数字分析：中长期商行升息对投资者的影响

房奴甲

love_3_month 发表于 2016-12-2 10:58
买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。 ...

我倒不是这样办，也许我比较另类吧，都是分开银行的。但是利率也ok的。另外我refix，跟top up都拿到了cash back，我本来以为是常规的，到这里晒了才知道不是。银行难道特别喜欢我？

Bearonrun

love_3_month 发表于 2016-12-2 11:58
买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。 ...

你是用broker还是直接找银行？
同意你的意见，转银行不是必须的。但我所知的多数情况是，转银行的话，会通常利率会稍好些，而且会有Cashback.

另外一问题就是，当你把好几个房产都放在一个银行，它就会了解你的所有情况， 然后为了自己避险，会对你额外加些限制。我认识的很多人碰过这种情况。

我知道华人很多都是喜欢两年以下的贷款，因为利息稍低。但很多洋人，他们更注重长期的稳定性。如果他们预测中长期利息会升，他们就会定一个可以接受的长期，例如5~10年。所以，有不少多房投资者都还有5%+的贷款。他们并不笨，只是在对应风险上采取了不同策略。

房奴甲

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:37
你是用broker还是直接找银行？
同意你的意见，转银行不是必须的。但我所知的多数情况是，转银行的话，会 ...

我是同意你对银行限制的考量，所以都分开抵押在不同的银行。至于利率，我也倾向顶长期的利率。但是不等于我看到明显的降息信号而不行动的。从6%+跌到现在的利率水平，这个过程是缓慢和certain的。

总而言之你的主贴在讨论利率上升的影响时，舍近求远，抓小放大了。三月的说法很明确了。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 12:10
这几年的降息是一步一步的，有个很长的过程，有充足的时间给大家仔细考虑，即便定了高利率，也有机会brea ...

谢谢你的解释。我的理解就是: break合同和定短期贷款。

Break合同，需要赔偿，通常是Cashback(部分或全部)，还有就是银行的损失。不是每个合同都值得Break.
至于为什么有人定长期，32楼已经解释过了。

房奴甲

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:57
谢谢你的解释。我的理解就是: break合同和定短期贷款。

Break合同，需要赔偿，通常是Cashback(部分或全 ...

break合同跟cashback没有关系，cashback是捆住你留在同一个银行的，break合同又不走人。银行的利息损失是基于你原先合同跟break时的市场利率之差计算的。这几年降息过程漫长，正确的做法是，降了一段时间以后就break成短期合同，那个时候利率还不是很低，罚金有限。短期合同到期时基本就是历史最低，订一个长期的。

我是这样做的。当时罚了两千多。降息的时候，只要你认为降得还没有到底，还会继续降，break就是合算的。这是个简单道理，操作性很强。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 12:49
我是同意你对银行限制的考量，所以都分开抵押在不同的银行。至于利率，我也倾向顶长期的利率。但是不等于 ...

Break也不是不可以，但除了赔款外，每次都会在银行业留下一个记录，将来对申请新贷款有一定影响。并不是每个合同都值得这样做。
2014在南，西区买个三房投资，也就$30~40万，差个0.5%，也就每年多2千，其实也不是差很远。考虑到赔偿和其它因素，很多人并不会Break。
三月的意思应该是定短期半年，一年的，然后合并贷款。那么他的情况就是同时到期。在利息上升期间，受冲击是最大的。

我回帖时也说了，三月的这种做法是有，但我知道的情况是很多人会定中长期避险，也不一定会每个合同都Break。所以我的帖子的案例设定是两年。

你的情况并非常见，而案例的设定是多数的，普遍的情况。所以两者大不一样，你需要自己分析利息上涨对你的投资组合造成的影响。不过，我相信就算有利息上涨，你的组合还不至于撑不下去。

房奴甲

Bearonrun 发表于 2016-12-2 12:17
Break也不是不可以，但除了赔款外，每次都会在银行业留下一个记录，将来对申请新贷款有一定影响。并不是 ...

三月的做法，合并不合并不是主要的。我本人不喜欢合并啦。但是如果本人能够判断历史低点，就可以合并。我的所有贷款都在历史最低的半年期间订了长期的。

有个分散化的投资策略是为了降低风险，同时也降低了回报。贷款也一样，如果对未来不做判断，而分散贷款期限，无非是放弃大脑当自己是傻子。分散要基于自己的分析才对。到目前为止的这一轮利率变化中，投资者有充分的时间机会做出妥善的选择。

具体你的主贴是谈利率变化对于投资者的影响的，既然每个人的情况都不同，其实最简单判断影响的就是，对于每一个百分点的利率变化，给投资者带来多少钱的影响？因为利率上涨多少个百分点不可知，而具体的投资者知道自己目前的利率，也就知道变化的幅度，可以自己计算。三月已经给你指出了，你把简单问题复杂化了。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 13:12
break合同跟cashback没有关系，cashback是捆住你留在同一个银行的，break合同又不走人。银行的利息损失是 ...

我对你做法的理解就是，假设，2011年，你在ANZ定了3年，7%。2012年，你认为利息未来会大幅下降，当时的利息是6.5%，你就break, 赔款，转成1年合同，的6.5%贷款。2013年，下降到5%，你就再次定3年。这是你的做法吧?

这样做需要正确预测利息的走势，还要承担一定的风险。如果你能做到，这是你的本事。很多人做不到，或者不愿承担风险。

love_3_month

这么说吧，lz的理解是，任何时候的某个投资者的真实贷款利率，是之前2年/1年/当下的2年期的平均利率。

这样，利率大起大落的话，这个投资者的利率变化会比较平缓。高峰和谷地都会比市场的低或者高，因为有滞后。

好处就是减少风险。坏处就是享受不到低利率。

如果我有1千万或者1个亿的贷款，我也会这么做。安全比利息差更重要。但是我没有，所以只能看经济动态，时刻调整，抓住最低利率。

房奴甲

Bearonrun 发表于 2016-12-2 12:33
我对你做法的理解就是，假设，2011年，你在ANZ定了3年，7%。2012年，你认为利息未来会大幅下降，当时的利 ...

基本是这样的路子。投资本身就是有风险需要自己判断的。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 13:26
三月的做法，合并不合并不是主要的。我本人不喜欢合并啦。但是如果本人能够判断历史低点，就可以合并。我 ...

我认识的不少投资者，尤其是洋人，并不确认自己能否精确判利率的走势，也不愿承担风险。所以他们用自己的方法回避某些风险。这并非不思考，只是他们思考后采取不同的做法而已。

至于贴中的分散，并非源自对利息的判断，而是购买的时间间隔，三月也认同他也是这样买的。

至于每一个%带来的影响。如果直接套用，就是压力测试，并没有普遍性(楼上也解释了)。所以不采用。

Bearonrun

love_3_month 发表于 2016-12-2 13:44
这么说吧，lz的理解是，任何时候的某个投资者的真实贷款利率，是之前2年/1年/当下的2年期的平均利率。

这 ...

每个人投资的理念，具体做法都不完全一样。

帖子的目的是通过一个较平均的，有代表性的假设案例，来评估利息上涨对投资者的影响，而并非要求别人做这样的组合。

也就是说，帖子是描述，预测，而不是建议，催促。你明白我的意思吧？

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 13:49
基本是这样的路子。投资本身就是有风险需要自己判断的。

帖子是描述/预测而已，并非建议或对不同投资组合的评价。 我也不收学生。

我的投资组合跟案例的差别就很大。需要调整过才能判断利息上涨对我自己的影响。

love_3_month

Bearonrun 发表于 2016-12-2 14:00
每个人投资的理念，具体做法都不完全一样。

帖子的目的是通过一个较平均的，有代表性的假设案例，来评估 ...

我没有很大的分歧，不过你的比较的计算方法 似乎 很“非常规”啊。

比如说，假设1-2-3-5年期的利率好多年不变了，然后，今天，都上涨了1%。那市场来说，分析利息开销的增加就是贷款 * 1%。

但你说不是，因为有一部分人贷款是长期的，还没到期呢，所以他们不受影响。。。。。。

或者，再换一个说法

你说那些人手上5%的贷款，在市场利率4%的时候，其实已经损失了1%，（因为别人都是4%）。那现在，涨了1%，你可以说这些人没有损失，因为和手上的持平，但是对普通人来说，就是损失了1%了。你认识的那些人的成本（损失）已经在市场利率下跌的时候体现出来了，所以现在的损失就少了。所以，就是个滞后效应而已。

Bearonrun

love_3_month 发表于 2016-12-2 14:12
我没有很大的分歧，不过你的比较的计算方法 似乎 很“非常规”啊。

比如说，假设1-2-3-5年期的利率好多 ...

我的分析做得比较细而已，注重估计实际效应而已，符合财务管理的理念，并非非常规。而且，几个贷款，通常不会同时到期，除非是刻意为之。不过我确实没见过几个，Broker也说经历不多。

至于定期贷款亏赚的问题，是的，市场利率变了，并不一定马上对已定的贷款生效。
做个例子: 如果今年有人定了10年5%的贷款，那么今年明年他都可能小亏，但如果5年后利息涨到8%，他就赚大了。反之，如果5年后降到2%， 那么他该抱头痛哭了。这样比较好理解吧？

我上面已经说了，这个帖子是客观描述和预测。我无意评论他们的投资方法，好或不好。

love_3_month

Bearonrun 发表于 2016-12-2 14:41
我的分析做得比较细而已，注重估计实际效应而已，符合财务管理的理念，并非非常规。而且，几个贷款，通常 ...

好吧，你这个符合财务管理的理念，我是野路子

个人的定期利率 和利率的市场波动，我是这么理解的：

1。 市场的波动，影响的是大局，是整体。在讨论负担的增大或者减少，比较有实际意义。比如10个投资者，投资金额各不相同，市场涨了1%，那市场对每个人的影响就是 每个人的贷款 金额 * 1%。

2。 个人选择的定期利率，就是在买保险，或者预测。利率改变（上升）的时候，你刚刚固定了一个，恭喜你，赚了一年的时间。你刚刚到期，自认倒霉。 这个属于个人理财 + 运气了。

而具体的总影响，当然是两者相加。转换到数字上，就类似是你说的这个。

我觉得，在讨论利率波动而造成影响时候，应该剔除2，这个类似于对主要问题的干扰，可以忽略 （就好像是中学物理里说的 - 摩擦力忽略不计）。如果一定要加上，那就需要讨论不同年份的fix 的比率。在我看来，1年期的是主流，2年有一部分，更大的可以忽略不计。这个具体的要问银行要数据了。我也有2年期的，占10-20%。（就是说，如果一定要加上摩擦力，让讨论更精确，那就需要摩擦力的各种数据）。

Bearonrun

love_3_month 发表于 2016-12-2 15:50
好吧，你这个符合财务管理的理念，我是野路子

个人的定期利率 和利率的市场波动，我是这么理解的： ...

分析方法不论是书上的或自己总结的，只要是合理，连贯，并且适用，就可以了。

市场变化带来的影响，是有时间性的。有的马上生效，有的是过一年，有的要过几年。还是用回老例子，如果某投资者定了10年的5%的贷款，而3年后利息升到20%， 别人纷纷破产。但他因为有5%的老合同在手，安然无恙。10年后，再定利息时，可能已经降了。

我也说了，知道不少华人常定短期（12~18月），但这个社会里两年期有代表性，所以帖子采用。至于这两年怎么来的？这是跟据我认识的人以及和Broker聊天得知。

如果你用的是一年期，那么，参考这个帖子之余，你也可以做符合你自己情况的分析。也就是对我的例子进行敏感性分析。不过，我估计结果只有量的不同，没有质的不同，所以结论都是类似的。

历史看来，奥克兰房产周期为10年，高峰，下滑，低谷，上升，平均各2.5年。由于现在短缺严重，下滑和低谷的时间可能更短。那么，如果升息效果有1~2年的拖后性，对于投资者非常宝贵，因为他有更大的可能性度过低谷的难关。所以升息效果的时间性不能忽略。

说到摩擦力，你真找对人了。没错，中学老师说摩擦力可忽略不计，但是大学老师说不可以，否则会出大问题。我是做工程的，每天设计的分析和计算，很多都与摩擦力的估算有关: 例如房子地基的木桩，如果摩擦力（skin friction）不足，会导致房子不稳定，甚至可能坍塌。

BNC2015

几个投资者都出来了, 辩论激烈啊

Bearonrun

love_3_month 发表于 2016-12-2 11:58
买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。 ...

谢谢3月发表的意见，很有意思

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 13:26
三月的做法，合并不合并不是主要的。我本人不喜欢合并啦。但是如果本人能够判断历史低点，就可以合并。我 ...

谢谢你发表的意见，很有意思

Bearonrun

新年更新中

Bearonrun

如果每年升2%，三年后会有人撑不住。

房奴甲

今天早上因为和人说到利率问题，就像看看大多数人主张的利率一年一年定，到底是不是能拿到最低的利率。看了一下最近的利率。我简单回顾了一下我的贷款管理，从2016年1月到4月间，我陆续把所有贷款固定成三年，这期间市场利率也在变，又涉及几家银行，平均我大概是固定了4.435%左右的水平。那个期间一年的利率大概是4.05%左右。假使我当时订了一年的，4.05，那么这一年期间就会比我实际订的节省了0.385%,还挺可观的。但是呢，那样到现在就需要refix了，而现在的refix是多少呢？现在订两年的，4.6%应该是个不错的利率了吧？我没有问过broker自己瞎猜的。那就比我的4.435%多了0.165%，两年0.33%，还是低于按一年固定所节省的钱。看起来，固定一年期的策略的确是不错的。

当然啦，我也并不吃亏，我以0.055%的代价，换来的是什么呢，是避免了在贷款一年后就面临refix。现在银行refix时又要审阅好多文件，搞不好他就要看看我的投资房是不是都有40%本金了；我的可都是提高本金比例政策出台前买的，现在房市一跌，如果银行的估值非常保守的话，保不齐我就有点小麻烦了，虽然我算着是都有40%。

想要跑赢银行对于市场利率变化的预期是不非常容易的。即便是六个月内利率继续涨，18个月的涨到4.8%，2年的涨到了5%，（这是非常迅猛的上涨了，我目前还不认为会这样猛烈），可能我还是不如那些一直一年一年固定的人省钱。然而贷款这个东西，它不光是数额这一项。投资者还有其他很多必要的考量。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2017-2-3 12:46
今天早上因为和人说到利率问题，就像看看大多数人主张的利率一年一年定，到底是不是能拿到最低的利率。看了 ...

如果你有一笔贷款是几年前借的。 现在refix, 银行应该不会按照当前的LVR来要求。

狂奔的蜗牛!!!

加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

不然的话房价也只是维持在现有水平，不会进一步的上涨。如果时间长了的话，会有小幅下跌，如果通涨跟不上的话。

目前看来，新西兰居民的收入增长缓慢，通涨也不高，所以接盘侠主要还是靠海外新移民。

以奥克兰现在的情况，新移民更有可能去其他地区买房。也就是为什么奥克兰房价现在涨不动，其他地区补涨了。

如果经济情况不发生巨大变化的话，奥克兰房价会稳定在现在水平几年时间，等全国房价补涨后再进行下一步上涨。

Bearonrun

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-2-7 12:14
加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

谢谢蜗牛兄发表意见，写了很多。几年后，我们看看是不是这样的走势。

Bearonrun

今年利息平均上涨0.4%，略低于帖子的设定0.5%。

看看明年会涨多少，我们系目以待。

Chatbox

未来一两年，利率还是有可能涨200到400点的。

狂奔的蜗牛!!!

现在基本上利息还是根据计划缓慢上升，但是政策面发生了相对比较大的变化。减少移民人数和禁止外国人买房。这些会导致接盘人数的下降。
不过政策的影响是有后滞性的，现在的影响只是心理层面的，实际的效果估计要到2-3年以后才可以看到。

Bearonrun

Chatbox 发表于 2017-12-8 11:37
未来一两年，利率还是有可能涨200到400点的。

一年还是两年，200点还是400点。 差很远。能说明吗？

2016年写帖子的时候，假设未来两年共100点。现在工党上台了，这涨幅可能会多些。

未来两年，每年50~75点会较合适。