明线测试 - 扫个盲

NewLynnHse

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-28 20:18
不是，可能我没说清楚。我意思是同类型的。比如地都是600，房子面积也差不多，但是一个在epsom比如，一个 ...

你这个我选Epsom。西区跟中区没法比较。

但是如果是别的区，比如BHB，或者是总理的区，可能可以考虑。

lsj5031

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-28 20:50
肯定是CASE BY CASE,但是相信应该有个通用的法则。

如果是这样我觉得看QV取同样的时间段比较下变化的曲线，比较普通的小地老房，结论应该是在绝大部分区来说一个相对长的时间段增幅应该差不多，反倒是我觉得你的case算是特例？这个比较的 feature 也是我一直希望黑羊可以加上的来着……
而且算上自住的话，负担两个一百万的房子的压力和负担一个两百万的房子的压力也差挺远的……
不过还要考虑税的问题。

猩猩都叫兽

NewLynnHse 发表于 2018-3-28 21:23
你这个我选Epsom。西区跟中区没法比较。

但是如果是别的区，比如BHB，或者是总理的区，可能可以考虑。 ...

我这个区只是举个例子。不一定非是epsom和glendene. 但是一时没想出其他的例子。我意思，比如买个60-80年代老房子在epsom，装修一般的4-5房可能200万。同样条件房子和地面积放在glendene可能100万差不多。当然也可能在pakuranga比如，也是这个价，或者是在glenfield。类似这样的。200万一个/100万俩怎么选？

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 00:06
我这个区只是举个例子。不一定非是epsom和glendene. 但是一时没想出其他的例子。我意思，比如买个60-80年 ...

两个啊，风险小。涨幅差不多，但租金分成两份，同时空的机会小。等于是分散投资嘛

lianlian88

只是residential land，看来以后真要看看commercial property了。

lianlian88

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-28 19:47
同意你的观点。

顺便探讨下。你觉得如果现在有200万，是买一个200万的高端住宅有潜力，还是买两个100万的 ...

其实这牵涉到住宅房抗跌性，增值潜力的各方面因素。如果做一个基于大数据的statistical model的话，估计价格会是一个很重要的因素，但是并非唯一因素，而且价格在哪个区间对房子的抗跌性，增值潜力的预估作用最大也很讲究。其实如果有房产公司愿意拿自己手上的大数据作个调查会很有用

kikilulu

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 00:06
我这个区只是举个例子。不一定非是epsom和glendene. 但是一时没想出其他的例子。我意思，比如买个60-80年 ...

我觉得这个真是看时间段和具体房型，应该很难有一个放之四海皆准的法则，但是这个题目很有趣，值得大家讨论一下

love_3_month

首先，买的时候是为了什么目的

1. 自住 ：不用交税
2. 投资出租： 5年以下要交税，5年以上不用
3. 投资出售： 不管几年，都要交税

lsj5031

love_3_month 发表于 2018-3-29 11:57
首先，买的时候是为了什么目的

1. 自住 ：不用交税

IRD 没说过五年以上不交吧

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2018-3-29 11:57
首先，买的时候是为了什么目的

1. 自住 ：不用交税

说到交税,又是个话题. 如果我买个200万自住,假设5年后卖了250万,50万增殖不交税. 如果我买俩100万,住一个,租一个, 5年后还是增殖50万(25万一套),卖掉后, 有25万需要交税. 而且房租收入也要交税. 我没深入算哈,可能最后到手还不如卖一个200万多? 这还是在假设两种情况增值一样的前提下.如果200万一个的增幅根多的话 (不算%比，就按增幅净值计算）， 那么买2个100万不是个划算的买卖？

我接触的也不多，因为之前我也一直认为是2大于1其实。但是最近关注了下其他的，发现和自己的想法有出入。比对了不少最近几年的交易过的房子，都不是能分割那种，发现好区的1个涨幅普遍多于一般区的两个总增幅。当然我知道肯定这些不是很准确的数据，而且区和区也不同等等很难单一的去这么比较（比如epsom一个可能大于2个glendene, 但是不一定大于2个同期买入的pt england等等）。

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2018-3-29 11:27
我觉得这个真是看时间段和具体房型，应该很难有一个放之四海皆准的法则，但是这个题目很有趣，值得大家讨 ...

对的， 我也是突然觉得这是个有意思的话题哈哈

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:11
说到交税,又是个话题. 如果我买个200万自住,假设5年后卖了250万,50万增殖不交税. 如果我买俩100万,住一个 ...

持有时候的成本不一样。200万自住没有收入，100万出租每年有3-4万收入，五年15-20万。

最后如果是300万和150万
1. 增值的100万不用交税
2. 增值的50万自住不用交税，增值的50投资要交税，33%的话17万，差不多。

当然，如果是一年的话，差的就大了。

ThinkOutLoud

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 00:06
我这个区只是举个例子。不一定非是epsom和glendene. 但是一时没想出其他的例子。我意思，比如买个60-80年 ...

这要花功夫加运气，对两个区有了解。
不过你说的这两个区很好选择。肯定是Epsom.简单粗暴地说，一个家庭在这辈子里肯定要有一个时期住在这里，因为孩子嘛。往坏了说，你哪天不想要了，总有人接盘,永远有价值。Glendene简单粗暴地说，普涨的时候涨，市场不好时带头跌。这两者相比Epsom更保险，不存在价低风险低的可能

love_3_month

lsj5031 发表于 2018-3-29 12:57
IRD 没说过五年以上不交吧

5年以上，而且买的时候是为了出租而不是转手，肯定不用交啊

pategao

love_3_month 发表于 2018-3-29 13:23
5年以上，而且买的时候是为了出租而不是转手，肯定不用交啊

还有个税种Income tax，賺了不要交吗

lsj5031

pategao 发表于 2018-3-29 13:42
还有个税种Income tax，賺了不要交吗

要过 intention test，所以说话要小心，交易要低调……
不过我觉得楼里的大佬都过不了，所以老老实实交也是应该的……

love_3_month

pategao 发表于 2018-3-29 13:42
还有个税种Income tax，賺了不要交吗

所有这些，都是income tax啊，不然呢。。。增值的部分不用。

所以现在加了这个明线测试，五年以下就需要了。

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2018-3-29 13:22
持有时候的成本不一样。200万自住没有收入，100万出租每年有3-4万收入，五年15-20万。

最后如果是300万 ...

确实是。但是现在我感觉的是200一套增值净值多余两套100万的。。。所以费劲管理租客，自己住个破房，最后算下来还不如直接200万的又享受生活又增值还省心。。。哈哈。。。因为这次的交易彻底颠覆了我过去的看法。。我买的投资房都是4，50万的（几年前，现在大多在90-100这个级别），唯独一个自住买时100多万，不到4年时间卖掉却增值将近90万 （还不是什么双校网这些名校区的）， 然后因此我看了看其他最近成交价在200多万的房子，发现一个普遍的问题就是这3，4年的增值都差不多，然后回头又看了看卖百八十万的房子，增幅都没这么夸张，所以粗略算了算，感觉过去的观念被颠覆了。，，

kikilulu

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:55
确实是。但是现在我感觉的是200一套增值净值多余两套100万的。。。所以费劲管理租客，自己住个破房，最后 ...

我本来也是和你以前的理解一样 也被颠覆了。。。

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2018-3-29 13:58
我本来也是和你以前的理解一样 也被颠覆了。。。

是被我说的颠覆了，还是你自己发现的啊？哈哈。看看有没有和我类似的。被我说颠覆的不算。哈哈

kikilulu

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:59
是被我说的颠覆了，还是你自己发现的啊？哈哈。看看有没有和我类似的。被我说颠覆的不算。哈哈 ...

被你说的颠覆了 我自己没经历过 不排除你的是特例

lsj5031

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:59
是被我说的颠覆了，还是你自己发现的啊？哈哈。看看有没有和我类似的。被我说颠覆的不算。哈哈 ...

可以私信几个例子研究一下不~

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2018-3-29 14:02
被你说的颠覆了 我自己没经历过 不排除你的是特例

我其实以前也没研究过。后来卖了这套后很是意外，所以看了不少近3-5年有过交易记录的，发现貌似是个趋于普遍的现象。当然我毕竟看的还是少，采样少，可能并不是很准确。当然可能确实也是看区，我也不可能把所有100万左右和所有200万左右的区都看了，然后得出结论。但是我尝试着看了些不同的区域，不光是我卖的房的区域，也有附近的，也有我觉得价位差不多的区域。感觉都差不多。

猩猩都叫兽

lsj5031 发表于 2018-3-29 14:03
可以私信几个例子研究一下不~

等我最近找找看。这是我年初刚卖时看的，具体的我还得回去再找找地址。然后贴出来。

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 16:05
我其实以前也没研究过。后来卖了这套后很是意外，所以看了不少近3-5年有过交易记录的，发现貌似是个趋于 ...

我觉得是特例，或者正好是所在区的情况。

如果这样推论，250万的增幅会不会更大？300万呢？

南区的便宜房子，两年翻番的都有，也是特例啊。

NewLynnHse

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 16:05
我其实以前也没研究过。后来卖了这套后很是意外，所以看了不少近3-5年有过交易记录的，发现貌似是个趋于 ...

这个其实也要看缘分，运气和胆识啦。我当年要是敢多花十几二十万买在中区，现在我都可以退休了。。。哈哈

pategao

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 17:52
这个其实也要看缘分，运气和胆识啦。我当年要是敢多花十几二十万买在中区，现在我都可以退休了。。。哈哈 ...

你这有点夸张吧，20万当年能买啥？

NewLynnHse

pategao 发表于 2018-3-29 20:08
你这有点夸张吧，20万当年能买啥？

我是说多花。我当年30几万买了个new lynn的破cross lease，要是敢花40-50万，在中区买个大地freehold，现在就不一样了。

pategao

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 20:11
我是说多花。我当年30几万买了个new lynn的破cross lease，要是敢花40-50万，在中区买个大地freehold，现 ...

那是那是，不过在牛林30多万买cross lease 真是鼠目寸光啊

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 20:11
我是说多花。我当年30几万买了个new lynn的破cross lease，要是敢花40-50万，在中区买个大地freehold，现 ...

几几年啊？

如果能贷到更多钱，但自己太保守的话，那就太可惜了

我第一套也是30几万，那时50几万都是豪宅啊！