请教，Concrete的公寓有可能漏水吗？就是会像city公寓那样每户分摊30几万的那种维修？

新马甸甸

LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:06
楼上说的完全正确。主要问题大都出在屋顶和水泥隔墙。
1970年的房子还是算了。。。2011年Building Code E2  ...

我说的专家终于出来了。

我总觉得这种concrete block wall跟brick cladding类似，如果40年了没有漏水应该就没有问题吧。

你是专家正好讨论到这个问题想请教你，我很好奇一般外墙漏水的公寓，是平均大概投入使用多久会发生漏水的问题呢？新西兰多雨的气候条件下30年的实地检验时间还不能检验的出吗？

LouisZhao

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:12
我说的专家终于出来了。

我总觉得这种concrete block wall跟brick cladding类似，如果40年了没有漏水应 ...

不敢当不敢当 这种什么时候会漏水真的很难说。这种联排屋顶和水泥墙那排水算是internal gutter 的一种。11年之前E2没有标准，什么奇葩设计都有。就像你说的维护不好的话，很容易出问题。

LouisZhao

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:12
我说的专家终于出来了。

我总觉得这种concrete block wall跟brick cladding类似，如果40年了没有漏水应 ...

40年不漏的，还是得具体看看。没问题的不太多。

新马甸甸

LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:19
不敢当不敢当 这种什么时候会漏水真的很难说。这种联排屋顶和水泥墙那排水算是internal gutter 的一 ...

旧式的internal gutter来说我觉得公寓一般周围空间空旷，也没有什么维护不维护的问题，金属材料的使用年限到了就一定会嗝屁。

就像人类一样，再怎样金贵保养，到了年限就没一个道理，没有长生不老的。

LouisZhao

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:27
旧式的internal gutter来说我觉得公寓一般周围空间空旷，也没有什么维护不维护的问题，金属材料的使用年 ...

铝Gutter问题不大。主要在接缝。internal gutter久了脏东西多，如果堵了真是没救。彩钢瓦屋顶确实是，到年份基本废掉，得重换。

新马甸甸

LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:39
铝Gutter问题不大。主要在接缝。internal gutter久了脏东西多，如果堵了真是没救。彩钢瓦屋顶确实是，到 ...

铝的材料会不会太软了这样用在internal gutter或者外墙上有影响吗。

估计70年代的internal gutter应该没有铝制的吧。

我认识位专门做铝材普通外挂雨水槽的人，他的雨水槽就比普通colour steel的软，不敢碰，好处的确是不生锈。
什么材料都是到了年限就废，平常心看待就好。

我觉得金属顶和水泥瓦顶还好。

就怕那个平的水泥顶和butynol的顶，漏水也不好找漏水点，修也贵，使用期限也没有很长。

LouisZhao

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:52
铝的材料会不会太软了这样用在internal gutter或者外墙上有影响吗。

估计70年代的internal gutter应该没 ...

铝的我们设计用1.2mm以上。color steel 用0.55BMT。铝的优势是不容易被腐蚀。你说的对。那个年代的可能不是铝的。gutter设计使用寿命就50年，还得看维护情况。

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-18 18:13

昨天看了您上边的回答，心里有了底气就联系家人，和中介商量去了。今天一早看到您竟然画了张图给我，我真是~~~~~~~~~不知道该怎么感谢*。

是的，房子是您画的B图那样。觉得风险又小了很多。

但是昨天和中介联系，又出了新问题，我知道公寓每月会有费用，但没想到这个公寓 body fee 这么多，看房时也没被告知。中介说，就是因为维护的好，所以70年代的房子才能保护的这么好，维护都是要费用的。但我还是觉得一年交5000以上也太贵了呀。哎

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-18 18:16
改好了，看19楼。
原谅我潦草的画风和笔迹，做了一天报价头晕眼花手抖脑子不好使外加饿的 （都是画的难看的 ...

这是这个房子的地址，44 Esplanade Road, Mount Eden, 您能不能具体就这个房子的屋顶什么的帮忙分析下，我会有自己的判断，但我特别想听下你们有经验的前辈分析下，因为让我自己查，自己分析，这都是要时间积累的，我这几年就是一心工作拿身份，什么都没关注过，很难理清思路，家人也不清楚这里的状况，一晚上也没商量出什么来。

您如果有时间请帮忙看下这个房子，尽管说些您的看法，因为这个 body fee 的问题，我想综合看下，但中介有他自己的角度，给不了什么参考意见。

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:52
铝的材料会不会太软了这样用在internal gutter或者外墙上有影响吗。

估计70年代的internal gutter应该没 ...

看您说的都太专业了，我不是看的太懂。您能不能帮忙看下，就是这个公寓，44 Esplanade Road, Mount Eden，谢谢您。

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:03
我现在好怕说的不对有专家来给我打脸啊

我觉得您说的都是按规律分析，又没有大包大揽，都是放的出去又收的回来的，没有什么打脸不打脸的，谢谢您的分析，谢谢。

房奴甲

webb2 发表于 2020-7-18 17:38
完全驴唇不对马嘴，公寓漏水一般不是指屋顶，是指外墙，屋顶即使漏水，也属于常规维修，不算什么事。 ...

对，屋顶漏水是最不要紧的漏水。中国的水泥预制板公寓，楼顶经常漏水，也好修。这边现浇的少，多半也是预制板的。那么外墙可能也会出问题。应该也好修。

目前听说的严重漏水公寓，那些都还是某个特定年代的吧。这种老公寓听起来问题不大呢。公寓的正常维修，比较大的可能会每户突然出个几千乃至两三万的额外charge，这都不是楼主顾虑的。楼主顾虑的是那种一下子被定义为漏水屋，银行都不房贷了那种。但是我想提醒楼主，如果那种两三万的额外维修经常有的话，也是很够呛的。入手的时候要算好成本。

房奴甲

doctor G 发表于 2020-7-19 10:32
昨天看了您上边的回答，心里有了底气就联系家人，和中介商量去了。今天一早看到您竟然画了张图给我，我真 ...

公寓五六千物业费的可不是贵的。你如果连这个都接受不了就不要买公寓了。老公寓会有很多吓你一跳的开支的。

LouisZhao

doctor G 发表于 2020-7-19 11:06
看您说的都太专业了，我不是看的太懂。您能不能帮忙看下，就是这个公寓，44 Esplanade Road, Mount Eden ...

找一个下了一周雨后的周末 花几百块让做房屋检测的去测湿度。买个心安，如果十分看好这一套。楼上有个兄弟说的对，买这种类型的房子，花钱维修是很正常的。1970年马上50年了，很多部位的设计使用寿命（第一次service，约等于大修）已经快到了。

新马甸甸

压力山大 希望没有误导你的地方

刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以为是那种terrace house那种，没想到真是公寓。

今年初跟我家属吵架，就想不如自己搬出去买个公寓自己一个人住还乐的轻松不用打理，还真郑重其事的网上看了几个。

挺好的，量力而为，住的轻松舒服没有很大的经济压力就行，位置也好。

不知道你想买的是朝北（面向 sky city）的还是朝南的？朝南有些windy和冷啊。

十字路口那边有些吵啊，特别是斜对面是学校对吧。怕噪音的话也不要太靠近路口这边。

屋顶longrun，放心吧，易打理易维修易更换，也不是很贵。

遗憾的是还真是internal gutter，这个维护起来是比较麻烦的。 前面有专家讲过了。
(但是现在据说新式的Internal gutter拆装容易维护也容易，不知道什么样的，你看看这个楼的维护记录是否有upgrade）

房子是水泥blocks的，blocks外面刷漆。看10号有个照片显示外面墙上有段材料不知道是啥，是个结构性的steel metal bracket 还是个装饰物？应该没什么大影响。https://www.realestate.co.nz/380 ... ade-road-mount-eden （第五张照片）

所以外墙应该也没有什么问题。

如果整个公寓是水泥blocks的，那么外挂阳台也应该是水泥的，看样子像，按道理也应该是。所以阳台也应该不用担心漏水。或者你可以跟中介check一下阳台底部材料，是水泥的就不用担心。

看29号的房产照片有layout图，所有的apartment block都是一样的 layout吗？看layout，这个面积真的设计的挺不错的，麻雀虽小五脏俱全，马桶间是跟卫生间分开的，很实用。

如果装修好了很cosy & cute。

唯一一点就是马桶方向冲厨房和饭厅。但是好在从马桶到外面的活动空间有两重门，平时保持清洁消除气味，保持马桶间的门常关，马桶盖最好也是盖着的，风水上也就没问题了。或者如果还有空间并且不影响foot path的话那里放个绿植。

也就是过去很多年前公寓的设计，马桶卫生间一般会设计两重门用来阻隔气味。现代的公寓都没有这种设计了。

其它的，看那个29号和10号室内显得很旧。24号倒是装修得近新，卫生间和厨房都有update。就是木地板颜色深了些，对于小空间来说我觉得有些看上去难受。

刚还问了一位曾经盖过几年商业公寓和办公楼的builder，他说那个时代虽然建筑设计方面很难说有没有问题，但是建房的质量方面大部分都很好。

不知道新西兰的公寓楼的寿命有多久，已经50年了（昨天脑子不好使以为现在是2010年，算了个从70年代到现在是40年），你考虑一下这个问题。

物业费这个真不懂，你看看公用空间那里，物业是不是打理的很好，清洁是否做的好，旧的设施打理或者更新的是否及时  --- 这些小的细节都可以体现物业的水平。

你要做的：

1，前面20楼的网友说了，你查一下这个公寓过去的历史维修记录。一定要查。

2，找个house inspector来帮你专业看一下，最好是有看公寓经验的inspector，公寓楼虽然有时候运气不好你这边也许没问题但是别家有问题还是会摊费用。但是看一下总会好些。这个楼龄了，很多问题都是wear & tear的问题了，比如说下水管道问题。还有我看你室内有几个是那种推拉门，这种推拉门很容易坏，阳台地面砖，铝合金门窗。。。这些都可以看一下，心里有个底。

3，前面说的，通过观察公共空间和设施看物业的管理维护水平。

因为50年的楼龄了很多设施到了使用年限了需要更换，你不然试试在要价上砍上一笔，比如3万或者多少以防万一？

新马甸甸

哇，写了好多。

一缕烟丝

为什么要去买公寓？？？？？？？？？

yuwawa

concrete材料的 很难漏水吧  就算有问题 也很好修补
木制结构是最怕漏水的
木头容易霉烂

水泥砖的 哪裂了补哪里 有什么问题呢

yuwawa

我大概知道lz说的哪套了

那个物业没问题的。。你不放心就找个builder看

LouisZhao

新马甸甸 发表于 2020-7-19 22:04
压力山大  希望没有误导你的地方

刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以 ...

赞 说的很全面

anzbank

新西兰2层以上的房子没有不漏的，无论什么材料
就这工艺，就这水平，就这能力
国会大厦都是漏水屋，何况给韭菜住的

aprily

从现在房地产形势看买公寓是不是正确的选择？当然理解成抄底也可以

新马甸甸

aprily 发表于 2020-7-20 11:42
从现在房地产形势看买公寓是不是正确的选择？当然理解成抄底也可以

这个楼主是有自住需求的。不是投资。

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-19 22:04
哇，写了好多。

哇，您不仅分析了房子的质量问题，还讲了这套公寓的风水格局和您对住公寓的感受。真的是我想找人商量的问题，您都差不多解答了。
其实上sky房产版来问，我本来没抱什么希望的。因为大家主流是大地分割，买公寓也是讲投资回报率的，没想到大家为我这么认真解答，帖子好多朋友也提醒我不要买公寓，我说一下我买公寓的原因吧。我刚来奥克兰的时候在mt Eden 迷路了，天渐渐暗下来可我怎么也找不到目的地，我本身是个很容易紧张的人，我问路一个洋人，他主动回自己家取车，送我去的，我一下子就放松下来对这里特别有好感，后来打工遇到的仗义执言的洋人小姐姐，可爱的室友，我在新西兰遇到的好人，幸运的事都是在mt Eden发生的，所以这里买房是我的第一首选，但我这点钱这个区只能买公寓了。      

还有就是这几年我打算转行，再考一个专业资格，本身我现在的工作就非常紧张劳累，就像您说的，这里非常舒适易打理，可以关起门来全力做自己的事，5月份我就来看过，当时站在阳台上看天空塔的景色，周围没有高楼林立，这个区域又安静，我的压抑紧张好久都没有那么释放过了，不是中介叫我我都不想走了，看过其他的西南区house, 低矮老旧的unit，我能负担的townhouse都没有给我过这种感觉。

不过我现在综合了您和其他朋友的分析，也承认公寓是有好多潜在问题在的，我有点太感性了，要开始忙了，有空我再写写，再次谢谢您，谢谢大家帮忙。

yuwawa

doctor G 发表于 2020-7-21 08:31
哇，您不仅分析了房子的质量问题，还讲了这套公寓的风水格局和您对住公寓的感受。真的是我想找人商量的问 ...

选择自己喜欢的生活 这是最重要的

你不用问华人喜好

你买了mt eden公寓也不会愁卖
等你卖的时候 你就会发现 还是很多洋人会来买的

华人不喜欢的 不代表没有市场

我真不是孙红雷

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:03
我现在好怕说的不对有专家来给我打脸啊

有理有据，谁敢自称砖家过来打？打完不怕反打回去？哈哈

doctor G

yuwawa 发表于 2020-7-21 11:19
选择自己喜欢的生活 这是最重要的

你不用问华人喜好

谢谢，谢谢鼓励。其实我还是稍微有些犹豫，因为接下来几年我打算转行，经济上不会很宽松，如果老公寓经常维修的话也是不小的数目，完全坚持心中所爱是要足够的金钱来支撑的，我再综合考虑下。谢谢您。

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-20 13:44
这个楼主是有自住需求的。不是投资。

是的，我是完全自住的。

doctor G

打算另开一个帖子说下这个问题，不在这个帖子里问了。

doctor G

哎，上面回帖字怎么那么大。