IRD 的Ring Fence 新政预期效果

lianlian88

BNC2015 发表于 2018-4-4 10:09
你可以正面回答我的问题吗？ 如下：

如果影响很小，为什么投资者会被迫卖房？ ...

好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资者会有别的选择。所以他们才会卖房子。不是说一定要有特别大的影响了，我才卖房子了，我觉得这个投资不值得了，我选别的了，也是可以的？

我的意思是有了这些”中等“影响，之后投资住宅用房不再是最优的选择了。你可以继续持有房产，但是由别的投资更优化就会离开这个市场，这才是政府最大的意愿。

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...

你还是迂回。直接回答问题不行吗？

occc

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...

他这种属于吹毛求疵，明眼人都懂了，胡搅蛮缠就知道他什么水平了。

有些人看问题靠信仰，以为自己看的很透彻。其实呵呵

天维房产

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...

超短线的投机者连两年明线都不怕。。。

do up~卖~

赚了20多万，交点税钱洒洒水啦

rzrljb

涨租金就行了出租房现在利率这么低不会亏损的

BNC2015

rzrljb 发表于 2018-4-4 10:28
涨租金就行了出租房现在利率这么低不会亏损的

没错，可是近几年买房的人要过好几年才能Breake Even, 如果利息上涨，就会更久，可能需要10年。

lianlian88

问：如果影响小，为何卖房？
答：影响中等，会有更优化选择，所以才会卖方

结论：您一直说”被迫“，是在偷换我的概念，我一直说的是会有更好的选择，所以卖房，和”被迫“是两个概念。

我不认为长期投资者会”被迫“卖房，中短期投资者可能会，但是中短期投资者和投机者之间的界限一向模糊。

再说一句，我个人并不炒房，但是我也投资房产，所以我很明白

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:32
问：如果影响小，为何卖房？
答：影响中等，会有更优化选择，所以才会卖方

那还是有一定的影响，并非可以忽略不算。 对吧。

lianlian88

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...

嗯，但是你说超短期赚了这20万后，他会功成身退吗？如果是，那他就是大赢家呢。你说他会不会，继续高杠杆入手大量房子？毕竟尝了一次甜头了。
其实我的意思是，如果ring fence出来，他们投机的成本那可是上升到一定程度了，所有的短期利息都不能抵税。你可以说他们可以低杠杆，但是这样他们的资金就锁住了，不符合投机者本性呢

Chatbox

occc 发表于 2018-4-4 10:26
他这种属于吹毛求疵，明眼人都懂了，胡搅蛮缠就知道他什么水平了。

有些人看问题靠信仰，以为自己看的很 ...

楼主篇篇文章上精华，每次也都是礼貌回应，非常同意你的说法: 如果有人胡搅蛮缠，明眼人是能看出来的。

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:39
嗯，但是你说超短期赚了这20万后，他会功成身退吗？如果是，那他就是大赢家呢。你说他会不会，继续高杠杆 ...

投机者的利息是可以用以抵消他们的买卖盈利的。

例如他们50万买入，60万卖出，期间的50万 半年利息 50万 x 6% x 0.5 = 1.5万， 是用来抵消他们60-50万=10万的利润。10-1.5 = 8.5万，他们本来就不报亏损来抵消他们其他与房产无关的盈利收入。

Ring Fence的核心就是，房产亏损不可以抵消其他业务的盈利（如修车）。

而投机者是可以用利息抵消他们的房产投机利润，本来就不需要涉及其他业务。所以投机者们before和after Ring fence, 他们的成本不会提高，从而不会受Ring Fence的影响。

BNC2015

sun2kiwi 发表于 2018-4-4 11:08
这么看就清楚了：政府认为 买入-卖出， 买入-收租-卖出，都是投机。

如果你claim lost, 那么就是生意，生 ...

同意你的解释。

按照法律（税法）：

买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机

不过，还有一种行为，买入-收租 法律上不算投机，但受打击最大。

这与部长声称打击投机行为的言论不一致，政府诚信有亏。

老老妖刀

  卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客，供求1：1. 如果一个出租房卖给了租客，那么市场剩下有9个出租房和9户租客，供求还是1：1. 这还没算新增的人口（如移民）， 还有那些为存钱买房而住在父母家的人。


没有解决租房危机，是不是解决了住房危机。。少了一个租房的，多了一个拥有自己房产的。。
有5个卖的，就解决5个。有1万个卖的就解决1万个。

BNC2015

老老妖刀 发表于 2018-4-4 11:22
卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客 ...

上市的投资房，可能被自住者买走，也会出现投资大户接盘的情况。

提高自住房拥有率的同时，也增加了贫富的悬殊。

天维房产

BNC2015 发表于 2018-4-4 11:24
上市的投资房，可能会被资助者买走，也会出现投资大户接盘的情况。

提高自住房拥有率的同时，也增加了贫 ...

主要都是被狗大户买走~

MBIE不是算了嘛~60万的房子要年入11万多才能买得起

年入11万还没买过房的自住者？

老老妖刀

BNC2015 发表于 2018-4-4 11:24
上市的投资房，可能被自住者买走，也会出现投资大户接盘的情况。

提高自住房拥有率的同时，也增加了贫富 ...

被大户接盘，然后再投放到租房市场。

没有解决租房危机，也没加剧租房危机。换了房东，保持平衡。

被自住买走的，解决了部分住房危机。自住拥有率越高，住房危机越少。

老老妖刀

天维房产 发表于 2018-4-4 11:30
主要都是被狗大户买走~

MBIE不是算了嘛~60万的房子要年入11万多才能买得起

房哥就是大户。

交个朋友呗。。

呼啸寒风

把经济搞烂大家都穷了才会投工党维持政权

这个政府所有的政策都是为了增加3年后票投工党的选民人数，所有财政经济税收社会政策都只为这一个目标服务

mwe24

呼啸寒风 发表于 2018-4-4 12:01
把经济搞烂大家都穷了才会投工党维持政权

这个政府所有的政策都是为了增加3年后票投工党的选民人数，所有 ...

高人，一语点破天机！好这个趋势

BNC2015

呼啸寒风 发表于 2018-4-4 12:01
把经济搞烂大家都穷了才会投工党维持政权

这个政府所有的政策都是为了增加3年后票投工党的选民人数，所有 ...

本届工党是左派，希望多点穷人投票也合理。

BNC2015

老老妖刀 发表于 2018-4-4 11:53
被大户接盘，然后再投放到租房市场。

没有解决租房危机，也没加剧租房危机。换了房东，保持平衡。

这是ring fence的实效之一。

bungyjumping999

That is also part of the economic cycle - the fittest will survive

The winners are the top 5%. Only the crisis will tell.

BNC2015

bungyjumping999 发表于 2018-4-4 12:53
That is also part of the economic cycle - the fittest will survive

The winners are the top 5%.

Yes. But the ring fence could also, for example suppress the economic growth.

bungyjumping999

Many so called investors / speculators will disappear and vanished in the process. Last 2 rounds of economic crisis, 1998 and 2008, were good examples.

In stage 1  - people will be in denial........ which is common.

BNC2015

bungyjumping999 发表于 2018-4-4 13:00
Many so called investors / speculators will disappear and vanished in the process. Last 2 rounds of  ...

2008 downturn is well known as 1/100 year GFC. do you insinuate that the next one will be similar?

BNC2015

短期投机者不会受Ring Fence 影响。持有成本，在新政实施前后都能报亏。

BNC2015

bloodelf 发表于 2018-4-4 08:56
支持你的理解，100%贷款买房的人前几年大多是亏损的，可以每年从自己已交的PAYE里退税。新政的意思是不能 ...

你看看这个链接如何？

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... id=3573392#lastpost

homealone

犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这种人是精明的商人，眼光准，确实是真正的投机客。但我们身边更多的是普通人，买个房出租两三年找个避开明线卖个增值不用缴税。这种人资金紧张，靠租养房，想着贴两年，到时赚个几万出手。这种人对ring fence很敏感，在对预期收益不确定，利率风险难预测的时候，就更会容易收手观望。Lease在另外一贴中的13年的例子对真的投资客影响太小。10多年多亏损1、2万相对于房产增值忽略不计。请注意房产的十年预期增值的概率和短线两三年赌博的不可同日而语，这就是我说的新政对真正的投资客影响比短线两三年的投机者影响要小的多。如果某人自称投资客但靠每年2、3千的退税维持的，我不会说他是投资客，而是傻叉。
打字太累，歇会儿另开一贴讨论楼主的税务问题

homealone

2. 回楼主的生意税务问题。某人有两个生意，房产出租现亏损5000一年；另一个修车自雇盈利5000。现在政策下不交税。因修车生意需要，从房产套现10万，产生额外利息5000。假设盈利不变，在现政策下共亏损5000元。那么这5000块利息怎么记？这是楼主误导的关键。————— 分割线

这五千块的额外利息记在修车生意的成本里，修车生意从盈利变成持平。房产生意“仍旧是”亏损5000块，不变！

在ring fence新政下，你的房子生意亏损额不变还是5000，这笔钱现在不能当年抵扣了。而10万top up的5000利息还是修车生意，和ring fence政策毛豆的关系都没有，照常抵扣修车生意的亏损

如果你会计说你是房产借款供亏损1万元，都不能ring fence抵扣了，那你才是可以换会计了。不过我认为会计不会这么做账的，只是懒得和你解释，就算你一共亏了5000。

所以我这里再次强调借款的目的性，如果不是和你房子生意相关的开支是不能记在房子亏损上的。或许你心里清楚，但在论坛上讨论是请讲清楚，不要误导吃瓜群众。