在拍卖现场，卖家有啥需要注意的

espedd

我看买我家小区这4年的绝大部分买家都是亚裔，有华人， 韩国人，有印度人，有中东人。。都是自住。。1.3-1.5对于他们也是刚需。。。因为满足了居住要求并在合适价格。。

espedd

kikilulu 发表于 2020-9-28 15:09
看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~

我这个论坛也混了好几年了。。哈哈

只不过最近出手了而已， 当然是先卖后再准备买， 跟别人反过来。。。

catalsdevelop

卖家没什么策略，主要是看你想不想卖了。

take-away

我也只有2016年一次卖房的经历，回头来看只有四个字---后悔卖掉。不缺钱花的话，长期持有才是王道。

espedd

take-away 发表于 2020-9-28 15:26
我也只有2016年一次卖房的经历，回头来看只有四个字---后悔卖掉。不缺钱花的话，长期持有才是王道。 ...

在资金有限的情况下， 循环倒房也是乐趣。
你不卖怎么让资金流动？
资金周转率是衡量资金使用效率的一个重要标准

espedd

kikilulu 发表于 2020-9-28 15:09
看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~那是不是现在性价比差的老破小投资房上市反而不受追捧？可 ...

老破小性价比差是自住也不合适， 投资回报率也不合适（租金上不去，人家卖家心理价位到上去不少，开高让你还价的路子）。
比如UNIT。。。还不如现在联排回报率好。反正都是出租的。。都基本算没地。

kikilulu

espedd 发表于 2020-9-28 15:55
老破小性价比差是自住也不合适， 投资回报率也不合适（租金上不去，人家卖家心理价位到上去不少，开高让 ...

现在开发商都在盖联排，以后会有许多许多的联排供给。

iceberg2

kikilulu 发表于 2020-9-28 16:05
现在开发商都在盖联排，以后会有许多许多的联排供给。

联排泛滥 5年后供过于求。

rzrljb

moonIlight2013 发表于 2020-9-28 11:09
哦，卖了回来说说经验？我是很好奇，如果当时拍卖会，最高价也达不到卖家心理价位，卖家是否可以反悔不卖 ...

可以的，就是流拍了

rzrljb

kikilulu 发表于 2020-9-28 15:09
看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~那是不是现在性价比差的老破小投资房上市反而不受追捧？可 ...

问题是等那些大地盖好的联排上市后，首套购房者都去买他们了，不买也不租老破小了，对老破小的升值和出租前景都会损害

Lease

espedd 发表于 2020-9-28 15:29
在资金有限的情况下， 循环倒房也是乐趣。
你不卖怎么让资金流动？
资金周转率是衡量资金使用效率的一个 ...

循环倒房的税务问题需要考虑，现在新买出租房在5年内出售的话，所赚的差价是要交税的.

微苦蓝山

espedd 发表于 2020-9-28 10:40
我卖的是投资房。不是自住房。卖了不影响自住的咯。
我的逻辑就是循环倒房子，同时保证自己有房子住，不 ...

嗯，不错的想法。。。。今天结果怎样

新西的蓝

目前市场的热度-拍卖就是赢，上了心里价位就随愿

espedd

微苦蓝山 发表于 2020-9-28 18:45
嗯，不错的想法。。。。今天结果怎样

周四下午。。。
哈哈

espedd

我就再想，如何在自住房和投资方之间无税收切换是合法的

比如我把自主和投资都卖了， 租房半年到1年外面看房，然后我再买了自主和投资。回头我住自主1-2年，然后把自主再卖了，搬到投资房作为新的自主，那是不是所谓投资方是不是立刻就不再有5年的税务红线，还是得等到BALANCE （5年减去出租得年数）才可以免税。。

我是基于这个逻辑的所谓循环倒房。关键是如何合理合法避税。。

take-away

你想得挺美，这种行情下卖掉的房子你要想再买回来至少还要多花不少银子，毕竟你的贷款能力是有限额的。

kikilulu

take-away 发表于 2020-9-29 10:44
你想得挺美，这种行情下卖掉的房子你要想再买回来至少还要多花不少银子，毕竟你的贷款能力是有限额的。 ...

还要考虑卖房的中介费和空置期间损失的租金（我假设楼主是空着staging卖的，也许租客带着卖，这部分可以忽略），还有税收的因素，我反正是算不过来这个账。我觉得关键点在于楼主是看空房市的，现在高位卖出，等以后低位再买进。打个时间差，赚取房价差。

espedd

kikilulu 发表于 2020-9-29 10:56
还要考虑卖房的中介费和空置期间损失的租金（我假设楼主是空着staging卖的，也许租客带着卖，这部分可以忽 ...

跟股票做波段 差不多概念
当然房价也很可能就是脱缰野马，想做波动也买不回来了。每个人对于房市理解都不一样。

kikilulu

espedd 发表于 2020-9-29 12:20
跟股票做波段 差不多概念
当然房价也很可能就是脱缰野马，想做波动也买不回来了。每个人对于房市理解都不 ...

择时，懂了，做波段，祝你好运。

Lease

espedd 发表于 2020-9-29 09:21
我就再想，如何在自住房和投资方之间无税收切换是合法的

比如我把自主和投资都卖了， 租房半年到1年外面看 ...

"You will not be able to use main home exclusion if you have already used the main home
exclusion twice in the last two years or if you have a “regular pattern” of acquiring and disposing of residential land that had your main home on it. "

https://www.taxtechnical.ird.gov ... attern-of-acquiring

espedd

Lease 发表于 2020-9-29 13:33
"You will not be able to use main home exclusion if you have already used the main home
exclusion ...

得咨询会计。。 回头再具体研究细节

八味天红丸

espedd 发表于 2020-9-28 09:18
大哥， 我是卖家。。。。我举啥手啊。。。

雇几个托儿。你在亲自上。制造一种抢的氛围啊

中介没和你说么。

卖家不举手。还想不想价上去。

espedd

昨晚中介过来跟我谈底价，虽然中介暗示让我降低心理预期。我还是根据我预设的做底价。
就等拍卖了。。哈

gravel

good luck :) 中介是怎麽暗示的呢？

吃核桃不吐葡萄皮

我倒觉得没有必要提前把帮你卖房的中介设立到你的对立面去，中介有点“套路”很正常，总体都是为了促成这笔交易，但他们总体都在为你工作，是你卖房的助手。同时你也可以尝试去平衡这种“套路” -- 提前与中介沟通并设定好你心里的底价（reserve price),如果中介尝试降低你的预期，你也可以选择坚持这个底价就好了。reserve price以上不就是价高者得吗

espedd

吃核桃不吐葡萄皮 发表于 2020-9-30 10:03
我倒觉得没有必要提前把帮你卖房的中介设立到你的对立面去，中介有点“套路”很正常，总体都是为了促成这笔 ...

中介还是很专业的， 我选中介就是选择专业性。倒不是把中介放到对立面。只是还是得坚持下自己的价格立场
虽说MARKET TELLS 市场和买家说了算。但是现在这个市场不就是买卖双方的博弈嘛。我是当过买家当卖家。
所以我从刚接触中介和到完成OPEN HOMES后设置底价， 初心不改。
为什么要拍卖，就是各种不确定性。
直接议价。价格基本跑不了你心里价格。除非太夸张。毕竟现在还是卖方市场

反正就看拍卖了。该做的工作都做了。我和中介也是尽量配合完成MARKETING工作了。

espedd

gravel 发表于 2020-9-30 09:56
good luck :) 中介是怎麽暗示的呢？

现在盘多。客户容易跑，跟不紧。

比如一个客户都已经花了毛千元做房检和银行估价，居然跑去MILLDALE下offer, 开发商或者投资客接了， 省了10多万。。客户为了少花钱宁愿远啊。。。不过MILLDALE是真心远。我去年年底考察过， 4000套的超大规模，开发红红火火。。体量太大。。。价格涨不起来。。。1号高速以后真心无解。。。北岸过桥都得1个多小时正常。。。

espedd

gravel 发表于 2020-9-30 09:56
good luck :) 中介是怎麽暗示的呢？

现在盘多。客户容易跑，跟不紧。（我心想：哪里有买家只看一套盘，只盯一套盘啊。买房随机性很强，都是冲动消费，我当初买这套也是冲动消费。。。）
客户预算低于你心里价位 （我心想： 哪里有买房不超预算得，，好房子就是超预算得房子。。我买这套当初都超了20-30万所谓心里预算了。。。。冲动是魔鬼。。。。）

take-away

坚持自己的想法，现在确实是行情挺好。我刚卖掉的一个新房，一个接一个的offer来，有两个backup offer，而且是价格越到后面越高，最后以新房子所在街的历史最高价成交的。

espedd

take-away 发表于 2020-9-30 10:38
坚持自己的想法，现在确实是行情挺好。我刚卖掉的一个新房，一个接一个的offer来，有两个backup offer，而 ...

不错不错 恭喜恭喜 继续开发再接再厉

你应该是议价 如果我议价也会简单很多 估计之前价格何时就成交了 现在大家都选择拍卖 买家自然知道卖家心理预期提高了 我并没提过我心理预期 合适就好