用排除法得出房价上涨的唯一原因

是个狼灭

kickasskid 发表于 2021-11-10 23:34
除了量化宽松和低利率 还有很重要的一点就是人的情绪 也是为什么人们都买涨不买跌 涨的时候只要不是买在最 ...

对对，我刚想说这个就看到你说了。我2020买房时考虑的就不是利率而是通货膨胀。而且现在利率高了也没见房价明显降。买涨不买跌，在哪里都是这个道理，很多人本来不急或者couple感情没那么到位，但是市场情绪一渲染，就开始着急了

alohaha

Fishing-man 发表于 2021-11-11 05:20
你以为真正自住才是刚需吗？买投资房的刚需远比自住房多的多。

我指的就是这个啊，不是自住的需求，而且投资的需求因低息而暴增。

Fishing-man

alohaha 发表于 2021-11-11 10:22
我指的就是这个啊，不是自住的需求，而且投资的需求因低息而暴增。

所以政府的出发点就错了，应该抑制投资需求。对投资者去杠杆就能扭转供不应求的趋势。

alohaha

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 01:22
"interest rate trends are more chaotic than real estate cycle trends, with no consistent pattern e ...

谢谢提供有价值的材料，您的观点是cycle>interest。不过这本书是09年前的，欧美日也就是在2008年次贷危机之后，才开始践行MMT理论进行大规模量化宽松的，可能会和现在的情况有差异，不过我先看完再说。

park45

说唯一其实不准确的，房价上涨多种因素。但是，如果说房价上涨的唯一原因，这次肯定是钱印的太多了。以往，有可能也有海外进来的钱因素。总之主要因素是钱太多了。
房子除了居住功能还有投资功能。这里我们仅讨论他的投资性。这样从资本角度来说，买房产和投资旅游，买个咖啡馆甚至搞个低碳的光能发电厂一样都是个投资。假如央行是水库，那么发行的货币就是水库里的水。房产、旅游、教育和光能发电厂等等都是个大大小小不一装水的水箱。这些水箱里相对央行这个水库地势最低的最牢固的就是房产。而光能发电厂是比央行水库海拔还要高的水箱。要把水放进这种高势能的水箱政府还得贴钱加抽水机。不然，靠资本的趋利性这种水箱根本没多少水。央行可以用利息来控制放水的闸门，同样其他个行业也在用利息来控制进水的龙头。QE就是水库来了大洪水。QE央行开闸放大水。央行希望各个水箱能雨露均沾。可是疫情把处于相对低势能的旅游、教育等等这些水箱打得千疮百孔，漏洞百出。所以，这些水箱的主人早就关了自己水箱的龙头。而在疫情时期又没多少人愿意建新的其他水箱，导致进入房地产这个水箱里的水远超出央行希望的数量。这些大水短期内致使房地产供需严重失衡，房价大涨。

subrina02

楼主分析能力强 赞一个

不过个人认为低利率是影响这波房价上涨的重要因素 但不是唯一。
民众对于无节制量化宽松的恐慌心理 可能也是推动因素之一
新西兰元放在手上越来越贬值，又没有更好的投资投机渠道，首次买家开发商退休爸妈海外游资各路神仙一起出动押注民宅 造就大牛市
利率下跌通道中的2018 2019 2020 都是买入机会，但2021年中后这股疯狂劲儿加速房市赶顶
再往里冲被套风险远大过错失机会的风险，
劝诸位躺平观望
PS. Trademe 上 for sale : 全国过21500，奥克兰过8500， 新增房源明显加速， 上周3 还是全国19000多，奥克兰7900多。

alohaha

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 01:26
你的总结是利率，麻烦您解释一下现在利率升为啥房价涨？日本多年负利率，为啥没见房价涨？Key driver只有 ...

两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧。不过从TradeMe上奥克兰的在售房源数，从最低点的6000多套，现在已经回升到8500套，算不算一个信号？

日本最新房产价格平均28万5621円/m2（2020年［令和2年］）。 与去年相比上涨9.02%

对于一个极度老龄化，低欲望社会的日本，叠加一整代人背负的房价泡沫破裂的PTSD的国家，涨幅已经很惊人了

kikilulu

rzrljb 发表于 2021-11-11 09:48
排除法没用，因为是多个方面共同的结果，每个方面贡献10%，最后合起来贡献了100%，如果按照排除法那任何一 ...

是的，如果单一因素能影响股市或者房市，那人人都是高手了。难就难在他是多方面因素影响后造成的一个结果，有主观还有客观因素。

rzrljb

alohaha 发表于 2021-11-11 11:21
两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧 ...

之前低，是因为4级lockdown，而且是冬天，夏天本来买卖就多

alohaha

rzrljb 发表于 2021-11-11 13:21
之前低，是因为4级lockdown，而且是冬天，夏天本来买卖就多

排除季节性因素和lockdown，库存从最低点反弹了差不多40%，不算少吧，不过我也没有往年数据对比。而且lockdown根本不对房市有任何影响现在。好房子还是卖得飞快。

rzrljb

alohaha 发表于 2021-11-11 13:53
排除季节性因素和lockdown，库存从最低点反弹了差不多40%，不算少吧，不过我也没有往年数据对比。而且loc ...

首先排除了话就没有反弹了，反弹就是这2各因素带来的。lockdown很影响上市卖房子，租客赶不走，没办法找人收拾，装修，open home也受限制，大部分卖家都不会这时候上市

alohaha

找到了一个帖子有2017-2018 trademe卖房数目的数据，持续监控数据，这是个很好检测市场热度的指标，2020年中我记得listing一开始是12000，降息之后以每个月大概少一千套的速度飞快销库存，直到今年六七月份，达到6000多的最低点，重回8500

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... ighlight=trade%2Bme

房奴甲

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-10 23:21
一张嘴就利率，有没有做过统计？有没有大数据？有没有reference？写个论文还要写个reference，起码引用是最 ...

为什么这样说啊？我觉得这一轮主要的驱动就是利率、通胀呀。当然利率背后还有其他因素。比如说为什么全球增发，起因，主因，和后来的变化，意外的因素，都可以讨论。

历史上利率跟房价升降的关系，每次都是很复杂的，做模型分析的话应该有很多变量，每次都不一样的，你不能用时间序列来预测房价变化的。实际上，我觉得影响新西兰房价的两个其他因素，人口和其他产业不赚钱的因素，这两个是其他周期阶段也固有的，这个阶段并没有来特别多的人，以及倒闭特别多的生意。反之，预期的16万移民现在还没转正呢，现在只能是利多消息；而其他产业不赚钱是全球化的结果，现在全球化在面临挑战呢，我预期在接下来的十年会有一定程度的逆转。

reference就算了吧，我一向自拍脑壳的，论坛嘛，图个说话爽快舒服，说完就完了，只要彼此没有恶意，不用太深究吧。

房奴甲

是个狼灭 发表于 2021-11-11 10:09
对对，我刚想说这个就看到你说了。我2020买房时考虑的就不是利率而是通货膨胀。而且现在利率高了也没见房 ...

利率和通胀是密切相关的事啊，两件事几乎是同一件事，利率长期低配合产能收缩（现在）就触发通货膨胀，通货膨胀严重了就需要涨利率。这二者密不可分。钱是哪里来的，没有低利率，哪里来的钱啊。钱发太多了没地方吸纳，就来通胀了。前几年新西兰是哭着喊着想通胀啊。

是个狼灭

房奴甲 发表于 2021-11-11 16:44
利率和通胀是密切相关的事啊，两件事几乎是同一件事，利率长期低配合产能收缩（现在）就触发通货膨胀，通 ...

现在通胀也挺厉害的，但是利率不是也涨了，利率实打实可见，通胀不是，没有哪个机构能告诉你实时变化的通胀率，更何况新西兰现在利息市场被澳洲银行割韭菜割的厉害，已经不正常了

我真不是孙红雷

房奴甲 发表于 2021-11-11 16:40
为什么这样说啊？我觉得这一轮主要的驱动就是利率、通胀呀。当然利率背后还有其他因素。比如说为什么全球 ...

利率是短期的影响因素，不是主要影响因素，不起决定作用，起决定作用的是供需。。。人口属于供需，金融easing，资源配给等等，如果银行不给钱了，人也买不起房子。。。

单纯利率而言，在经济好的时候，利率都会上升，需要控制通胀，减缓经济活动，那伴随经济好就是利率升，房价升，所以这又变成了正相关，利率下降房子也在升值，这又反相关。。。现在是啥也不是的控制疫情带来的通胀的利率升，房价跟着16.5万的大赦预期又升。。。到疫情末期，如果消费拉不上去，变成萧条，那利率还要降来刺激经济，那房价也会掉下来，整个经济就陷入衰退。。。还有很多很多可能，所以不能说利率跟房价成任何相关比，这是我的态度

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-11 11:07
谢谢提供有价值的材料，您的观点是cycle>interest。不过这本书是09年前的，欧美日也就是在2008年次贷危机 ...

08年叫qe3。。。qe1 qe2都哪去了？

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-11 13:53
排除季节性因素和lockdown，库存从最低点反弹了差不多40%，不算少吧，不过我也没有往年数据对比。而且loc ...

也不排除很多人割这波韭菜然后回自己的国家，现在新西兰要防止被割韭菜

我真不是孙红雷

房奴甲 发表于 2021-11-11 16:40
为什么这样说啊？我觉得这一轮主要的驱动就是利率、通胀呀。当然利率背后还有其他因素。比如说为什么全球 ...

市场玩的就是预期呀。。。你没见期货，股指，汇市那都是预期啊，快的时候gap up or gap down一瞬间你连交易都交易不上消息就react完了。。。为什么牛逼的公司投行都要自己铺设网线，架桥开路就为了这跟网线是直的，比别人快几毫秒都是钱啊

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-11 11:21
两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧 ...

你总用一小段时间说话就很片面了。。。日本负利率已经很多年了，近几年涨又怎样？那过去的30年呢？其主要原因你有说了，就是人口老龄化，人民衰文化。。。没有新的人口增长，没有消费，怎么有需求，房子都在那了，人少了，自然供大于需呀。。。这才是key driver

Feature

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 19:34
利率是短期的影响因素，不是主要影响因素，不起决定作用，起决定作用的是供需。。。人口属于供需，金融ea ...

现在利率上涨应该算经济好还是不好呢？

我真不是孙红雷

Feature 发表于 2021-11-11 20:08
现在利率上涨应该算经济好还是不好呢？

现在是滞涨，中国人从来没见过的东西，因为2000年前中国还没和世界在玩。。。经济停滞，通货膨胀。。。现在利率上涨是为了抑制通膨，也就是左手印钱刺激经济，右手控制，但这都是手淫自慰，疫情来的时候任何金融手段无效。。。所以现在是经济不好，但不得不涨利息来抑制暂时失控的通膨，尤其防止某些投机者割新西兰韭菜。。。

但是这点通膨顶大是让人们过的不舒服，生活质量下降。。。等马上要来的经济大萧条才是真的噩梦，现在利率上的太高，以后对拉动经济增长和消费很不利，所以放心，ocr在疫情过后一定会降回来。。。

我真不是孙红雷

kikilulu 发表于 2021-11-11 11:57
是的，如果单一因素能影响股市或者房市，那人人都是高手了。难就难在他是多方面因素影响后造成的一个结果 ...

其实对于我个人来说，我从来不关心这个那个，我只关心经济，只要有经济基本面做依靠，啥都行。。。这是根本。。。现在是经济要完蛋的节奏，你说啥能行？

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 20:24
其实对于我个人来说，我从来不关心这个那个，我只关心经济，只要有经济基本面做依靠，啥都行。。。这是根 ...

经济没有大问题的。这个可以放心

我真不是孙红雷

pategao 发表于 2021-11-11 20:32
经济没有大问题的。这个可以放心

你是大牛逼                                  一直是                           

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 20:34
你是大牛逼                                  一直是

你是，我不是

我真不是孙红雷

pategao 发表于 2021-11-11 20:37
你是，我不是

你现在做什么呢？还做赛百味吗？生意好吗？

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 20:42
你现在做什么呢？还做赛百味吗？生意好吗？

你记忆力挺好的，不想做了，快退休了

天是蓝的

subrina02 发表于 2021-11-11 11:20
楼主分析能力强 赞一个

不过个人认为低利率是影响这波房价上涨的重要因素 但不是唯一。

你好 大神

请问怎么查在售房源数量 谢谢

﹍蕝蝂尐丫頭＂

alohaha 发表于 2021-11-11 11:21
两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧 ...

2017算是高位年后那一段.经历过那波..然后2018回落 低点在2019年前半年..后半年开始慢慢回涨..但是不夸张那种.2017-19..有些真的会相差20%+....利息到4%-5%了是肯定会影响...5-6%其实真就很多人吃不住....