分享一下我的第一次买卖房经验，希望对大家买卖房产有点帮助

joyjoyjoy

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 11:04
不会算算数？确切的说涨了54%！！！

我想成是翻倍了

隆立奇的波斯登

58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

算他3%的中介费 实际到手时90 x (1-3%) = 87.3万
不知道你的这个房子有没有贷款，有多少贷款，这三年的利息共交了多少

举个例子 如果当时首付20%，贷款80%，那么贷款额是58 x 80% = 46.4万， 过去三年平均利率算它4.5% 那么这三年的利息是6万3左右

所以实际利润是87.3 - 6.3 - 58 = 23万 ， 实际增值率是 23/ 58 = 39.6%
如果不算中介费和利息, 利润是 90 - 58 = 32万，增值率32/58 = 55.2%

对比下图QV 东区manukau 2014-2017的平均增长率50% 来说 卖的还算不错的

lsj5031

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 14:16
58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。

中纽风行者

三年净赚20多万，相当不错了。

隆立奇的波斯登

lsj5031 发表于 2017-8-16 14:18
会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。 ...

嗯 这样取决于这房子是不是纯自住还是有部分出租 另外计算啦

qyo2

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 14:16
58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

隆立奇的波斯登

qyo2 发表于 2017-8-16 14:22
如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

如果你改变房子的投资目的而且房子是为了纯出租而出租的话investment property only 那么卖的时候应该不存在speculation的嫌疑

我真不是孙红雷

通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消息啊，你没说这房子是3户crosslease。装修也就铺了铺地板，做了下卫生间。房子还改动过，至少厕所多了一个，房间有一个是study没衣柜。能卖出去这个价格不错了，知足吧。

FM811

lsj5031 发表于 2017-8-16 14:18
会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。 ...

我也觉得是，不管自住、部分自住、出租，计算投资收益都不应该把利息全算支出

qyo2

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 14:33
通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消 ...

晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也没有在责怪谁，你也太较真了吧

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕

你写的太诱人了，让我有find out的冲动，尤其是年轻女子

隆立奇的波斯登

FM811 发表于 2017-8-16 14:39
我也觉得是，不管自住、部分自住、出租，计算投资收益都不应该把利息全算支出 ...

各有各的看法 就看你怎么想了 至少税局在针对投资出租房的时候 交过的针对该出租房上利息是100%可以用于抵扣在该出租房上的租金滴

如果是自主或是半自主模式 那就看你想不想认为交利息是理所当然的还是被迫的

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:22
如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

你都住了三年了，哪来的税？

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也 ...

我把“老的中介couple”看成老couple了，呵呵。我哪有针对和攻击性啊？我说卖的值！

FM811

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 14:46
各有各的看法 就看你怎么想了 至少税局在针对投资出租房的时候 交过的针对该出租房上利息是100%可以用于 ...

请看清楚，我谈论的是投资收益，和交税没有一点关系

隆立奇的波斯登

FM811 发表于 2017-8-16 14:55
请看清楚，我谈论的是投资收益，和交税没有一点关系

如果是讲投资收益的话 那么更加需要把借款成本算进去啦

lichk1ng

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 14:33
通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消 ...

那这个价钱真的还可以了啊，没毛病

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也 ...

你说你都不理我也不pm我年轻女子，我可不得自己去探索。不过我要改肯定比这个改的好，改的合理，能多卖点

lichk1ng

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 15:00
如果是讲投资收益的话 那么更加需要把借款成本算进去啦

大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没算。。。。

我真不是孙红雷

lichk1ng 发表于 2017-8-16 15:04
大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没 ...

他是会计，又不是financial advisor 他的工作就做到那了

隆立奇的波斯登

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 14:49
你都住了三年了，哪来的税？

楼主说的是 住满三年后搬走 然后当作投资房出租一段时间后再卖 需不需要交税 是这个意思

买入和卖出相隔的时间在目前政策来说是起比较重要的作用 大家都知道两年为限 但是两年后，三年，四年等都是按照购入目的来评判有无speculation的嫌疑 反正如果两年内买卖的都会有可能被税局发信质问，解释的通就放过你 解释不通那就麻烦

隆立奇的波斯登

lichk1ng 发表于 2017-8-16 15:04
大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没 ...

可能是做投资房太多了 客户都是拥有2套或是以上的房子 忽略了刚需的相对成本了 提醒的有道理

ephwy

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 15:16
可能是做投资房太多了 客户都是拥有2套或是以上的房子 忽略了刚需的相对成本了 提醒的有道理  ...

方便问下会计哥怎没收费吗

隆立奇的波斯登

感谢楼上几位的提醒 更新一下计算

58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本，自住房的话，另外还需要计算刚需的收益

算他3%的中介费 实际到手时90 x (1-3%) = 87.3万
不知道你的这个房子有没有贷款，有多少贷款，这三年的利息共交了多少

举个例子 如果当时首付20%，贷款80%，那么贷款额是58 x 80% = 46.4万， 过去三年平均利率算它4.5% 那么这三年的利息是6万3左右

自住房在Manukau, 按照B&T提供的数据奥克兰租金收益比2014-2017年平均值3.15%
2014 Auckland Average 3.55%
2015 Auckland Average 3.08%
2016 Auckland Average 2.93%
2017 1st Half Auckland Average 3.05%

可以计算出平均来说刚需的节省的租金是58万 x 3.15% x 3 = 5万5左右

所以实际利润是87.3 - 6.3 - 58 + 5.5 = 28.5万 ， 实际增值率是 28.5/ 58 = 49.1%

如果不算中介费和利息和刚需的收益, 利润是 90 - 58 = 32万，增值率32/58 = 55.2%

对比下图QV 东区manukau 2014-2017的平均增长率50% 来说 卖的还算不错的

隆立奇的波斯登

ephwy 发表于 2017-8-16 15:25
方便问下会计哥怎没收费吗

如果有其他生意也在收费的话+投资房不超过5套或以上 费用免了

ephwy

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 15:43
如果有其他生意也在收费的话+投资房不超过5套或以上 费用免了

只有我没看懂吗.....

会走路的人鱼

ephwy 发表于 2017-8-16 15:45
只有我没看懂吗.....

意思就是如果你是他的客户 有生意找他做会计 然后你投资房在5套以下 免费给你做投资房的税务啊

auckland.clark

着急用钱，少卖了些钱也是正常的。

隆立奇的波斯登

sun2kiwi 发表于 2017-8-17 09:49
这么说中介的作用。
1. 房价上升段，买家心理价位上升速度低于市场上升速度，说服买家加价。
2. 房价下降段 ...

反正中介都有得赚 两边都通吃