My submission to proposed "Ring-fencing rental loss"

love_3_month

Lease 发表于 2018-4-1 20:09
如果转去B银行， 如果你没有买新的投资房， 贷款依然按照50万来做账， 多出来的70万与投资房税务无关。因 ...

哈哈是的，我搞错了。陪孩子玩了一天脑子不够用。

Robbi

love_3_month 发表于 2018-4-1 19:43
最近入场，百万房子贷款60万，利息4.5%的话27k，租金600的话就是3万，几乎也是打平吧。 ...

找个精通这方面的会计吧。
还有，当时买投资房的时候帮你做贷款的人没说过这事儿？

不过目测你应该是很稳当的，政策怎么变，对你影响都不大

lianlian88

bungyjumping999 发表于 2018-4-1 15:19
Construction firms are paying their shares of the tax. They employ people, pay gst etc.

Government ...

"Buy more and hold" is one of the typical examples of speculation, not "investment" per se, which is exactly what the new policies are targeting at, so you might want to really "make some money" out of your properties not through selling them out, instead of merely waiting for the "capital gain".

However, the problems with residential housing returns are they become really low with rapidly rising housing prices, so home "investors" (or "speculators") could only rely on capital gain, as most of the "high-leverage" buyers are apparently on a "cash deficit" with low yielding and high interests, forcing them to turn into speculators. This is a malicious cycle: the more speculator, the higher the housing price, the lower investment returns, and more speculators. The only answer to break this loop seems like to be: "rise the rent!"

That is why ring-fence could significantly rise rental cost in the short-run, but hard to say it could cool down the housing market, which normally are driven by supply and demand.

Plus, it is also hard to say that Ring-fence won't hurt real investors, whose taxable incomes are also increased under this new policy

love_3_month

Robbi 发表于 2018-4-1 20:50
找个精通这方面的会计吧。
还有，当时买投资房的时候帮你做贷款的人没说过这事儿？

我比较特殊，每次都是买房换房才re finance的，没有用自住房topup过。。。

paulwood

Most tax in a developed country is an unfair discrimination for high net worth individual,  lucky they have not start to charge stamp duty yet. They are just trying to make housing investment (which do not create much job opportunity unless you buy brand new) less attractive than invest in a business which create more job opportunity.

bungyjumping999

lianlian88 发表于 2018-4-1 21:12
"Buy more and hold" is one of the typical examples of speculation, not "investment" per se, which i ...

Yes, you make your point - the so called "buy and hold" investor can be speculator under their skin.
In another words, The brave face of "investors" can also be "long term speculator with long term staying power" because of the tax advantage.

haha..... that is the reason why the government is taking away the so called " tax advantage" these group of people have, because they might be wearing both hats.


Then, we need a defination of investor and speculator. eg Investor is someone who hold the property for 10 years minimum.

otherwise, it is like saying all man are playboy.

阿海

paulwood 发表于 2018-4-2 06:05
Most tax in a developed country is an unfair discrimination for high net worth individual,  lucky th ...

Tax system is invented to keep accountants employed, and let smart rich people pay less tax than employees.

Bearonrun

楼主说的有道理，但可能没什么用。

现在的工党是左派，不同于上届的海伦政府，而联盟的绿党更是极左。所以只要是能够增加税收，对发福利有利，而不会有损底层人的利益的事，就会不惜代价去做。不会管是否合乎逻辑或者是言行一致。

部长Stuart Nash说是要不能抵税是为了打击投机者（speculator)，可事实上是增加物业的持有成本，用以打击投资者 (investor)。行内人都知道他是睁眼说瞎话，可他根本不Care.

讽刺的是，现在唯一可能有些希望的就是多数华人都厌恶的老皮，他现在的立场是中间偏左，所以或许会出手。

NewLynnHse

Bearonrun 发表于 2018-4-3 11:54
楼主说的有道理，但可能没什么用。

现在的工党是左派，不同于上届的海伦政府，而联盟的绿党更是极左。所以 ...

更讽刺的是，多数人手上的一张选票并不能起到它的作用。。。哈哈

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-3 11:54
楼主说的有道理，但可能没什么用。

现在的工党是左派，不同于上届的海伦政府，而联盟的绿党更是极左。所以 ...

我在前面的回帖里面说过 ”一个人Submit反对当然没用， 但如果有100个人Submit反对，也许政府会看一眼这些Submission， 如果有1000个人Submit反对, 他们或许会比较慎重的考虑他们的决定，如果有10000个人Submit反对， 也许这个提案会修改。

总之， 我觉得make submission against the proposal 是一个房产投资者应该做的。“

所以， 如有可能， 你也make 一个submission。虽然可能最终这个提案还是会被通过， 但是如果反对者众多的话， 那么政府也会有压力， 可能她出下一个打压政策时会更加谨慎一点。否则， 如果投资者都逆来顺受的话， 那么这政府将来就更加肆无忌惮了。

天维房产

都来新西兰了~还谈什么赚钱啊~

sit back and relax~

bungyjumping999

This type of submission ( Ring fencing Loses) is different from Overseas investment Bill where it needs to go through select committee and pass some readings in the parliament.

For better use of word, it is more like feedback that IRD might want to hear from you before they implement the tax policy in consultation with Minister of Revenue

To quote from IRD:   http://taxpolicy.ird.govt.nz/new ... properties-released


"Feedback on ring-fencing rental losses
Revenue Minister Stuart Nash is encouraging feedback on a proposal to change the rules around ring-fencing losses on residential properties."

Changing the IRD Rules might not need Parliament approval, basically is an endorsement from Revenue Minister.

So, if you need to tell IRD what you think, please give them your feedback.

Lease

bungyjumping999 发表于 2018-4-3 14:05
This type of submission ( Ring fencing Loses) is different from Overseas investment Bill where it ne ...

I know. So as an investor, we should have our voice. That's what I have done, and I wish other investors do the same thing, and I think it's the right thing to do.

V7

这个其实是针对中小投资者的歧视，大的房地产公司，还是按照公司运营退税的。

bungyjumping999

中小投资者的歧视 - people who are not cash flow positive and rely on tax credit to get some subsidies for their investment properties.

This tax policy will affect more on kiwi investors than Chinese investors, this is an assumption, of course.

It will re-write some of the investors text books

- on look through companies (LTC)
- on buying 100% loan property and claim tax credit
- bright line tests; Overseas investment amendment Bill

If all these are taken away, there is nothing much left, property investment will become something boring and probably this forum will be renamed to something else as well.

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-3 12:19
我在前面的回帖里面说过 ”一个人Submit反对当然没用， 但如果有100个人Submit反对，也许政府会看一眼这 ...

你在线递交吗？

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-4 14:08
你在线递交吗？

对， email: policy.webmaster@ird.govt.nz

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-4 14:14
对， email:

IRD网页上提供了一个submission 的链接， 不过点击后没找到有相关的信息

http://taxpolicy.ird.govt.nz/new ... properties-released

LJHookerRobin

其实读了一下，是不是说，

如果你making this year loss
就只能挂着loss 不能结算退税而已？

然后这个loss 可以平衡给下一年或者卖的时候

大部分人其实影响不大。。。
这个submission其实也就是打击投机者吧。。


应楼主要求，更新我文字中投机者指的人。
[tr][/tr]

我意思打击投机者就是打击那些自己勒紧裤腰带，买了房子赌两年增值十万的without doing nothing。 这才是真的投机啊。

快进快出的唤做trader，不投机，人家比买一套，坐着等五年十年的passive investor。成本付出多，承担风险也大。 投机是因为风险跟回报不成比例。

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-4 14:21
IRD网页上提供了一个submission 的链接， 不过点击后没找到有相关的信息

http://taxpolicy.ird.govt.nz/ ...

还是email吧， email也很简单。

Turtle2017

LJHookerRobin 发表于 2018-4-4 14:26
其实读了一下，是不是说，

如果你making this year loss

你是奥大Bprop毕业的话，本应能看出来投机者买卖退税不受影响，而受影响最大的是那些报亏退税的长期投资者。

你的client 里面应该没有此类短期炒卖的投机者吧。

建议还是问问你的client, 看看他们对新政有什么看法。不然的话，如果和他们谈起来说他们不受影响，你和他们的关系就会受损。

kikilulu

Turtle2017 发表于 2018-4-4 14:48
你是奥大Bprop毕业的话，本应能看出来投机者买卖退税不受影响，而受影响最大的是那些报亏退税的长期投资者 ...

奥大BPROP 躺枪了啊。。。。本人同意你的看法，明天给你补上评分，今天额度用完了

Turtle2017

kikilulu 发表于 2018-4-4 14:59
奥大BPROP 躺枪了啊。。。。本人同意你的看法，明天给你补上评分，今天额度用完了 ...

谢谢支持           

babylove123

这个新税很好。如果投资者握着房子，在所持房子的几年甚至十几年都是亏损，那为什么还要投资房子呢？答案可能只有1个，capital gain, N年后房子增值后卖掉挣钱。如果是这样，一开始的intention就是capital gain, 根据IRD的定义，就要交大笔税。对不对？这个新税对真正投资者无大害，现金流要正的才投资，不然的话，明知亏损，为什么还投？

Lease

babylove123 发表于 2018-4-4 20:43
这个新税很好。如果投资者握着房子，在所持房子的几年甚至十几年都是亏损，那为什么还要投资房子呢？答案可 ...

不一定啊， 我持有30年账面上就盈利不少啊。然后我再卖掉， 那你怎么确定我30年前买入的时候intention就是capital gain？

babylove123

Lease 发表于 2018-4-4 20:48
不一定啊， 我持有30年账面上就盈利不少啊。然后我再卖掉， 那你怎么确定我30年前买入的时候intention就 ...

有多少人持有30年？持有的30年中有多少年是亏损有多少本盈利？真正的投资者一定会先算现金流和租金回报率。很多人都是 为了等房子的增值。如果是真正投资者，是不会在乎这点退税变化，如果靠这点退税钱撑着，那就别投资了。那些拿着投资房子，租金不能cove贷款的，如果不是等capital gain，那你在等什么?如果只是头一两年有亏损，以后都盈利，你又担心什么?这个新政对你也不会有什么影响。到是那些一直亏损的，现在利息这么低，还有亏损，那利息升高了，就要赶紧做打算了

Lease

babylove123 发表于 2018-4-4 21:16
有多少人持有30年？持有的30年中有多少年是亏损有多少本盈利？真正的投资者一定会先算现金流和租金回报率 ...

不是说在乎这点退税， 这本来有的福利， 现在没了，并且以一种非常霸道的方式来取消，作为投资者就应该反对。

如果你不反对， 政府就会认为你逆来顺受， 那么更多的打压投资者的政策会接踵而来。

LJHookerRobin

Turtle2017 发表于 2018-4-4 14:48
你是奥大Bprop毕业的话，本应能看出来投机者买卖退税不受影响，而受影响最大的是那些报亏退税的长期投资者 ...

炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

长期退税，年年报亏，真的是年年亏还是钻漏洞？
如果真的年年亏，你干嘛不卖？
如果你想长期持有赚增值，还要报年年亏，好事儿都让你占了？

长期持有增值本身就不是任何人或者随便谁都可以做到的。
奥克兰前几年plan 更新外加金融rock star

全民炒房，已经压着很多低收入人群想着犯罪，中收入人群占小便宜，干活的工人承包商都当自己是大爷。

长期投资者，年年报亏，政府没逼着你卖房子，就可以了。无非就是你如果要赌 cap gain，你就得拿出更多本钱，

政府作为庄家，上升了入场要求，

不过确实是剪投资者羊毛，要不然政府没钱了啊。

可是home owner 尤其是出租房owner就是既得利益者，政府没有收你cap gain，让你花几千块安装个保温棉，各种租房要求符合新标准，就是一点点利益再分配。

如果真的需要因为这个退税报亏不许退税只能carry forward到销售时变现就逼着自己勒紧裤腰带

那只能说，这种赌cap gain的游戏不适合你，容易一把输光。

无非就是你要真金白银怼亏钱外加“勒紧裤腰带”

政府帮你把自己贷款顶到天的人软着陆，给你一年让你 de-gearing 还不够？ 19-20 年开始实行啊

18-19这个财年 如果发现每年倒贴太多该卖卖吧。

再说了，报亏能几个钱？

出租房亏一万你也就能多退三千三吧？


政府想拿投资房开刀可以比这种法子狠很多，现在只是剪一点羊毛而已。

lianlian88

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 12:51
炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

本来就是，这就是一鼓励资金不要再往房市里倒的一个政策。长期投资房能获利的是不会离开的，要离开的就是那些盯着资本利得，所谓10多年“亏损”一力承担的。我有好些朋友投资房产有获利的还真没听他们诉那么多苦。labor确实出了好多垃圾政策，但是ringfence真的不是个坏主意

Lease

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 12:51
炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

问题是昨天你自己说这个提案是打击投机者。

今天又说炒房的快进快出，因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

那投机者不出租的话， 那么这个提案对他们就没有影响。那没有影响还谈得上什么“打击”呢， 呵呵。