准备5.6月份观察一下，合适就下手买房了

snow777

我就那么想，如果接下来，类似的房子能够在95-100左右，我觉得就可以下手了，利率三的情况下，就算全额贷款，租金也是可以cover的，何况还能有些首期，这样基本只要能租出去，没什么好担心的，

100万的房子，真的是全款的话，就算利率掉到3（可能性较小），一年产生的利息就有3万，另外如果不是interest only的话，本金一年还得还3万多，这样算的话，每年的持有成本七万左右（还要考虑地税，保险及其他成本）。想完全靠出租cover这样一个支出的话，周租金得达到1300+，个人感觉，目前的出租市场，估计难！

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-4 11:41
你可能没明白我的意思。我意思是你现在有5%的回报哪怕，未来供应上来后，你就没有这么高回报了可能因为有 ...

哦，我明白，我现在看的是west Harbour旧区，那边应该还行，开发出来新房的话租金也是很贵的，我得租金只要合理，问题应该不大

zhong5487

snow777 发表于 2020-4-4 12:05
我就那么想，如果接下来，类似的房子能够在95-100左右，我觉得就可以下手了，利率三的情况下，就算全额贷款 ...

Anz目前利率是3.05哪怕贷款100万，30年连本带利目前每周979刀，先不算别的，保险和地税一年4000吧，就是每周80刀，所以贷款100万的情况下，每周最少支出是1059刀，买个一块地上有2个房子，租金过千的房子不难的，关键是房子价格要控制在100万内，就要看房价能不能掉了。。。而且我不会贷100万的，没那个胆，也贷不出那么多，总要给自己留后路的，控制在可控的范围，自己心里有底就好

rabbit

zhong5487 发表于 2020-4-4 12:25
Anz目前利率是3.05哪怕贷款100万，30年连本带利目前每周979刀，先不算别的，保险和地税一年4000吧，就是 ...

你是要买100W还是要贷款100W？

trdeyoualbert

还是回国吧

zhong5487

rabbit 发表于 2020-4-4 13:46
你是要买100W还是要贷款100W？

我现在是要买100万内，我是按贷款100万来计算，但是我不会贷100万了

yangranwu

zhong5487 发表于 2020-4-4 14:14
我现在是要买100万内，我是按贷款100万来计算，但是我不会贷100万了

你还是有钱呀，一百万投资房首付要30w至少.

zhong5487

yangranwu 发表于 2020-4-4 14:16
你还是有钱呀，一百万投资房首付要30w至少.

有钱谈不上，收入还凑合，加上家里有帮助，就一直准备着买个投资房，总不会把钱全部拿去付清楚房贷吧

espedd

现在不给力的是商业银行， 商业贷款利息怎么不直接降到3以下。 大家贷款负担就轻很多
银行真不是善堂啊。。。。

Feature

zhong5487 发表于 2020-4-3 23:17
大地的房子一是贵，二是你就不可能去做点什么来提高它的租金，因为有开发潜力，想过买大地的，但是需要ho ...

你的想法还是比较实际，但是目前这种状况，回报5左右可能有些问题

zhong5487

Feature 发表于 2020-4-4 16:44
你的想法还是比较实际，但是目前这种状况，回报5左右可能有些问题

加盖就可以，只要主房控制在80万内，能加个minor dwelling,控制在20万左右，两套租金过千没问题，我主要就看这种房子，因为我加盖过2套，回报和操作都比较熟悉

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2020-4-4 17:39
加盖就可以，只要主房控制在80万内，能加个minor dwelling,控制在20万左右，两套租金过千没问题，我主要 ...

现在除非你买的是single house zone. 其他mix house zone已经不能盖minor dwelling了。

rzrljb

想清楚了就可以买了，如果不差钱的话

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-4 20:30
现在除非你买的是single house zone. 其他mix house zone已经不能盖minor dwelling了。

应该是可以的吧，我前几天还特意问过给我加盖的设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地＋个两房非常不合适，都会选择更好的开发计划

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:12
应该是可以的吧，我前几天还特意问过给我加盖的设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地 ...

只能說你的設計師可能誤會了  Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米大的 minor dwelling  如果非要做 需要申請resource consent  因為和這個zone的政策相違背  級別還是難度最高的 non-complying activity  所以不一定能批  但有趣的是 這個zone 卻可以做達3個"dwellings"  "dwelling" 要求當然比"minor dwelling" 多  與其申請minor dwelling  council 可能索性叫你多建一個一般房子(dwelling) 算了

如果你非要建minor dwelling 不可  又不想冒險  只能找 single house zone 的地了

如果只是兩個房間這個可是sleepout  (是 accessory building  而不是minor unit)  不放廚房的前提先下  如果符合其他規定例如建築覆蓋率這些則可以

zhong5487

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 21:35
只能說你的設計師可能誤會了  Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米 ...

哦，那就比较尴尬了，我看的west harbour房子全都是mix urban啊，大地小地的都是，也想去avondale找找看能加盖的，但是房子比较贵，哎

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:44
哦，那就比较尴尬了，我看的west harbour房子全都是mix urban啊，大地小地的都是，也想去avondale找找看 ...

那就索性找個有點地  直接建多一間方方正正的2nd dwelling 好了  還做什麼minor dwelling？  還可以直接分割呢 （minor dwelling的話 - 如果你非要申請 又假設批的話  你達不到地塊的最低面積300m2 net 是分不了的  但dwelling 則沒有這個限制 ）

zhong5487

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 22:04
那就索性找個有點地  直接建多一間方方正正的2nd dwelling 好了 做什麼minor dwelling？  還可以直接分割 ...

dwelling的话就贵了啊，盖的成本高，割出来一块也要花10多万的，我是打算长期持有，不打算卖，那样的话租金回报就会显得特别低了

猩猩都叫兽

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 22:04
那就索性找個有點地  直接建多一間方方正正的2nd dwelling 好了  還做什麼minor dwelling？  還可以直接分 ...

2nd dwelling成本高，租金高不了多少，回报肯定低了。而且新房出租，2房还好，真弄个4-5房2nd dwelling出租蛮可惜的。不过我也正好想问您下，比如我现在有个地是Mix house urban 或者是suburban, 如果后面能单独分出来一块的话，我可否建个2层或者3层，但是里面是2-3个单元/厨房的？还是只能做一个。做多的话必须是联排，而不能是上下层? 多谢

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-4 22:08
dwelling的话就贵了啊，盖的成本高，割出来一块也要花10多万的，我是打算长期持有，不打算卖，那样的话租 ...

那就只能做sleepout 或者擴建多個房間之類  其他就不要想了

陌生的香港人

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-4 22:13
2nd dwelling成本高，租金高不了多少，回报肯定低了。而且新房出租，2房还好，真弄个4-5房2nd dwelling出 ...

這就看你的目的是什麼了 如果能分割看什麼zone 吧 suburban 只能建兩層 urban 可以建三層 但也要符合陽光角的要求

如果分出來是一塊的話 按理新房子裡面當然只能有一個廚房 （那些附屬廚房用來做炒菜所謂的wet kitchen 視乎位置佈局等可能ok 關鍵是council不會看到它將來有什麼潛力去再改裝成獨立單位） 而一般新分割地council都會有限制不容許新分割的地塊割完再割 （會有consent notice 放在title上面） 所以除非你一開始就告訴council你是想分 2-3個 符合規定的話就直接做1分2-3 的設計  而不是1分2  不然如果只是分割1塊  你的設計方案基本只能顯示新房子只有一個廚房  然後也要按照這個設計來建  而如果在批出分一塊後 你突然想多放幾個廚房 就恐怕要重新申請 也要視乎具體設計 因為哪怕這些額外廚房所產生的住宅單位你不要它們都有獨立的新title  council也一樣會視之為 dwelling 來處理  雖然理論上你可以最多建3個（這3個中也包括現房子 說了council不會容許土地分割完再割 以致最後總戶數比分割前更多）  但也要看具體土地限制和設計違規情況  如果太嚴重的話不一定批 可能被認為是over-development

猩猩都叫兽

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 21:46
這就看你的目的是什麼了 如果能分割看什麼zone 吧 suburban 只能建兩層 urban 可以建三層 但也要符合陽光 ...

感谢大师指点。

猩猩都叫兽

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 21:46
這就看你的目的是什麼了 如果能分割看什麼zone 吧 suburban 只能建兩層 urban 可以建三層 但也要符合陽光 ...

大师，再问下。如果同样情况，但是变成了THAB zone的话，是不是就可以在后院（其他条件允许的话）盖2层或者3层每层60平米这种了？

moonIlight2013

zhong5487 发表于 2020-4-3 23:53
租金其实多几十少几十没太大关系，只要租客稳定就好，和房价掉下来个百分之10-20，租金稍微少一点关系不 ...

你说的全额贷款多少呢？你首付总要交吧？如果你可以付30%的首付，看好了就买吧。不过他说的也有道理，房租有可能降。

moonIlight2013

rabbit 发表于 2020-4-4 12:46
你是要买100W还是要贷款100W？

对，这个我也没看明白，照道理他要30%首付，100万房子，贷款70万

zhong5487

moonIlight2013 发表于 2020-4-5 19:15
对，这个我也没看明白，照道理他要30%首付，100万房子，贷款70万

我是要买100万左右，假设全额贷款来做分析，实际我会付4成左右首付

moonIlight2013

zhong5487 发表于 2020-4-5 19:41
我是要买100万左右，假设全额贷款来做分析，实际我会付4成左右首付

那你就是贷款六十万，首付四十万，应该不算太大杠杠。

zhong5487

moonIlight2013 发表于 2020-4-5 21:17
那你就是贷款六十万，首付四十万，应该不算太大杠杠。

是啊，现在的银行精的很啊，只给贷6成，他们算的很好，怎么都吃不了亏的

陌生的香港人

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-5 18:50
大师，再问下。如果同样情况，但是变成了THAB zone的话，是不是就可以在后院（其他条件允许的话）盖2层或 ...

首先 就你之前所說的情況而言 不行 你還是必須按照你分割時說分多少就多少 不能批了後突然改設計弄多幾個廚房這樣做 如果真的要這樣做只能重新申請

其次 THAB 和 mixed housing zones 不同 MHZ在符合相關規定可以建達3個房子不用RC(分割的RC除外） 但THAB由於密度是最高 所以council要求你建一個房子都需要RC  而沒有說可以直接建3個 最後 THAB也是不能做minor dwelling

liuyuzhuang

yangranwu 发表于 2020-4-4 10:39
现在就是明牌，所有人都知道未来钱一定是大幅贬值，投资房产是普通老百姓唯一保值的渠道.  只不过都想捡 ...

您说的很有道理