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奥克兰开发商豪宅被法拍，$900万成交，三个月后神秘挂牌

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奥克兰开发商豪宅被法拍，$900万成交，三个月后神秘挂牌
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2024-07-05 14:42
作者: 番茄捣蛋
奥克兰开发商豪宅被法拍，$900万成交，三个月后神秘挂牌
摘要该物业位于Cheverton Place 7，含四卧三浴，去年底的拍卖以流拍收场，应卖家要求在今年3月重新上市，由UP经纪人Bryce Hawkins代理。物业CV估值为$650万，要价为$499.5万，低于卖家在2021年支付的$560万。
后花园7月5日援引报道：

01 奥克兰豪宅神秘上市

去年底，奥克兰一套崖顶豪宅以$900万价格被成功法拍。然而仅仅三个月后，豪宅神秘重现，又一次上市，并在本周的拍卖中流拍。

该物业位于奥克兰富裕的St Heliers，坐落在Cliff Road，是一套五卧豪华住宅，曾经由一名房地产开发商持有。由于新冠疫情后房价一度下跌，该公司据称在此期间陷入财务困境。

去年11月，豪宅被一位不愿透露姓名的卖家以略低于CV估值的价格购得，当时为抵押拍卖。

没想到三个月后同一物业再次上市，由Bayleys经纪人Gary & Vicki Wallace代理，并表示“卖家急售”。

Gary Wallace曾在2020年推广该房产，他告诉OneRoof，买家曾对房产进行了一些改造，但决定重新挂牌出售。

“我曾代理该房产几个月，但无法找到买家。当我的代理到期时，我认为卖家应该与Bayleys的另外两位经纪人合作，采取新的方法。”

本周的拍卖由Bayleys经纪人David Rainbow和Harry Cheng负责，据悉当天只有一名竞标者出现，最终未能找到愿意满足卖家期望的买家。

Cheng在拍卖后告诉OneRoof：“我认为所有的业主都希望尽可能多地获得利益。有几个人告诉我们，在好的市场条件下，这将是一处价值超过$1000万的房产。所以，这真的取决于当前市场以及买家愿意支付多少和卖家可以接受多少。这将决定市场价值。”

当被问及为什么卖家仅仅持有三个月就决定再次出售后，Cheng表示“每个人都有自己的情况，他们不想向公众透露”。

他透露虽然流拍，但依然有人对房产感兴趣，他正在与多个买家洽谈。

“有几个人要求我在拍卖后给他们回电话。确实有人感兴趣，但现在可能是时候了解兴趣的强度以及在金钱方面的具体情况。”

在房源描述中，该豪宅被描述为一座拥有广阔港湾景观的现代水边住宅，由建筑设计公司Sumich操刀。

与此同时，另一座同样在去年作为抵押品拍卖的St Heliers豪宅目前仍然待售。

该物业位于Cheverton Place 7，含四卧三浴，去年底的拍卖以流拍收场，应卖家要求在今年3月重新上市，由UP经纪人Bryce Hawkins代理。物业CV估值为$650万，要价为$499.5万，低于卖家在2021年支付的$560万。

去年Business Desk报道称，该房产与破产的房地产开发商Greg Olliver有关。

02 建筑业改革或催生“小型贫民窟”

开发商表示，新西兰人不太可能很快能够享受到巴黎和罗马等地那种可爱的小公寓。

住房部长Chris Bishop周四宣布，政府计划简化在城市和城市边缘建设的规定，将会给全国带来大量新房。

他宣布了六项改变，包括改善密集化、取消公寓最低面积要求、要求城市允许城市边缘扩张，并设立住房增长目标。

Vincent Holloway是基督城房地产开发商Brooksfield的董事总经理，他表示取消公寓面积规定将会导致难以忍受的小房子成为新的经济适用房。政府的改变将使情况更像是开发商的自由市场，意味着开发商可以“建造任何东西，让市场决定它想要什么”，在某些方面是积极的。

“不幸的是，在新西兰……这将导致一些非常丑陋的建筑物。”

小型公寓市场是存在的，但它们不太可能模仿巴黎或罗马等地那些时尚的公寓楼。

“它们非常可爱，有着巨大的窗户，阳台朝向街道，让你享受到美好的居住环境。”

他预测开发商将尽可能地建造小型公寓，即所谓的鞋盒公寓，这将成为新的经济适用房，配备很小的篷式窗户。

“当住房短缺，人们不得不接受现有条件时，肯定会朝这个方向发展。”

目前，开发商通常会坚持最低50平方米的面积，部分原因是银行的规定。

“这肯定需要改变，因为当你看到这些小公寓时，首次购房者和寻找更经济实惠住房的人会感兴趣。”

Holloway称他反对城市扩张，然而，推动市政府放宽城市/农村边界的努力最终将提供更多机会，有助于解决住房危机，并给人们更多选择。

现有开发项目可能需要数年时间才能完成，并增加了最终由购房者承担的成本。

“通过开放和放宽限制，应该能够更快地建造房屋，并且由于速度的提升，最终应该会使房屋更加便宜。”

“但同时，你也面临着建造出非常丑陋的住宅的风险，所以这是一个两面性的问题。”

奥克兰科技大学建筑学教授John Tookey表示，他不希望看到家庭居住在超小型公寓中，这样会形成“小型贫民窟”，无法提供良好的居住体验。

奥克兰大学建筑与规划学院的高级讲师Bill McKay见过很多糟糕的例子。当他沿着奥克兰的Hobson Sr和Nelson St观察时，发现这些地方都是一排排的鞋盒公寓。

“地面上什么都没有，非常阴暗。”

Tookey教授认为，无限制的市中心开发并不是明智的选择，因为污水、雨水排放和供水等琐碎问题是核心。

“当我们多年缺乏基础设施投资时，将越来越多的人挤进城市并不一定是一个好结果。”

基础设施的紧迫需求

Whangarei市长Vince Cocurullo表示，城市地区只有在有基础设施的情况下才能进行密集化。

尽管像他自己的市政府已经制定了未来发展的规划和基础设施，但他承认还有其他一些市政府没有。

他指出了建造所谓的贫民窟的风险，以及奥克兰的经验，多层公寓楼导致洪水区域的水患。

“因此，关键是在开发中提供基础设施。”

联合政府曾表示将把新建筑商品服务税收入的50%分给市政府，但这并未包含在周四的公告中。

“这是新西兰地方政府协会一直在大力推动的。”

虽然Bishop似乎在暗示市政府负有住房危机的部分责任，但Cocurullo认为，无论是关于现已废止的“三水”还是建筑法规的变化，他们始终必须遵循政府政策。

对于位于交通枢纽旁的公寓楼，市政府需要确保有能力提供相应的基础设施。在主要是单层住宅的地区建造多层公寓楼“可能不切实际”。

https://nz.hougarden.com/news/mortgagee-mansion-snapped-up-for-9m-relisted-for-sale-two-months-later

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房地产专家称，企业主陷入抵押贷款销售困境

抵押贷款销售额的上升只是“痛苦时期”的开始，一位房地产专家警告说“情况会变得更加糟糕”。

虽然没有达到全球金融危机期间的水平，但抵押贷款销售额一直在攀升。

目前，Trade Me 上有 65 处住宅物业被列为抵押销售，比去年同期增加了 35％。

惠灵顿的一位房地产区域经理告诉新西兰广播公司（RNZ），他的团队通常每年对多达三处房产进行评估，以寻找潜在的抵押贷款销售，而现在这个数字上升到了每月多达三处。

房地产专家戴维·惠特伯恩 (David Whitburn) 告诉Checkpoint，企业主是感受到压力最大的人群之一。

“我们每周都会看到新西兰有超过 50 家公司陷入困境，面临破产或清算，而这些公司往往用自己的房子作为商业债务的抵押品。

“房主和房地产投资者也未能幸免。”

他认为问题在于几年前利率从极低的2-4%突然上升。

惠特伯恩说，事后看来很美好，这表明在新冠疫情期间，财务设置可能不太正确。

“人们都在竭尽全力维持生计。

“我认为我们正处于一个痛苦时期的开始，它已经开始了，但不幸的是，在接下来的六个月左右，情况会变得更加糟糕。”

惠特伯恩表示，银行只会把抵押品销售作为最后的手段。

“银行意识到这不是特别令人接受的......他们知道涉及的往往是家庭。”

https://www.rnz.co.nz/news/business/521593/business-owners-caught-up-in-mortgagee-sales-property-expert-says

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房市低迷，因离婚和润澳急售的卖家亏大了！

一对新西兰夫妇在奥克兰南部以97万纽币的价格购买了一套近新的房子，一年后，在分居并前往海外后，以相同的价格转售。
这对夫妇急于出售位于Totara Heights的Matairangi Avenue上的一套三居室房屋，房地产中介称之为“急售”。

在早些时候出售该房产的一次交易失败后，卖家已经处于不利地位。

Harcourts的中介Harsh Kathuria表示，其中一位业主已经移居海外，希望将房子尽快出售。他告诉OneRoof：“她非常明确，不管价格是多少，这房子都必须卖掉。”

房子在拍卖中流拍，但有买家在拍卖室等待提交有条件的报价。

“拍卖结束后三天内就达成了无条件交易，并且五天内完成交割。这是双赢的局面。”

Kathuria说，卖家坦诚出售原因对交易有所帮助。他说：“人们1000%确定他们要卖房，而且不会改变，因为我们明确表示了这一点。其中一人已经在澳大利亚，他们根本不想回来。”

“他们以97万纽币的价格买下了它，又以97万的价格卖掉了它。从技术上看，没有损失……”

Pukekohe地区Dublin Street的一套两卧一卫住宅的业主，也在分开后卖掉了他们的房子。

他们尝试出售该房产已长达10个月，但在4月份，他们不情愿地透露他们正在分居，这样买家就知道他们确实急于出售。2020年，他们花58万纽币买下了这处待装修的房产，并花了很多钱翻修。最后他们以62万纽币的价格卖掉了它。

位于Glenfield的一处家庭住宅和Epsom地区Onslow Avenue上的另一处房子也因业主离婚而出售。Barfoot&Thompson的中介Ron Zhu表示，他们在广告中写明“离婚被迫出售”，以表明卖家渴望快速出售。

本周，位于北岸Glenfield的这套三卧一卫物业刚刚无条件成交，但位于Epsom地区Onslow Avenue 72C号的出租房仍在出售中。

这套三卧两卫的单元每周租金估价为850纽币，属于Epsom Girls Grammar和Auckland Grammar双校区。OneRoof的记录显示，它的CV为155万纽币，2020年以123.55万纽币的价格售出。



搬去澳大利亚的卖家越来越多

Kathuria说，他注意到搬去澳大利亚的卖家有所增加。

他新上市的一套房产，Totara Heights地区Matairangi Avenue 42号的五居室住宅的业主，已经接受了悉尼的一份工作邀请，急需出售。

OneRoof上的挂牌信息写道：“……行李已经打包好，机票也订好了。这房子必须卖掉！”

2022年12月，一对夫妇斥资130.01万纽币买下了这套Fletcher Living建造的房子，但现在准备接受124.9万纽币的报价。

位于Flat Bush的Laquinta Place 27号的五居室住宅的“超级积极”卖家也搬到了悉尼工作，并接受超过99.9万纽币的出价咨询，远低于136万纽币的CV。这处房产在2020年3月的最后一次交易价格为98万纽币。

Ray White Manukau的合伙人Tom Rawson表示，虽然有些业主因离婚而出售房产，但他注意到更多的房产挂牌是因为卖家搬到了澳大利亚。

他们刚刚上市的48处房产将于7月31日在一场大型拍卖会上出售，其中7处是因为业主要么在澳大利亚，要么即将前往澳大利亚。另外还有三处是因为业主要搬到奥克兰以外的地方。

“市场上的每个人都有很明确的意图。”

Papatoetoe地区Lendenfeld Drive 29号四居室住宅的业主已经搬到了布里斯班，而Mangere地区Hall Avenue 52号三居室住宅的所有者住在澳大利亚，决定出售他们继承的由家庭成员居住的房产。

Ray White的房产中介Pat Lapalapa表示，人们搬到澳大利亚是出售房屋的一个越来越常见的原因。上周，Alfriston地区Zoe Court的一处房产以93万纽币的价格售出，因为业主几天前搬到了珀斯；他即将上市的另一处房产，是业主要搬到墨尔本去。

他说：“我们注意到，想搬到澳大利亚的人大量增加。”

“这不是一次性的。上一次大型拍卖会上，我有三个客户都搬到了澳大利亚——他们已经走了。”

Lapalapa说，人们“受够了”，随着生活成本上涨，他们发现很难保住自己的房产。

“他们觉得汽油很贵，食品很贵，而在澳大利亚收入更高，花费没有那么大。”

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6 月份住房销售跌至全球金融危机水平 - REINZ 称市场“有点冷淡”
6 月份，房地产市场崩盘至全球金融危机 (GFC) 的水平。

新西兰房地产协会报告称，6 月份住宅销售量仅为 4356 套，与去年 6 月相比下降 25.6%，与今年 5 月份相比下降了三分之一。

除市场仍受疫情限制影响的 2020 年 6 月外，6 月份售出的住宅物业数量为 4,356 套，是自 2008 年 6 月（当时正值全球金融危机）以来当月售出的最低水平。

销售额的急剧下滑似乎几乎是全国性的，奥克兰 6 月份的销售额与去年 6 月相比下降了 35.1％，而全国其他地区（奥克兰除外）的销售额与去年同期相比下降了 20.7％。

北地是唯一一个逆势而上的地区，6 月份销售额与去年 6 月相比增长了 11.9%
销售额同比下降幅度最大的地区是西海岸（下降51.2%）、塔斯曼（下降41.7%）、吉斯伯恩（下降39.4%）和奥克兰（下降35.1%）。

今年 6 月份所有地区的销量均低于 5 月份（要了解完整的区域销售量趋势，请参阅本文底部 HPI 表下方的交互式图表）
但尽管这些数字已经很糟糕，情况可能还会变得更糟，因为虽然销售额与一年前相比大幅下降，但新上市房屋数量和市场总库存量都强劲上升。

据新西兰房地产协会（REINZ）统计，6月份全国新挂牌出售的住宅物业数量为7805处，较去年同期增长25.5%。

这意味着 6 月份新挂牌出售的房产数量比同月售出的数量高出近 80%。

这导致市场上出现大量未售出房产。

6 月底待售住宅总存量为 31,745 套，比去年 6 月底增长 28.6%。

令人反感的是，价格趋势是最新数据中唯一的亮点，这并不是因为价格在上涨，而是因为价格下跌的速度没有销售额下跌得​​快。

REINZ房价指数可能是每月最及时的价格走势指标，该指数6月份全国范围内下跌了0.7%，今年第二季度下跌了-2.3%。

6 月份跌幅最大的是奥克兰北部的罗德尼区 (Rodney District)，降幅为 -3.5%，而 6 月份季度跌幅最大的是下哈特 (Lower Hutt) 和惠灵顿市 (Wellington City)，均为 -3.9%（完整的区域房屋价格指数 (HPI) 数据请参见下表。要了解区域中位数价格趋势，请参阅本文底部的交互式图表）。

REINZ 6 月份销售报告称，市场“在经济挑战下略显冷清”。

REINZ 首席执行官 Jen Baird 表示：“6 月份的房地产市场反映了新西兰整体经济状况。”

“新房源数量有所增加，延续了 2024 年的趋势，但这种增长与买家活动的明显下降形成了鲜明对比，这反映在全国销售数据的下降上。

她表示：“典型的冬季淡季加上当前的经济状况，导致市场活动水平下降。

https://www.interest.co.nz/property/128703/housing-sales-crashed-gfc-levels-june-reinz-describes-market-little-chilly

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新西兰全国每个地方议会的地税涨幅都比通货膨胀率更高，一些地方的涨幅甚至比通货膨胀率高出五到六倍。
6月季度的年通货膨胀率降至3.3%。

纳税人联盟一直在追踪过去十年的地税上涨情况，该联盟表示，两位数的增长正在成为常态，地方议会应该通过“控制后勤支出和取消贴金项目”来将增长率控制在通货膨胀率以下。

但地方议会表示，地税上涨是由于基础设施成本上升，新西兰地方政府委员会委托的Infometrics研究显示，部分基础设施建设成本在三年内上涨了约三分之一。

惠灵顿市——如果包括污泥税，地方地税上涨18.5%，区域地税上涨20.55%

市长Tory Whanau表示，几十年来，“政治压力”使地税收入低于资助和维护必要基础设施和资产所需的水平。

“全国各地的议会现在都在努力应对这一问题，同时通货膨胀、保险成本和利率也在上升。”

奥克兰2024地税上涨7.5%, 平均每户涨$613.

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拍卖行遭遇寒流袭击，待售房产数量创 11 个月新低
一股寒风给拍卖会增添了一丝寒意，你几乎可以看到最近的拍卖会上结出的冰柱。

Interest.co.nz 监测了 7 月 13 日至 19 日这一周全国范围内 212 处住宅物业的拍卖情况，比前一周的 304 处和前一周的 348 处有所下降。

除圣诞节和新年假期外，拍卖活动处于 11 个月以来的最低水平。

在 212 处待售房产中，只有 66 处成交，这是过去 12 个月中圣诞节/新年期间以外销售数量的最低值。

然而，虽然待售房产数量和拍卖房产数量都处于较低水平，但销售率（拍卖售出的房产百分比）并未发生改变，与前一周持平，为 31%。

事实上，销售率一直非常稳定，过去三个月一直保持在29-33%的窄幅范围内。

interest.co.nz 监控的所有拍卖会上提供的各个房产的详细信息（包括已售房产的售价）均可在我们的住宅拍卖结果页面上找到。

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奥克兰房价预测走势 现在的房价和12 个月后相比

7月22日 预测结果
1.  房价看跌 51.61% (80)
2.  房价看涨 14.84% (23)
3.  房价持平 33.55% (52)

看看需要多少个月预测持平的赶上看跌的

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6 月份，房地产市场崩盘至全球金融危机 (GFC) 的水平。

新西兰房地产协会报告称，6 月份住宅销售量仅为 4356 套，与去年 6 月相比下降 25.6%，与今年 5 月份相比下降了三分之一。

除市场仍受疫情限制影响的 2020 年 6 月外，6 月份售出的住宅物业数量为 4,356 套，是自 2008 年 6 月（当时正值全球金融危机）以来当月售出的最低水平。

销售额的急剧下滑似乎几乎是全国性的，奥克兰 6 月份的销售额与去年 6 月相比下降了 35.1％，而全国其他地区（奥克兰除外）的销售额与去年同期相比下降了 20.7％。

https://www.interest.co.nz/property/128703/housing-sales-crashed-gfc-levels-june-reinz-describes-market-little-chilly

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储备银行抑制房地产市场反弹

新西兰房地产协会最新房价数据显示，房价和销量在短暂反弹后再次下跌：
正如 Tarric Brooker 的下图所示，新西兰房价目前已从峰值下跌了 16.5％，其中奥克兰（-22.1％）和惠灵顿（-24.7％）跌幅最大：

Antipodean Macro的 Justin Fabo计算得出，新西兰房价已完全摆脱与疫情相关的上涨趋势，目前正接近 2020 年的水平：


新西兰最近超越澳大利亚，成为世界上最严格的货币政策国家之一：

因此，限制性货币政策，加上深度衰退的经济和净海外移民数量的下降，扼杀了房地产市场的反弹。

https://www.macrobusiness.com.au/2024/07/reserve-bank-snuffs-housing-rebound/

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8月2日，奥克兰著名房地产商Du Val集团旗下64家企业和关联公司被临时接管，其中35家公司名称中带有Du Val，29家公司没有或是最近才进行改名。

金融市场管理局在上周五表示，已向高等法院申请普华永道为临时接管人。

普华永道的会计师将接手Du Val的公寓和联排别墅开发计划，这些计划从投资者那里募集了上百万纽币开发资金。

受影响的Du Val实体数量和范围，在普华永道向公司办公室提交通知后变得明晰起来：

许多公司都以Du Val命名，按照普华永道公布的顺序，首先是：Du Val Capital Partners、Du Val Group、Du Val IP Holdings、Du Val Prop Tech、Du Val Connect Limited Partnership、Du Val Mortgage Fund Limited Partnership 和 Du Val Opportunity Fund Limited Partnership。

然后是单项业务的实体：Du Val BTR GP、Du Val Build To Rent Limited Partnership、Du Val Property Group、Du Val Investments、Du Val Building、Du Val Land、Du Val Property Management、Du Val Management、Du Val GP Holdings、Du Val Clubs、Du Val HC GP、Du Val Health Clubs Limited Partnership、Du Val CMUF GP 和 Du Val Commercial and Mixed-Use Fund Limited Partnership。

接下来还有：Du Val BTR、Du Val CMUF、Du Val GP 1、Du Val New Homes Limited Partnership、Du Val GP 5、Du Val GP 8、Du Val Education Limited Partnership、Du Val GP、Du Val GP 4、Du Val Development Fund No. 14 Limited Partnership、Du Val GP 7、Du Val GP 9、Du Val GP 10 和 Du Val GP 11。

被临时接管的实体，名称中没有Du Val但属于金融市场管理局所说的“Du Val集团”下的实体，包括：Coastway、Karapiro Corporate Trustees、Amble Valley、April Elements、Clarke Media Group、Blue River Holdings、Flipping Lids、TTP General Partner、Trans-Tasman Pacific Limited Partnership、IPM General Partner、Diamond Box、Woodle、Blue Frame Holdings、Farham 和 Fiji Land Acquisition。

除此之外还有：Shrub Holdings、Te Awa Terraces、Parry Limited Partnership、Get Started、Orange Pineapple、Rising Holdings、Techway、Tribal Holdings、Water Alley、Hillside Crossing Limited Partnership、Earlsworth Limited Partnership、Hill Top Apartments Limited Partnership、Sunnyvale Terraces Limited Partnership 和 Edmonton Road Limited Partnership。

Te Awa Terraces公司对应的就是位于Earlsworth Rd 26-30的联排别墅项目Te Awa Terraces。该项目正在建设中，预售价85.5万纽币起。

以下为Du Val 在建和新建的部分项目：

- Lakewood Plaza，这是一栋15层的公寓楼，位于 Manukau 附近的高速出入口，2021年曾发生水管破裂事件；

- Mountain Vista Estate，35-37 Walmsley Rd，Māngere，据说有超过180套公寓，售价700,000纽币起；

- Verge Apartments，64 Hillside Rd，Mt Wellington，在建公寓楼，售价699,000纽币；

- Te Awa Terraces，26-30 Earlsworth Rd，Māngere East：在建联排别墅，售价829,000纽币起；

- Sunnyvale Terraces，9-11 Sunhill Rd，Sunnyvale，计划建造的公寓楼，售价855,000纽币起；

- Edmonton Mews，64-67 Edmonton Rd，Henderson，计划建造的公寓楼，售价849,000纽币起；

- Rātā Terraces，87 Tui Rd，Papatoetoe，已完工的联排别墅，租金为每周525纽币起；

- Hilltop，Mt Wellington，计划建造的公寓楼，图片显示为七层建筑，价格未定。

进入清算程序后，不排除会有大量公寓和联排别墅被用于强制拍卖，以清偿Du Val对债权人的债务。