已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作

trdeyoualbert

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发 ...

会计有很多种，关键是有牙力讲通稅局，不是会计就什么都懂的

zhong5487

Lease 发表于 2021-8-9 11:34
问几个会计， 每个会计都给出不同的回答， 越问越糊涂.

这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的

mss

按照你的计算不开发可以直接拿50万利润不交税，开发又要倒贴开发费用，又要投入时间精力跟项目承担风险，拉长回款风险。最后利润还要交税。那你做这个项目就是为人民服务。除了你，整条产业链上的团队都有钱收

快乐123

这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万
开发的利润： 150万*3 - 240万 - 100万 = 110万

开发的利润比不开发多一倍，但是风险也大， 税务还是找专业人士咨询好。

Lease

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

其实我觉得跟付钱不付钱还是有关系的. 如果楼主就打一个电话给某个会计事务所，人家一听你也并非是他们的客户，就想得到地产开发这种比较复杂的税务问题答案，人家立刻会有被白嫖的感觉，但你打电话过去， 人家也不想对你态度太恶劣， 所以一般就匆匆应付你几句就会结束谈话，会计的回答可能都没经过他自己的大脑（因为是应付， 所以也不必多动脑筋）.

如果楼主一开始打电话就可以亮明态度：我有一个比较复杂的房产开发税务问题需要咨询， 我愿意付咨询费， 那么我想大多数会计都会认真对待你的问题.

take-away

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

不要交税了，IRD罚死你。GST15%+28%所得税，我也不知道开发干嘛？

补充内容 (2021-8-9 19:04):
楼主是没事找事做。

新马甸甸

个人转自己成立的开发公司必须按照当时的market value定价，税务局不傻

如果按照35楼的算法，三套房不要同时上市啊

小水果

人左之由 发表于 2021-8-9 11:00
说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。 ...

同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来算您的利润按比例交税。
最好的方案是把房子卖掉重新买一个等价的。然后注册新的公司专门做开发。这个新购入的房子如果前任屋主没有Claim 过gst, 您还有机会申请GST退税。
具体请您咨询您的会计，根据您的具体情况， 和房子具体状况帮您分析。

补充内容 (2021-8-9 20:30):
大家只是上来讨论而已，进行人身攻击完全没有必要。如果你愿意分享，可以回答问题，都是负能量就没必要了。建设和谐社会啊！

小水果

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这样没有了。
纯属为国家做贡献。

zhong5487

小水果 发表于 2021-8-9 21:17
账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这 ...

请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？

zhong5487

小水果 发表于 2021-8-9 20:28
同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来 ...

那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
我问过2个会计，一个是说买房子满五年就都不交税了，一个说开发好了拿到ccc五年后卖才不需要交税

guichi02

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

哈哈，看来问会计也没个准确的，楼主无所适从了！

sd2020

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

其实IRD也不不知道，缺钱了就找个人割点羊毛。几年查不到你也正常，查到算你倒霉，还要往回罚款。据说IRD手里也有个好会计和坏会计的清单。
https://iknow.cch.co.nz/document ... cy-statement-ps7210

新马甸甸

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

今后是不是等10年才可以？上周听会计说了这么一嘴。

卖一个，出租两个，等10年后，再卖一个，再等10年

新马甸甸

其实不要看利润最大化的话。

屋主手里有50万左手转右手卖地的纯利润+建房卖房后扣掉各种税的20几万利润（按照上面大家的算法），看屋主可以接受就好。

新马甸甸

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:02
请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？ ...

可以抵消。。。

hj_win_1

一切以IRD的决定为准，case by case。。。哪怕IRD的case officer也是一个人一个想法

Lease

hj_win_1 发表于 2021-8-12 10:21
一切以IRD的决定为准，case by case。。。哪怕IRD的case officer也是一个人一个想法 ...

楼主的case很简单明了，她如果要分割开发后把三幢房都卖掉的话，肯定有GST并且交 income tax.

hj_win_1

Lease 发表于 2021-8-12 11:23
楼主的case很简单明了，她如果要分割开发后把三幢房都卖掉的话，肯定有GST并且交 income tax. ...

白嫖就只能得到这种答复啊。。。

rzrljb

直接卖了150w得了,还省事,不交税

zhong5487

最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说比如23年盖好，25年卖也就是过了5年明线，一分钱税不交

xuli019

一开始如果你买这个房子是投资意图的，可能过5年 过了明线测试你还是要交税的 你要质询会计师的

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2021-8-12 15:28
最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说 ...

更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体期限，就是reasonable time, 怎么算reasonable，也很主观。不知道为什么设置法律这么模糊。明说得了，5年也好十年也罢，不管什么出发点，过了就别收税，或者不管怎么样就交税，也好让人家判断。税务局很恶心，投入几个亿弄系统，该交税时也不提醒你发个reminder letter, 忘了就罚你。我看地产方面的税务也是这样，给你搅浑水，不清楚最后罚你，太操蛋了。

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2021-8-12 17:02
更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体 ...

我也觉得是，反正说啥都没用，关键卖的时候ird觉得你得交，你就得交，没人干的过税务局就是了，最好的办法不要卖，或者，准备好缴税就是了

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2021-8-12 17:02
更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体 ...

你觉得模糊是因为你不懂。 如果懂的话， 一点都不模糊.

补充内容 (2021-8-12 18:59):
不好意思， 没有冒犯的意思。我是说如果有深入了解的话， 其实并不模糊.

补充内容 (2021-8-12 19:00):
现在帖子不能编辑真是麻烦.

LU99

这个问题， 不用纠结了。 其实关键就是税务局找不找你。 一旦税务局找你， 会计， 律师都不好用。尽管以前他们给你很多省税的建议。
税务局不找你。 你就可以浑水摸鱼过去。
干多次早晚抓到。 干一次不再干。 抓到几率减小。
特别新的税务。 让出租房交税。 税务局应该很容易做到一个萝卜一个坑。
如果楼主要开发， 就尽快， 这两年系统在慢慢统计，慢慢更新。税务局那个出租房收税系统要三五年更新完毕。 五年后， 这个出租房买卖交税， 很难跑。 现在还是混乱期。 你虽然多卖60万。 但是一单交GST 和income tax . 开销不会小。 你跟开发商没法比。 他们手上多个case . 相互抵税， 所以不用交 太多税。
如果一个人名字下面房子多。 又都是出租， 他们系统应该很容易识别。

kankinning

真是好笑，谁说过了5年就不交税

variable

这个问题我也纠结了一段时间，我问了人，如果我开发三个房子不卖，只租出去，一来利息可以抵租金，二来若干年后卖出不交税，可否。核心问题是，要等多久卖出才不算是intention to sell。这个问题真的很难回答。

comsuntech

variable 发表于 2021-8-12 22:54
这个问题我也纠结了一段时间，我问了人，如果我开发三个房子不卖，只租出去，一来利息可以抵租金，二来若干 ...

十年起步，还是那句话ird认为你要交税你就要交。比如即使是自住房，你每隔一年就换，买个旧房住进去当自住房，然后装修过一年就卖。这样连续搞几次，ird就认定你是商业行为。那怕你是自住。