投资房的回报率计算+取消负扣税的影响有哪些？

talkaboutvision

房奴甲 发表于 2018-7-22 14:03
地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰， ...

美帝房价不涨的地方太多了，本质上还是供需平衡啊。人口不流入那些房子足够了

你再看看加州房价。。。

lcw0531

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题， 但现在， 即使在房价有所下跌的情况下， 在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

但是875000不会全部是贷款

Lease

lcw0531 发表于 2018-7-23 15:47
但是875000不会全部是贷款

这和875000是否全部是贷款毫无关系。

lcw0531

Lease 发表于 2018-7-23 15:52
这和875000是否全部是贷款毫无关系。

那就不适合跟贷款利率比较了，Gross rent yield的rate是用来比较不同的投资收益的，楼主那个算法比较合理

Lease

lcw0531 发表于 2018-7-23 16:06
那就不适合跟贷款利率比较了，Gross rent yield的rate是用来比较不同的投资收益的，楼主那个算法比较合理 ...

嗯， 可能你说的也有道理，但我在这里想说明的是，目前的房市下， 连Gross rent yield都低于贷款利率， 更别说ROI了， 肯定是“消极杠杆”。

AmeliaM

看了楼主回答问题觉得专业又靠谱. 顶一个!

绵羊国一只鱼

AmeliaM 发表于 2018-8-9 16:35
看了楼主回答问题觉得专业又靠谱. 顶一个!

谢谢您的肯定

sundc123

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题， 但现在， 即使在房价有所下跌的情况下， 在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

例子举的很好，只是忽略了一个问题。现在买投资房是60%贷款，所以有效贷款利率为4%x60%=2.4%。这样用你的3.86%-2.4%=1.46%，就是说相比于单纯从利息的角度的总体回报率为1.46%。而由于首付比例是40%，所以用1.46%/40%=3.65%。单纯从现金回报率的角度来讲，要好于银行存款利率。当然这里是考虑了利息，并没有把其他开销计算在内。

Lease

sundc123 发表于 2018-8-10 10:23
例子举的很好，只是忽略了一个问题。现在买投资房是60%贷款，所以有效贷款利率为4%x60%=2.4%。这样用你的3 ...

理解你的意思， 但实际上买投资房真的只有60%贷款不是很多。大部分投资者一般都有自住房，然后通过自住房top up一部分作为投资房的首期，然后再贷款60%， 举个例子， 如果想买个1百万的投资房， 自住房可以top up 30万， 自己支付10万， 另外60万从银行贷款。 因此实际投资房贷款为90万。这是普遍的情况。毕竟没有自住房直接买投资房的人是少数。

sundc123

Lease 发表于 2018-8-10 10:55
理解你的意思， 但实际上买投资房真的只有60%贷款不是很多。大部分投资者一般都有自住房，然后通过自住房 ...

那也是4%x90%=3.6%。(3.86%-3.6%)/10%=2.4%。

Lease

sundc123 发表于 2018-8-16 18:10
那也是4%x90%=3.6%。(3.86%-3.6%)/10%=2.4%。

这现金回报才2.4%， 低于银行存款利率。

sundc123

Lease 发表于 2018-8-16 18:23
这现金回报才2.4%， 低于银行存款利率。

当然，但是这是在十倍杠杆的情况下的现金回报率。敢问普通投资者市场上，哪里可以找到十倍杠杆的正向现金流利率在2.4%投资项目。

Lease

sundc123 发表于 2018-8-17 12:11
当然，但是这是在十倍杠杆的情况下的现金回报率。敢问普通投资者市场上，哪里可以找到十倍杠杆的正向现金 ...

那是另外一件事， 我是回应楼主所说的“积极”以及“消极”杠杆， 我想说明的是， 目前的房地产市场要做到楼主所说的“积极杠杆”很难。

sundc123

Lease 发表于 2018-8-17 12:48
那是另外一件事， 我是回应楼主所说的“积极”以及“消极”杠杆， 我想说明的是， 目前的房地产市场要做 ...

我说按照标准可以做到积极现金流，你说很多人不按照标准；我说不按标准也可以，你说不按标准没有存款利率高；我说利率没有银行高但是高杠杆，你说这是另一回事。到底谁跑题了？

Lease

sundc123 发表于 2018-8-17 19:04
我说按照标准可以做到积极现金流，你说很多人不按照标准；我说不按标准也可以，你说不按标准没有存款利率 ...

你把事情搞复杂了， 其实房地产投资杠杆积极与否， 看Cash Flow就可以了。你如果只贷款60%， 那么most likely you are positive cash flow. 是积极杠杆。

但我说只有60%贷款的投资房不是普遍现象，基本上都要至少80%以上， 那就大概率是negative cash flow, 则是消极杠杆。