美国的房子，有感而发

love_3_month

lianlian88 发表于 2018-6-10 00:02
这样市场上会有很多抛售房子的，房子可负担性大大增加，能买谁会租。你的论调是建立在房东能扛得住持有税 ...

可负担性大大增加？每家每户提高1-2万地税会达到这个效果？

很多小中产立刻破产好不好。。。。不仅投资者抛售，自助者抛售的更多。。。。

occc

love_3_month 发表于 2018-6-10 07:00
可负担性大大增加？每家每户提高1-2万地税会达到这个效果？

很多小中产立刻破产好不好。。。。不仅投资 ...

为什么会破产，如果奥克兰房价变成美国那样子，相当于房价便宜四五十万，利率五的话利息也少了两万，地税再多两万没差啊

park45

美国的房价和奥克兰的房价对比的差距，除了楼主说的绵羊国政府在住房方面的管理水平外。也应该看到今天的住房除了居住功能，还有很强的金融功能。美国经济发展全面，金融业发达，投资选择种类很多。反观新西兰：一是长期以来经济发展都比较单调，普通人投资渠道除了房地产真没多少选择；二是房地产又是国家的重要经济支柱之一，经济发展对其依赖性很强；三是有时投资和投机很难区分，且有时候可以互相转化。如此等等。所以，政府也很难制定一个比较完善（可兼顾刚需与投资），可持续执行的（投资)房地产法规。也就是说要改变奥克兰的住房可负担性，除了在住房方面的要提高管理水平外（这个解决不了根本问题），政府也应该给普通人开辟些其他的投资渠道（一个美好愿望）。

jsmith2

我覺得這方法很傻，把人赫跑了。沒人來投資，供應減，人走茶涼，最後政府成大地主，寧願租公房住算了。

ThinkOutLoud

park45 发表于 2018-6-10 08:58
美国的房价和奥克兰的房价对比的差距，除了楼主说的绵羊国政府在住房方面的管理水平外。也应该看到今天的住 ...

同意。美国一般人投资多半投在股票上。nz的股票。。。呵呵了。
不过希望政府开辟投资渠道也是想多了。。。没准儿会鼓励大家都去买农场牧场然后自己去养羊种菜。。。

ThinkOutLoud

ronaldlu 发表于 2018-6-9 21:51
不知道为什么你又回来了。

楼主回来提醒政府多发明些新的税种加在房子上。。。哈哈哈

love_3_month

occc 发表于 2018-6-10 08:22
为什么会破产，如果奥克兰房价变成美国那样子，相当于房价便宜四五十万，利率五的话利息也少了两万，地税 ...

降价40万，但是每年2万，你愿意？

那10-20万的leasehold 为什么没有人买呢？

love_3_month

occc 发表于 2018-6-10 08:22
为什么会破产，如果奥克兰房价变成美国那样子，相当于房价便宜四五十万，利率五的话利息也少了两万，地税 ...

另外，利息2万会随着时间和还款而逐渐降低，地税2万只会随着通胀逐渐上升。

occc

love_3_month 发表于 2018-6-10 13:10
降价40万，但是每年2万，你愿意？

那10-20万的leasehold 为什么没有人买呢？

如果能减少炒房或者囤房占着不用的现象，为什么不愿意

现在是有的选freehold, 当然大部分人不会买leasehold。如果都是leasehold，大家就没得挑了。

至于你说的利息和地税增长，我反而觉得地税涨的幅度没什么问题，也就是3，4%把。之前十年是处于降息通道，利息是会少。但现在是要升息了，两年内利息从4%涨到5%都算很温和的了，这就是25%的利息增长，头几年本金没怎么减。但25%的利息增长是很明显的。

你现在还觉得如果房价降40万然后地税两万，自住的会破产吗？如果这样会破产，现在差不多可以破产了

kkk6168

有太多没生活工作在美国的人，只知道美国地税高，但在美国工作，拿美国工资，根据家庭成员多少，年收入总额里的收入税可以对冲地税的，自住买家，政府是鼓励买房的。

love_3_month

occc 发表于 2018-6-10 14:00
如果能减少炒房或者囤房占着不用的现象，为什么不愿意

现在是有的选freehold, 当然大部分人不会买leaseh ...

当然很多会破产啦，尤其是那些这几年刚买房的小年轻，首付20%，下跌40万，立刻负资产。按以前说法还没关系，跌就跌呗，但是同时多了2万地税，想留着房子等升值都不行。。。

老头老太没有现金流的房主，大多已经零负债了。本来还能住在自己房子里，开销很小。现在付不出2万地税，也只能卖房去租房啦

如果只是下跌40万，就会对整个社会有很大冲击。下跌的同时每家每户收2万地税，那就热闹了哈哈。

所以，你也觉得，如果有选择的话，对买家来说，freehold的虽然贵几十万甚至上百万，也比leasehold的强对吧。在奥克兰还是有很多leasehold可以买的，而且地段都还不错

rzrljb

love_3_month 发表于 2018-6-9 20:11
所以美国人一旦失业估计就只能卖自住房子了。。。。就算mortgage free还是一年上万的费用 ...

电影里都这么演只要失业过一阵子就没房子然后就吵架离婚，小孩就走偏了

rzrljb

BNC2015 发表于 2018-6-9 23:52
奥克兰的租金回报有5%就很不错了. 美国常见20%.

首先20%不常见，我姐在达拉斯做房产中介，过去几年达拉斯涨幅是最高的，因为达拉斯租金回报非常好，但是达拉斯现在的租金回报率扣地税前最好的也就10%她自己都抢不到，不错的事8%一般是25年以上的老房享受一定的优惠政策，她自己持有几套都在8%左右，但是地税就要扣2.3%，都是20-30w美金买来的70年代的砖瓦房，一般是3-4卧。20%什么的那都是老黄历了，因为现在房屋涨了，所以地税也翻着涨，过去达拉斯房子普遍在10几w的时候确实有10几%但是这5年房价翻倍，租金没咋涨，地税翻倍。你自己算算20%回报，一套30w的房产，1年6w美金租金？不可能的，这种情况只会极为短暂的出在新型发展城市，不断有人流入，然后之前房产处于低位，但是这样只要持续一会房价就水涨船高然后租金收益率就没了。而且如果很偏的地方房子是便宜，但是根本租不出去啊，人人都能买得起房为啥要租。

iris

你怎么不跟北上广香港比呢，再不济跟悉尼比呢，我觉得奥克兰房价便宜的很

occc

love_3_month 发表于 2018-6-10 14:53
当然很多会破产啦，尤其是那些这几年刚买房的小年轻，首付20%，下跌40万，立刻负资产。按以前说法还没关 ...

当然现在说突然降40万是不可能会发生。我只是说如果两种方式比较的话，美国那种的房价低，地税高破产的几率绝对没有奥克兰现在的情况多。同样的情况下，涨利息比张地税威力大多了。

auckland.clark

occc 发表于 2018-6-10 18:07
当然现在说突然降40万是不可能会发生。我只是说如果两种方式比较的话，美国那种的房价低，地税高破产的几 ...

美国的大部分地区房价低（少部分城市房价极高，奥克兰和它们比是太毛毛雨了），是有道理的：
1.美国的投资领域广阔，创业成本低，成功的机会相对大。资金在股市和高科技领域的收益通常高于房地产领域。
2.美国幅员辽阔，好气候的地方很多，热点分散。
3.美国市场大，竞争充分，成本低，人口多，供应和市场需求大致平衡，很难形成超高利润。
4.美国的地价便宜，政府审批成本低（比如，在洛杉矶郊区，7-8万美元就可以买一个建地。在奥克兰郊区没有40万纽币想都不要想）。
.........
同样，建筑业在美国的利润和西方其它国家基本差不多。川普那个疯子和女婿都是在房地产领域发财的，并且那个女婿读大学的时候在剑桥镇炒房，1年就赚100万美元以上。

auckland.clark

rzrljb 发表于 2018-6-10 15:02
首先20%不常见，我姐在达拉斯做房产中介，过去几年达拉斯涨幅是最高的，因为达拉斯租金回报非常好，但是达 ...

美国的许多中小城市，投资房产的年收益率在8%的很正常。有的能够超过10%。
你的分析有道理。
可悲的是：许多人就是盲人摸象，并且还把自己的“结论”神圣化和普遍化。

rzrljb

auckland.clark 发表于 2018-6-10 18:24
美国的许多中小城市，投资房产的年收益率在8%的很正常。有的能够超过10%。
你的分析有道理。
可悲的 ...

我姐一直让我去美国投资房产，20-30w美元一套，门槛比奥克兰低很多，收益率也不错，可惜我囊中羞涩只能看看买不起，但是我还在努力攒够了钱去投资一套

auckland.clark

rzrljb 发表于 2018-6-10 18:33
我姐一直让我去美国投资房产，20-30w美元一套，门槛比奥克兰低很多，收益率也不错，可惜我囊中羞涩只能看 ...

应该去美国投资。新西兰的本地收入在那里是可以贷款的，利率比NZ低多了。那里尽管房价暴涨的概率不大，但是小步上涨啊，并且市场大，租客也多，租金是正现金流。工党政府这样搞下去，NZD迟早会完蛋，到0.6美元也不奇怪。

Lease

ThinkOutLoud 发表于 2018-6-10 11:00
同意。美国一般人投资多半投在股票上。nz的股票。。。呵呵了。
不过希望政府开辟投资渠道也是想多了。。 ...

在新西兰也是可以投资多样化的。其实很多人并不了解，就拿新西兰的房产和股市来说，从2009年到现在， 房价上涨70%， 而股市则上涨了260%，可以说单从涨幅来说， 股市远远胜过房市。

只是有两点让人们对股市敬而远之， 第一， 股市的投资难度远大于房产， 人们不知道如何选股。即便在新西兰股市牛气冲天的情况下， 如果选股不当， 依然会亏损。而房子， 如果你是在2009年入市买房的话， 则基本上没有亏损的可能。第二，买股票不能贷款（做margin除外）， 而房产可以用至少60%的杠杆， 这样一来在一个上升的房市中， 即便升幅不如股市， 但投资回报率依然可能超过股市。

rzrljb

auckland.clark 发表于 2018-6-10 18:41
应该去美国投资。新西兰的本地收入在那里是可以贷款的，利率比NZ低多了。那里尽管房价暴涨的概率不大，但 ...

海外贷款利率并不低，不过因为总价便宜，还是有机会

GoToNorthAKL

Feature 发表于 2018-6-9 21:26
新西兰的政府水平真的很低，体现在方方面面，还好新西兰人少，要是新西兰的人口增加一倍，真的难以想象.... ...

很简单，你去当总理，一下子就把管理水平提高上来了，不需要红色血统。

auckland.clark

rzrljb 发表于 2018-6-10 18:43
海外贷款利率并不低，不过因为总价便宜，还是有机会

海外贷款是分人的，有的能够到3.5%, 高的会到6.5%.
那里的机会和保值程度比NZ强。

BNC2015

rzrljb 发表于 2018-6-10 15:02
首先20%不常见，我姐在达拉斯做房产中介，过去几年达拉斯涨幅是最高的，因为达拉斯租金回报非常好，但是达 ...

4年前， 和一群投资者讨论， 其中有几个都在美国有房地产投资， 西雅图附近也有，加州也有， 中部地区也有， 大部分都在20%或以上。 达拉斯什么情况， 我不了解。

其中有一个韩国大妈说， 20%的回报听起来很可观，可联邦税，州税， 地税， 各种支出多如牛毛。没有15%以上的回报， 根本没法操作。

猩猩都叫兽

完全没可比性...香港那破地方房价更高,怎么不和美国比?国内很多城市不也不如美国吗,不也房价高上天?奥克兰也不如美国,为什么房价不能高过美国?每个地方的价格都是有原因的.所以你这感慨终归只能是感慨. 再便宜.你能去那生活吗?就算你能,大多数住奥克兰的能吗?显然是不能,那么自然房价该这样还是这样.

rzrljb

BNC2015 发表于 2018-6-10 20:11
4年前， 和一群投资者讨论， 其中有几个都在美国有房地产投资， 西雅图附近也有，加州也有， 中部地区也 ...

以前确实有，现在真没有了

BNC2015

rzrljb 发表于 2018-6-10 20:49
以前确实有，现在真没有了

现在是否有都无所谓了。无论过去，现在，将来， 美国和新西兰都没有可比性。 它本身也有如水牛城和纽约之别。

如果要用新西兰和其它国家比， 最有可比性的有澳洲，加拿大，爱尔兰。 较有可比性的有英格兰

如果要用奥克兰和其它城市比， 最有可比性得有悉尼，温哥华，都柏林。较有可比性的有墨尔本，多伦多，和伦敦。

leonardo216

许多跟帖都说没有可比性。确实无论从人口数量，经济实力，城市规模，纽国和美国，奥克兰和纽约都没有可比性。但是决策者的管理水平是可以比较的。我的感慨重点是在最后一句话！！！

park45

auckland.clark 发表于 2018-6-10 18:24
美国的许多中小城市，投资房产的年收益率在8%的很正常。有的能够超过10%。
你的分析有道理。
可悲的 ...

新西兰的许多小城，投资房产的年收益率也接近8%（看下面两个链接）。如果再考虑到地税的因素，应该比美国8%的实际年收益率高。可是因为其他因素，新西兰的这些小城没多少人去投资。大家都喜欢投资Auckland，即使年回报高率只有3--4%。
https://www.trademe.co.nz/proper ... 18dac1dd149157b6935
https://www.trademe.co.nz/proper ... 3a7aa2426dbdb8fa9ff

anyang_lee

Lease 发表于 2018-6-10 18:42
在新西兰也是可以投资多样化的。其实很多人并不了解，就拿新西兰的房产和股市来说，从2009年到现在， 房 ...

大哥，您这个房价从2009到现在涨70%的数据不靠谱吧。