房产开发五年之后卖不交税对吗？今天听说私人名下开发不卖可能也会预交GST

是个狼灭

据我所知，如果你被认为是开发商行为，那就得交税了，最后交不交税只有税务局才能说的算

金庸大师

我也以为不要交税。不过大地可以盖成multi unit就是一个title，我对面邻居就是这样盖三个独立的房子出租

Lease

angelee123 发表于 2021-2-22 14:45
这样的会计，不杀留着过年？

根据那个写英文网友的引用， 这个会计说的是对的

hj_win_1

花心大萝卜 发表于 2021-2-22 13:31
确实是不用的 朋友就是那么操作的。

求PM联系方式，我也有一个1分4的项目准备开工了，想找个胆子大的会计帮我避税

hj_win_1

bungyjumping999 发表于 2021-2-22 13:14
Some people built and do not sell (and based on how many time do you develop)

and do not claim GST  ...

Too hard to convince IRD

zhong5487

Lease 发表于 2021-2-22 14:55
根据那个写英文网友的引用， 这个会计说的是对的

就是明线按原始未分割土地开始算，分割后不需要重新开始计算明线，我是感觉那个会计是靠谱的，因为一半的活儿都是关于开发的，不至于连最基本的都搞不清楚
而且，据说是私人名下最简单，没那么复杂，一旦中途变动任何东西，就复杂多了
当然你如果就是纯开发商，一套接一套搞那肯定注册公司了，毕竟每个人情况不一样

Lease

zhong5487 发表于 2021-2-22 15:17
就是明线按原始未分割土地开始算，分割后不需要重新开始计算明线，我是感觉那个会计是靠谱的，因为一半的 ...

嗯， 这个绝对是学到新知识了.

bungyjumping999

毕竟每个人情况不一样 ----> that is right, everyone is different.

I only speak from my personal experience and advice I received from "qualified accountant".  
My theme is consistent as an investor, held the property for more than 8 years, now under development and subdivision, and will continue to use them to rent out for many years to come.


The accountant also asked me to file a form ( i forgot the name) for "0 income" on that property during the phase of construction, so that there are proof and continuity on that property.

还是回国吧

bungyjumping999 发表于 2021-2-22 15:35
毕竟每个人情况不一样 ----> that is right, everyone is different.

i only speak from my personal expe ...

Wow, you also developer now...haha

bungyjumping999

还是回国吧 发表于 2021-2-22 15:43
Wow, you also developer now...haha

Alamat, don't simply use that name.

hj_win_1

bungyjumping999 发表于 2021-2-22 14:35
毕竟每个人情况不一样 ----> that is right, everyone is different.

i only speak from my personal expe ...

Intention is the most important issue

One time is OK, more than two times, IRD could do further review and trace back

Penalty and interest could be added

Very few people build the houses only for rent

IRD will also challenge your intention

bungyjumping999

hj_win_1 发表于 2021-2-22 15:50
Intention is the most important issue

One time is OK, more than two times, IRD could do further r ...

"Very few people build the houses only for rent" --------> there are many investors who did that, but many lack funding, that is why they need to sell, hence attract tax.

I don't want to mention the name, there is one person who owns the whole apartment block and didn't sell any single unit.

金庸大师

那也不是，我们那条无尾街有四户都是盖了至少三栋房子出租的，最多的盖了五个。房东也都是中国人

hj_win_1

Lease 发表于 2021-2-22 14:19
嗯， 这个绝对是学到新知识了.

股神别被忽悠了，交不交税intention是最主要考量的因素，有多少人开发几套新房的intention只为了出租？99%是为了卖吧？
个人开发，等被IRD定义为developer的时候就等着哭了。。。开发，能用公司肯定用公司的。。。出任何问题，破产了事。

zhong5487

金庸大师 发表于 2021-2-22 16:00
那也不是，我们那条无尾街有四户都是盖了至少三栋房子出租的，最多的盖了五个。房东也都是中国人 ...

有自己工作有地又有点资本，又不想特别折腾的情况下，盖出点房子收租可能是性价比最高的投资了吧，挺多人就是不卖，收点租金就行了

hj_win_1

bungyjumping999 发表于 2021-2-22 14:58
"Very few people build the houses only for rent" --------> there are many investors who did that, b ...

U r right, if u have sufficeint fund to build and hold for a long period, no tax

If you change your intention, and do not hold enough period, IRD will challenge u

IRD will be late, but will not be absent

hj_win_1

金庸大师 发表于 2021-2-22 15:00
那也不是，我们那条无尾街有四户都是盖了至少三栋房子出租的，最多的盖了五个。房东也都是中国人 ...

卖了吗？没卖当然不交税

bodyhaven

只是投资房5年后卖不交税，地产开发肯定要交税啊。。。不然哪个开发商开100块地盖新房，捂手里5年再卖不交税，那怎么可能。。。

Lease

hj_win_1 发表于 2021-2-22 16:01
股神别被忽悠了，交不交税intention是最主要考量的因素，有多少人开发几套新房的intention只为了出租？99 ...

这个我觉得是 case by case的， 就拿那个说英语的网友情况来看， 他的投资房已经 hold 了8年， 现在在分割开发， 但完工之后， 假设一套房变成了六套， 而这六套他依然继续出租，不仅继续出租5年， 而且更长， 甚至再出租10年， 那么10年后他再把这六套房逐步逐步卖掉，那你觉得他当初的intention是什么呢？我觉得很难argue说他分割盖6套是一定为了卖.

hj_win_1

Lease 发表于 2021-2-22 15:35
这个我觉得是 case by case的， 就拿那个说英语的网友情况来看， 他的投资房已经 hold 了8年， 现在在分 ...

第一次这么做，IRD认可了，当然不用交税；但是第二次就基本不可能这么操作了，IRD有所有买卖房子的记录的，绝对会被IRD盯上的，review是肯定的。开发商本来IRD就盯的紧，整一个咬下一口就是肥肉。而且说实话，有能力自有资金开发几套房子的，还有能力hold10年的土豪，真的不会这么干，多翻几次台，10年用来买地分割，再卖房赚的不比省的那些税多啊。。。捡了芝麻丢了西瓜啊。。。

angelee123

Lease 发表于 2021-2-22 16:35
这个我觉得是 case by case的， 就拿那个说英语的网友情况来看， 他的投资房已经 hold 了8年， 现在在分 ...

我觉得最好的方法是，hold+sell to developer+buy back then hold
当然了，这里面所有人都是自己人，只是看怎么操作，规避associated person的问题，原则是可行

hj_win_1

angelee123 发表于 2021-2-22 15:47
我觉得最好的方法是，hold+sell to developer+buy back then hold
当然了，这里面所有人都是自己人，只是 ...

还是老会计有办法。
但有资金能这么干的，规规矩矩多建几套房他不香吗？非要整这些容易被IRD盯上的。。。。。。

bungyjumping999

Many ordinary people do not want to be a developer. They probably do it once in their lifetime. i am one of those.

They just happened to be in this era and at this time and create / expanding their portfolio for stable income and early retirements.

Funding part - sell one property (from existing pool of property) and most construction costs are covered and some borrowed money from the bank and with low interest, there is no pressure at all.

angelee123

bungyjumping999 发表于 2021-2-22 17:03
Many ordinary people do not want to be a developer. They probably do it once in their lifetime. i am ...

其实我也想过这么干，但是，说实话，风险挺大的，就比如这个新的health home，比如你前几年盖了20栋联排收租，然后一个政策砸下来，让你加保温棉，一个房子加一下没多少钱，20个的话，那就吓死人了，万一再让你每个房子加上2个空调，再万一哪天出个政策，所有出租房必须加装双层玻璃。。。。。

又或者自己大地盖了公寓当包租公，万一漏个水啥的，本来是分摊每户十来万，这一下改成自己一个人掏几百上千万修，口袋不够深直接就挂了

bungyjumping999

angelee123 发表于 2021-2-22 17:17
其实我也想过这么干，但是，说实话，风险挺大的，就比如这个新的health home，比如你前几年盖了20栋联排 ...

The project is small, no need to worry too much. It is like selling One property in exchange for 5 townhouses like someone here has mentioned.

The design is based on lasting, durable, and standard spec (nothing luxurious), and the exterior wall has to be quality and low maintenance.
The cash flow will increase tremendously once the project is completed and once rent starts coming in. I don't worry much about government policy and spending on future maintenance ( they will be considered as a little issue by then).


The whole portfolio will be run in a business like by a property management company and one can choose hand-off and live between NZ and overseas.

comsuntech

angelee123 发表于 2021-2-22 17:17
其实我也想过这么干，但是，说实话，风险挺大的，就比如这个新的health home，比如你前几年盖了20栋联排 ...

羊毛出在羊身上，谁会自己掏钱加。都是转嫁给租户

金庸大师

hj_win_1 发表于 2021-2-22 16:10
卖了吗？没卖当然不交税

三个房子是一个Title，multiunit。卖了应该不用交税。这么好的现金流一般不卖的

新马甸甸

偶尔一次两次可以逃的掉，看有人一家几口名字轮流用的，不清楚能不能查得到。

但是专业作开发的话也挺压资金的。

comsuntech

新马甸甸 发表于 2021-2-22 17:33
偶尔一次两次可以逃的掉，看有人一家几口名字轮流用的，不清楚能不能查得到。

但是专业作开发的话也挺压资 ...

开发都不会用自己钱 都是银行和二级的钱。预售和楼花的钱起个地基。后面就稳了。

zhong5487

comsuntech 发表于 2021-2-22 17:43
开发都不会用自己钱 都是银行和二级的钱。预售和楼花的钱起个地基。后面就稳了。 ...

预售钱都是给trust account吧，自己能用？rc,bc都是自己钱对吧，盖的时候可以尽量二次银行，一次估计贷不出来的