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很喜欢搂主的态度, 谦虚有礼. 现在用这种态度在网上说话的人不多.
但就观点而言, 很难赞同. 我跟某个人有一定的观点差距是常有的事,但完全不赞同一个人的观点还是很少有的.
就房市来说, 我分享一个我近2年前的一个老帖子. 新西兰房市的增长肯定是不可持续的.而一旦增长停顿, 骨牌效应会很严重.
我上个星期刚刚从黄金海岸回来, 有两个朋友在那里, 其中一个朋友是去年刚刚举家从Auckland移民过去的。那里一套非常不错带游泳池的房子才四五十万. 讲交通，购物，收入，教育，娱乐，都不比Auckland差。如果房价继续涨，搬离Auckland的人可能会更多。
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为房产摇旗呐喊的人多了去了，我就不凑热闹了。我想发个帖子来讨论一下房产市场的负面或者潜在负面因素。
如果你问我房产是否会跌，我的想法是未必会跌，但估计很难继续一直保持那么快的增长速度。但话又说回来，一旦增长速度减慢了，海外投机资金一定就会撤，那时候估计对房价又是打击。
新西兰这个国家太小，我做生意知道，某个品牌只需要花几百万，就可以在本地掀起一阵不小的波浪。同样的钱放到中国，还不够中央电视台几十秒广告的。真是因为新西兰这个小船被放到了全球资本这个大海中（而新西兰还对海外投资不控制），一旦有点儿小波浪，估计就够我们船上的人晕一阵的。
我这个人不懂房地产，过去十多年，看的open home加在一起估计也就20个。有误谬的地方，还请轻拍。
=============决定把这段话加在前面 ---
我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我都会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险，只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含：可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。
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供求关系
新西兰近年来平均每年增加4万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万2千个新住宿单元。
现在新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，其中1640个houses，70个公寓，179个养老院，382个townhouses/flats/units。
瞎猜猜，估算有可能可以承担高达5000个家庭的住宿需求，一年就是6万个家庭。
从这些很粗略的数据上来看，其供应量可以达到需求量的5-6倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。
需求缺口
中国的房产一下热了那么多年，原因有许多，其中一个就是内在的需求性。1）中国在过去的私人拥房率几乎为零，都是靠单位分房。把私人拥房率从0上升到70%，这是一个非常巨大的市场；2）城市化的进程。大量农民工涌进城市，也需要更多的商业住房；3）城市改建下的各类拆迁。
而新西兰，过往一直都有很健康的住房拥有率。并没有过剩的市场需求缺口需要额外的房源来填补。更没有大规模的改建拆迁需求。
经济发展
这个是我最担心的。新西兰人3/4的资产为房产，这个并不健康。尤其是当众多资金都舍弃了实业而投入了房产后，这个国家的经济也就生病了。
不说实业，就说个人。比如现在许多人投入到房产中介中，也都发了财。农民收割，工人制造，但房产中介本身并没有创造很大的硬价值。如果过多的人改行去做中介，对国家经济发展是喜还是忧？（我很尊重中介，没有意思去黑这个行业。我买卖租赁还都要靠您们呢！！）
收入水平
房价对于收入来说太高。从居民来说，以前可能1/3的收入用来还房贷就可以，而现在可能会变成2/3，这直接就导致了在其它领域消费的降低，不舍得下馆子，不舍得看电影，不舍得买衣服，这对经济也会是打击。
人们的生活水平应该是越来越好。如果因为高房价而导致众多民众的生活越来越差，而且拉大的贫富差距，这就是社会问题了。
海外资金
海外投机资本是TMD最最不靠谱的。现在在新西兰房市的回报可能可以达到每年10%，所有人都涌了进来。但一旦这个10%不再延续，其资金就可以随时撤走。留下我们这些在此工作生活的人独自哭泣。
可负担性
现在的房市向好，一个很重要的原因是利率低。我经历过10%以上利率的时代。如果一旦经济滑坡，收入降低，加上利率增加，会有许多人资金链断掉，而被迫抛售。
政府大招
这个是我最怕的。对于房价，政府一点儿大招都还没有放。这些招数如剑悬顶，不知道什么时候会被放出来。这些大招包括，提高土地供应；简化建筑许可审批手续，提高审批速度；严格税收；严控海外投资；加印花税；加息等等等等。
投资回报
相对房价，新西兰的房租增长很慢。我一个朋友近200万的房子，周租金拿到手只有800，再扣掉地税维护和空房率，回报率不到1.4%。如果不考虑房子增值，这还不如存银行吃利息获利多。现在存款利息，活期的也有4%了。
税务风险
这个风险是对投资回报的引申，也是之前与网友们讨论税务问题后的一个延想。
按照IRD的定义，以投资（为收租）为目的的房屋买卖不收增值税；以投机（为升值）为目的的房屋买卖是要收税的。以现在的市场条件，几乎所有买投资物业的，如果说不以升值为目的，那不是傻子就是骗子。因为，如果不考虑升值，这是很烂的投资。IRD如果真的想抓，绝对一抓一个准。凡是买卖所谓投资物业的，就看你的投资是否有盈利。如果你付着5%的贷款利息，收着4%的投资回报，那绝对是为了升值而非收租。IRD会否在今后严格纠察，就真的不好说了。
买还是不买？
这个就是见人见智了。我个人来说，买来是自用，卖也是为了换房。所谓买得贵，卖得贵；到时真的跌了，我卖便宜了，但买也会便宜。所以，只要是自用，升还是不升，对我也没什么关系。所以，如果真的是自用的，我觉得该买还是买。
至于投资，我就不好说了。我自己也糊涂着呢，实在是看不懂这个市场的走向。。。
我以上的一点儿谬见，希望能够抛砖引玉，等行家们过来指点江山。
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回帖的整理：
---- 跳楼论
我不大赞同跳楼说。08年的时候也没有大幅跳楼。
一般的规律是螺旋式上升，一个高潮一个低潮。如果现金流健康，熬过了低潮当然没有问题。比如，没有租客，房价暴跌，利率涨到12%，甚至负资产，房东能撑几年？撑得过去下一个循环还会升，撑不过去就离场了。
---- 房价不均问题（Auckland一枝独秀）
这是个很好的思考方向.
一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍.
但,话又要分两头说.北京上海的收入也是许多城市的许多倍.而在新西兰,并没有这个现象.
中国房价的不平均, 一个是由于中国的户籍制度, 但新西兰没有这个问题.如果房价趋势差别太大,华人虽然不愿意去别的城市,但本地洋人会.
我上个月刚买了一个lifestyle自用, 老夫妻在那里住了30年。他们就打算卖掉然后全家搬去Tauranga的公寓。我觉得这就是一个很好的例子。
---- 供求关系问题（Auckland房源供不应求）
退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？或者把这个问题分割成两个小问题：
1）这个缺口有多大是使用性需求缺口? 多大是投资性需求缺口？
2）这个缺口从别的城市是否可以缓解和弥补？
世界上没有任何一个地方的房价可以保持10%的长期增长，一旦增长速度低于这个数字，投资资金一定会撤。他们的资金进入不是为了自用，更不是为了1.4%的租金回报，而是为了增值。如果增长速度无法保持每年10%，他们就会撤走，选投下一个方向。
他们一撤，不一定说房价马上会暴跌，但，这富裕出来的房产，就够新西兰（奥克兰）消化一段时间的。那很可能会是一个长长的寒冬。
---- 泡沫问题（还是供求关系）
现在租金上升幅度跟不上房价上升幅度。
但，为什么？还是供求关系。很多人想往外出租，可很少人求租。
从这个角度来说，起码在使用需求上并没有缺口。
买卖有缺口，使用无缺口，我觉得这就是比较明显的泡沫信号了。你觉得呢？
---- 悲观论？
我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我丢会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险/只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。 |
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发表于 2017-1-2 18:40:26
