历数政府打压房地产的政策

房奴甲

Lease 发表于 2021-3-23 20:07
不见得， 今天的新政主要是贷款利息不能抵扣， 我们用一个例子来算一下吧.

你有100万的贷款在投资房上面 ...

你觉得一个不动产每年全部回报不到2.2%，你会选择这个投资方式吗？而且随着市场利率的提高，这个回报率会下降，就是说这个资产的现金流跟利率的函数关系发生了质的变化，回报的利率风险大大增加。你觉得它还是原来的那个东西吗？

pategao

房奴甲 发表于 2021-3-23 20:24
你觉得一个不动产每年全部回报不到2.2%，你会选择这个投资方式吗？而且随着市场利率的提高，这个回报率会 ...

国内的很少回报率有2.2％的

Lease

房奴甲 发表于 2021-3-23 20:24
你觉得一个不动产每年全部回报不到2.2%，你会选择这个投资方式吗？而且随着市场利率的提高，这个回报率会 ...

我的天， 亏你也是多年的房产投资老手了. 2.2%， 怎么可能只有2.2%， 杠杆你忘记了吗？

简爱

房奴甲 发表于 2021-3-23 20:24
你觉得一个不动产每年全部回报不到2.2%，你会选择这个投资方式吗？而且随着市场利率的提高，这个回报率会 ...

可是也没有更好的其他投资方式了吧？
投资房产，交给中介管理，努力将负债减少一些，
还是OK的。投资生意，太操心操劳了！头发都白了很多

Elddies

现在投资房不光不赚钱，还要操着卖白粉的心，太难了

简爱

还是咨询律师吧

金庸大师

Lease 发表于 2021-3-23 20:33
我的天， 亏你也是多年的房产投资老手了. 2.2%， 怎么可能只有2.2%， 杠杆你忘记了吗？ ...

LVR 40%，杠杆下来一半，其实就看人口流入了。

房奴甲

Lease 发表于 2021-3-23 20:33
我的天， 亏你也是多年的房产投资老手了. 2.2%， 怎么可能只有2.2%， 杠杆你忘记了吗？ ...

可是杠杆现在，它不像原来一样是直的了：））它现在变形了，变成啥形状，还要拭目以待，也就是说，有uncertainty呀。

BNC2015

没有扒坟的意思。 不过我去年大选前就说过， 这届政府，用的是阿凡提式的伎俩。玩文字游戏。 根本不可信。

总理曾经郑重承诺不会加资本所得税，现在的10年的明线测试，还有当房子用途变了，也得纳税，这完全是变相的资本所得税。 就算字面上可以争辩， 也完全违背了不加资本所得税的精神。

副总理也曾说过，不会考虑10年明线测试。

当时Grant Robertson 大选前说过的话，犹如昨日。也许他也可以解释，他说这话的时候，还不是副总理。 这句话，Phil Twyford 也说过，是给总理辩护的。

Lease

房奴甲 发表于 2021-3-23 21:36
可是杠杆现在，它不像原来一样是直的了：））它现在变形了，变成啥形状，还要拭目以待，也就是说，有unce ...

杠杆就是杠杆， 怎么变形了？ 难道不让你贷款买投资房了？

我要买车

房奴甲 发表于 2021-3-23 19:42
哦，你说的是希望有入市机会。我理解错了看来。那我就这样说吧，只要这个新政在，这个入市机会不会出现。 ...

楼主可能打算放盘了，之前不交税也得涨3%，现在交税，涨3%竟然觉得挺好

我要买车

Lease 发表于 2021-3-23 20:07
不见得， 今天的新政主要是贷款利息不能抵扣， 我们用一个例子来算一下吧.

你有100万的贷款在投资房上面 ...

之前不交税也能换来3%甚至更多的增幅

Lease

我要买车 发表于 2021-3-23 22:04
之前不交税也能换来3%甚至更多的增幅

我是按照一个合理的假设来说明问题.

我想应该没有多少人怀疑NZ的房价今后长期来看， 每年平均可以增长3%. 那么在这个合理的假设条件下，它的投资回报依然是很可观的. 当然比今天新政之前的回报要低一点， 但依然好过大多数其他投资选项.

简爱

Lease 发表于 2021-3-23 22:10
我是按照一个合理的假设来说明问题.

我想应该没有多少人怀疑NZ的房价今后长期来看， 每年平均可以增长3% ...

我同意你的观点。
今天很多人都过于恐慌了。
其实健康负债的人群，真的不必太恐慌。
负债过高的人，就得小心

occc

Lease 发表于 2021-3-23 20:07
不见得， 今天的新政主要是贷款利息不能抵扣， 我们用一个例子来算一下吧.

你有100万的贷款在投资房上面 ...

呵呵，问题是利率会一直是2.5%吗，到4%或者更高怎么办？这个已经改变了新西兰房产投资的本质。以后谁还敢全部贷款买房，特别是初级投资者

Lease

occc 发表于 2021-3-24 07:07
呵呵，问题是利率会一直是2.5%吗，到4%或者更高怎么办？这个已经改变了新西兰房产投资的本质。以后谁还敢 ...

呵呵， 问题是你难道没有看见， 自从2008 GFC以来，已经十几年了， 全世界不一直在执行低利率政策吗？ 而且这个政策由于Covid-19被用到了极致. 当然， 随着疫情的缓解， 利率会恢复到正常的， 但依然是“低"的利率水准.

低利率， 适度量宽， 已经是全球央行的共识，已经成为常态.

Lease

金庸大师 发表于 2021-3-23 20:45
LVR 40%，杠杆下来一半，其实就看人口流入了。

即便如此， 回报依然可观.

就以你说的为例， 100万的房子， 60万贷款， 40万首付. 一年增值3%， 即3万。 60万贷款利息按照2.5%来算，利息15000， 还是以33% 税率来算， 新政下投资者多交税4950. 净回报30000-4950=25050.

回报率：25050/400000=6.26%

在目前（以及可预见的将来）低息环境下， 你很难找到超过6%， 并且没有太大风险的投资项目.

金庸大师

涨不涨房租，不重要。重要的是会引导本地资金投向澳洲的地产市场，毕竟那边也是百分之十几的增长

ButterflyWing

房奴甲 发表于 2021-3-23 19:01
我觉得是不同的market sectors 有的跌有的涨。

I totally agree.

Apartment & Unit with limited potential but high cashflow will be impacted the most

Lease

刚刚看了一下， NZ这个不允许贷款利息抵扣的政策是跟英国学的， 英国从2017年4月开始执行这个政策， 也是分阶段执行的，但从2017年到2020年英国的房价照样上涨， 不过涨幅放缓.

vehicle

Lease 发表于 2021-3-24 08:15
即便如此， 回报依然可观.

就以你说的为例， 100万的房子， 60万贷款， 40万首付. 一年增值3%， 即3万。 ...

拭目以待，看看会不会出现有些人说的抛售潮吧，或者只是瞎吵吵而已，反正账已经算的很明白了。当然房价肯定要缓和下来，保持3%的涨幅其实也挺好，这也就是政府想达到的目的。有人说新政是变相的涨了0.7%的利息，那也就是投资者相当于要付3%的利息了，虽然我自己没算，但有些之前贷款利息我还在3.4%左右，今年才到期，重新fix 到2.29%，加上新政的影响，也就是里外里没省下钱罢了，我觉得很多人也是这种情况吧

金庸大师

Lease 发表于 2021-3-24 08:15
即便如此， 回报依然可观.

就以你说的为例， 100万的房子， 60万贷款， 40万首付. 一年增值3%， 即3万。 ...

6%的年投资回报太低了，大部分人计算最基本最保守的年投资回报都是按7%来的。我都是不加杠杆投资A股，几年下来平均年投资回报也能达到20%左右。只是投资股市的钱比较少而已，因为新西兰加杠杆后的房产投资按本金投入的回报太高了。投资回报低了，资金就会自然流向回报高的地方，看看昨天一天的纽币跌幅就知道了，新西兰某些税务制度上的漏洞本来就是引导资金流入的，如果都堵上了还会有什么资金来投资这个偏远的国度，这届政府考虑问题过于理想了，真以为这里是天堂。水至清则无鱼

我要买车

vehicle 发表于 2021-3-24 08:57
拭目以待，看看会不会出现有些人说的抛售潮吧，或者只是瞎吵吵而已，反正账已经算的很明白了。当然房价肯 ...

3%的涨幅是指这波行情回调到正常模式之后每年3%或更多。今年在昨天之前买房子的有点惨

Lease

金庸大师 发表于 2021-3-24 09:13
6%的年投资回报太低了，大部分人计算最基本最保守的年投资回报都是按7%来的。我都是不加杠杆投资A股，几年 ...

那你是很牛逼， 在A股还能赚钱， 大部分人在A股都是亏损累累.

即便是这几年美股， NZ股市牛市冲天， 我周围投资这些股市的人还是有不少人亏钱， 因为不会投资股票.

实话实说， 投资股票和投资房产， 这难度根本不是一个数量级的. 确实大部分普通人并不适合投资股票， 但NZ的房产， 确实适合普通人投资.

在目前存款利率连1% 都不到的情况下， 对一个不怎么懂投资的普通人来说， 能获得6%以上的回报， 很不错了.

rzrljb

这些都没用，升息不远了，这才是关键

vehicle

我要买车 发表于 2021-3-24 09:21
3%的涨幅是指这波行情回调到正常模式之后每年3%或更多。今年在昨天之前买房子的有点惨 ...

如果是在今年初到昨天之间买房子的人，想在短时间内赚一笔就跑，那确实是很难了。如果又是高杠杆，就更惨。但政府的政策也是渐进似的，他们就可以抓紧时间割肉解套。如果本身就是想长期持有的人，就不该期待今年再有巨大的涨幅，政府早就说出台政策要打压房市，这个在投资买房前，早就应该是一个考虑的重要因素了

rzrljb

Lease 发表于 2021-3-23 20:07
不见得， 今天的新政主要是贷款利息不能抵扣， 我们用一个例子来算一下吧.

你有100万的贷款在投资房上面 ...

但是这是先亏后赚，而且普通人无法持有多套，过去工薪阶层可以完全不担心持有成本，有钱就买，我同事慢慢买了5套，但是现在突然每套持有成本一年多3w多，扛不住。而且为啥普通人能买5套，因为持有成本低，他还能攢下钱，如果每买一套就贴钱，买到3套时现金流就会枯竭，无法攢钱，无法贷款，无法继续买了。同时预期受益也会下降，买的理由也下降了，他可以去投资股票阿或者其他的东西。

先亏然后不知道能不能赚，或者赚多少，这种逻辑是不会被市场接受的，不然为啥18 19年大家不去抢大地，因为大地持有成本高，买一个就亏一个,除非信念坚定未来会暴涨，不然没人买。当时我去找builder朋友联合买pakurangga 800大地盖连排，大地才90w，他说为啥要做，盖出来一套才赚10w，而且市场下行，盖好了10w都不一定有，盖一套亏一套谁干，所以大地没人抢。所以说一年让你先亏8k去博取未来3w的涨幅，这不是人性，市场不会这么做

Lease

rzrljb 发表于 2021-3-24 10:10
但是这是先亏后赚，而且普通人无法持有多套，过去工薪阶层可以完全不担心持有成本，有钱就买，我同事慢慢 ...

我并没有说这个新政没有影响， 影响肯定是有的， 如同我的计算所示， 回报率确实也有所下降. 但从长期来看， 依然是不错的回报.

至于你所举的例子， 如果5套 hold不住， 那就卖掉3套， 持有2套， 总比一点不投资好.

songinator

还是回国吧 发表于 2021-3-23 18:51
不要太认真，政府只是在演戏。。。哈哈

我觉得政府比较喜欢放长线 每次什么政策都是10年之内怎么怎么样   又不是共党的10年计划   期间一次被国家党上台就可以甩锅了   要是没甩成  过3年随时可以改政策   就说当时定的  要根据现在的情况调整   
龅牙也说了不想看房价下跌  所以一旦跌破5% 左右他们就要开始降LVR等等了   宏观调控呗

rzrljb

Lease 发表于 2021-3-24 10:17
我并没有说这个新政没有影响， 影响肯定是有的， 如同我的计算所示， 回报率确实也有所下降. 但从长期来 ...

还会有人投资但是脚步会慢很多，总持有套数会下降，而且投资房租金贷款也要打折，3w租金本来能贷款25w,现在肯定要按照税率折扣只能贷款15w，如果2个工作夫妻收入都高于平均工资，在买了一套自住后再买一套投资，然后就根本贷不了款了，攢钱10年能买第二套投资，然后就结束了，这辈子房产投资结束。但是之前，2人一直买，到退休肯定有5-6套了。我觉得能减少未来70%的市场上抢房的房产投资者