另外九个城市的P/I值， 除了加拿大的卡尔加里之外， 其他都高于奥克兰，十大宜居城市的平均P/I为10.58.

所以我的看法是现在奥克兰房价不贵.

当然任何指标都不完美，较真没必要.

Jan90

Lease 发表于 2024-7-2 11:15
P/I 相当于股票的市盈率， 是股票（或者整体股市）估值最主要的指标之一. 所以我比较看重这个指标.

无论 ...

好奇一下前十大宜居城市都有哪些？

Jan90

Lease 发表于 2024-7-2 11:15
P/I 相当于股票的市盈率， 是股票（或者整体股市）估值最主要的指标之一. 所以我比较看重这个指标.

无论 ...

好奇一下前十大宜居城市都有哪些？

kikilulu

Jan90 发表于 2024-7-2 12:34
好奇一下前十大宜居城市都有哪些？

https://www.sbs.com.au/language/ ... -rankings/3jrrdl5ox

Lease

kikilulu 发表于 2024-7-2 12:42
https://www.sbs.com.au/language/chinese/zh-hans/article/australias-housing-crisis-has-knocked-thes ...

对， 就是这十个.

我也回复了， 但被告知我的回复需要审核

kikilulu

Lease 发表于 2024-7-2 12:45
对， 就是这十个.

我也回复了， 但被告知我的回复需要审核

每年的榜单基本上都是这几个城市轮流换位置

Jan90

kikilulu 发表于 2024-7-2 12:53
每年的榜单基本上都是这几个城市轮流换位置

精准数据，还得是你

joeistheman

Lease 发表于 2024-7-1 13:56
你这个是整个新西兰的统计， 你把统计局的 excel表格打开,可以看到奥克兰是$153K, 但这数据是到2023年6月 ...

你得看中位数，，，平均数没个球子用，，，把我和马云放一起平均一下我也有年入好几十亿

Lease

joeistheman 发表于 2024-7-2 13:24
你得看中位数，，，平均数没个球子用，，，把我和马云放一起平均一下我也有年入好几十亿 ...

中位数收入查不到， 要不你好好查查， 查出奥克兰中位数收入之后我们再来算算.

kikilulu

Jan90 发表于 2024-7-2 13:16
精准数据，还得是你

嗨，都是链接，谈不上精准。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2024-7-2 11:15
P/I 相当于股票的市盈率， 是股票（或者整体股市）估值最主要的指标之一. 所以我比较看重这个指标.

无论 ...

现在概念炒的可都是估值，是PE ratio的多少 多少倍。。。美股除了7大也没几个拿得出手了。。。所以怎么通过PI ratio来定义“房价见底”呢？或者说7大在吹大泡泡。。。