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[谈房] 数据分析,求金融人士分析房价为啥不腰斩 [复制链接]

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发表于 2017-8-19 20:03:42 |只看该作者 微信分享
关于你的歌 发表于 2017-8-18 23:52
新西兰国家小  没有什么经济  都是房地产炒作起来的

如果沒有炒房帶動,你也可能失業吧  :D

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发表于 2017-8-19 20:04:56 |只看该作者 微信分享
老老妖刀 发表于 2017-8-19 11:43
嗯嗯。买房就给PR。房地产一下子就能上去。最好一年近50万华人。用不了多久。新西兰官方语言是汉语。国会 ...

真的這樣的話其實也不錯啊

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发表于 2017-8-19 21:00:31 |只看该作者 微信分享
jsmith2 发表于 2017-8-19 20:04
真的這樣的話其實也不錯啊

可不么。这叫和平演变。最好美国,加拿大,澳大利亚都这样。2040年,中国被英国打败签订不平等条约200年后。华人占领大阴蒂国的海外殖民地。哈哈哈。。。英国靠船坚炮利。我们靠人!!!哈哈哈。新西兰没发展了,只能靠房地产,只能靠中国人。。。。
曾经真的以为人生就这样了,平静的心拒绝再有浪潮!
直到有一天,被鬼迷了心窍!!

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发表于 2017-8-20 00:40:22 |只看该作者 微信分享
老老妖刀 发表于 2017-8-19 19:45
只放移民进来,道路,医院,学校等基础建设跟不上。。堵车3小时到单位。看病排队半年。学校一班80个学生 ...

哈哈 是啊

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发表于 2017-8-20 00:41:10 |只看该作者 微信分享
jsmith2 发表于 2017-8-19 20:04
真的這樣的話其實也不錯啊

那完了 立马跑路

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发表于 2017-8-20 00:41:55 |只看该作者 微信分享
老老妖刀 发表于 2017-8-19 21:00
可不么。这叫和平演变。最好美国,加拿大,澳大利亚都这样。2040年,中国被英国打败签订不平等条约200年 ...

那是不可能的事情

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发表于 2017-8-20 00:43:52 |只看该作者 微信分享
老老妖刀 发表于 2017-8-19 21:00
可不么。这叫和平演变。最好美国,加拿大,澳大利亚都这样。2040年,中国被英国打败签订不平等条约200年 ...

只有在中国地产行业才被炒的这么火 国外谁会关注地产 那么什么又叫发展呢 拆了建 建了拆么?

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发表于 2017-8-20 07:19:29 |只看该作者 微信分享
Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 00:43
只有在中国地产行业才被炒的这么火 国外谁会关注地产 那么什么又叫发展呢 拆了建 建了拆么? ...

外国人也关注地产啊。也靠房地产拉动经济啊。而且占GDP 很大比重。就新西兰,房地产业也比乳制品,旅游,教育要大很多。。。你不就关注房地产呢么,不然就不会进这个版啦。
发展就是城市扩建,不单单是扒房子,盖房子。基建也要跟上。人口增长了,城市肯定要发展。中国城市人口增加,城市就在发展,当城市化完成后,估计也要好一段时间不在大兴土木。
奥克兰现阶段城市发展很慢,人又来了很多。要么加快城市发展,要么控制人口!!控制人口相对容易些,政府正在控制移民流入。。。国家党计划2019年净流入1.2万人。工党政策是净流入2.5万人。优先党政策是净流入1万人。
曾经真的以为人生就这样了,平静的心拒绝再有浪潮!
直到有一天,被鬼迷了心窍!!

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发表于 2017-8-20 10:01:35 |只看该作者 微信分享
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分,更多的是有钱的洋人在买,华人的力量没有想象的那么大
天道酬勤!

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发表于 2017-8-20 11:17:54 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 ybbest 于 2017-8-20 11:35 编辑

因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险,要看在什么区域了。比如新的开发区,新建的apartment几乎住的人口结构都差不多,都有很多的贷款,这个会受很大的影响。很多老区,包括南区和西区很多地方,对于住在哪里的baby boomers(1946年以后出生的人) 来说,很多都是没有贷款的。这也是为什么越好的区,越不会跌。大家可以看看Takapuna,Remuera 的人口普查的资料,住在哪里的人的年龄会偏大,很多可能房子都是没有贷款或者很少贷款的。






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别人恐惧我贪婪,别人贪婪我恐惧。

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发表于 2017-8-20 11:32:42 |只看该作者 微信分享
老老妖刀 发表于 2017-8-19 21:00
可不么。这叫和平演变。最好美国,加拿大,澳大利亚都这样。2040年,中国被英国打败签订不平等条约200年 ...

其實不容易追上,海外華人人口始終比白人少,而且白人懂得控制移民。因此,華人需要更多間碟進入移民部,最好連總理部長都是華人,進去打開大門。

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发表于 2017-8-20 11:34:13 |只看该作者 微信分享
Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 00:41
那完了 立马跑路

能跑去那?黨和國家的抓牙到處都是

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发表于 2017-8-20 12:06:42 |只看该作者 微信分享
假设建立模型,房价=F(房家庭负债与GDP的比值,X,Y,Z),其中X,Y,Z可以是租金房价比,房价绝对值,国民身高,男女比例等任何变量。这是一个前提,房价并不由单一因素决定。

即使根据美国数据,房价与房家庭负债与GDP的比值存在一个相关系数,也要考虑如下情况:
1. 这个系数在其他国家也一样。因为每个国家的总体经济情况不一样,XYZ同样有可能是影响因素,并且影响因子不一样。
2.这个模型的建立是根据历史数据得到的,在不同国家,模型中的自变量因素甚至可能不一样。即,可能存在新西兰的房价=F(A,X,Y,Z)

这也是前面有人提到的,不能只看一个因素就推出一个结果。相关性不仅需要看是否有经济学意义,也要根据实证数据进行检验。

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发表于 2017-8-20 17:56:46 |只看该作者 微信分享
老老妖刀 发表于 2017-8-20 07:19
外国人也关注地产啊。也靠房地产拉动经济啊。而且占GDP 很大比重。就新西兰,房地产业也比乳制品,旅游, ...

这个还分析的不错 我去美国走了走 发现房价很低 经济也不靠地产拉动了 基本是服务业 科技行业 娱乐行业

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发表于 2017-8-20 17:57:43 |只看该作者 微信分享
老玩童528 发表于 2017-8-20 10:01
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分,更多的是有钱的洋人在买,华人的力量没有想象的那么大 ...

全民炒房么 要出事

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发表于 2017-8-20 17:59:52 |只看该作者 微信分享
ybbest 发表于 2017-8-20 11:17
因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险,要看在 ...

分析的不错 不过我那个数据是负债占GDP的比重 与08美国次贷危机作比

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发表于 2017-8-20 18:00:32 |只看该作者 微信分享
jsmith2 发表于 2017-8-20 11:34
能跑去那?黨和國家的抓牙到處都是

哈哈 红色政权控制 世界 想想就吓人

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发表于 2017-8-20 18:01:29 |只看该作者 微信分享
憨吃傻睡 发表于 2017-8-20 12:06
假设建立模型,房价=F(房家庭负债与GDP的比值,X,Y,Z),其中X,Y,Z可以是租金房价比,房价绝对值,国 ...

专业啊 那你是看涨呢 还是看跌

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发表于 2017-8-20 20:44:08 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 ybbest 于 2017-8-20 20:45 编辑
Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 17:59
分析的不错 不过我那个数据是负债占GDP的比重 与08美国次贷危机作比

美国的新西兰可以借鉴吗?我觉得还是和澳洲比较有可比性吧。
别人恐惧我贪婪,别人贪婪我恐惧。

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发表于 2017-8-21 09:16:01 |只看该作者 微信分享
老玩童528 发表于 2017-8-20 10:01
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分,更多的是有钱的洋人在买,华人的力量没有想象的那么大 ...

是的,實際佔的比例不多。也無能力影響不了白人主導的市場。但時常被當成代罪羔羊。

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发表于 2017-8-21 23:28:38 |只看该作者 微信分享
ybbest 发表于 2017-8-20 20:44
美国的新西兰可以借鉴吗?我觉得还是和澳洲比较有可比性吧。

金融上的指标 应该还是有参考价值吧

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发表于 2017-8-21 23:29:46 |只看该作者 微信分享
jsmith2 发表于 2017-8-21 09:16
是的,實際佔的比例不多。也無能力影響不了白人主導的市場。但時常被當成代罪羔羊。 ...

房价高低跟谁在炒没啥关系 关键是影响到经济健康 问题就来了

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发表于 2017-8-23 10:38:20 来自手机 |只看该作者 微信分享
情况不一样吧,美国银行放贷的钱绝大部分都来自国内,新西兰银行有一大部分都是海外市场的钱赚个差价。只要世界保持低利率这个前提存在,后者的97%要比前者的97%压力小得多(当然抛开日本的特例,低利率政策本身也是起源于美国次贷危机,而且最近看来是近十年来前所未有的动摇:))

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发表于 2017-8-23 11:05:19 |只看该作者 微信分享
本地人工作技术没有,工作态度糟糕,指望发展???做梦吧,往后30年跟之前30年一样缓慢变穷越来越烂

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Aaron.Wu 发表于 2017-8-21 23:29
房价高低跟谁在炒没啥关系 关键是影响到经济健康 问题就来了

其實auckland 週邊有很多可負擔的房子給一手買家,但大部份人總是於鑽中區,不貴才怪。

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本帖最后由 rzrljb 于 2017-8-23 13:18 编辑
ybbest 发表于 2017-8-20 11:17
因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险,要看在 ...

1.04 trillion只是估值,如果让这240b的人全部mortgagee sale掉,那么1.04 t不会是少个200-400b,而是缩水到1/10这种程度。这跟股市一个道理,几百e的市值的股票只要净流入资金几e,那么就能涨停,1%资金造成了10%的估值上涨.

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发表于 2017-8-23 17:39:42 来自手机 |只看该作者 微信分享
sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:10
钱是要还的, 后者相当于杠杆, 海外市场一减少资金供给, 就挂.

没说不是杠杆啊,但家庭负债跟gdp的比就会失真了呀,因为借的钱不全来自国内,所以USA的97%对NZ的97%只有部分参考意义。

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发表于 2017-8-23 19:14:29 |只看该作者 微信分享
rzrljb 发表于 2017-8-23 13:17
1.04 trillion只是估值,如果让这240b的人全部mortgagee sale掉,那么1.04 t不会是少个200-400b,而是缩水 ...

我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱,不过我不同意你的理解。
别人恐惧我贪婪,别人贪婪我恐惧。

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