买房到底合不合算，纯理性分析，求解答

love_3_month

lz，你不如这样问

假设房价不变，假设房租不变，假设存款利息不变，假设贷款利息不变，假设所有状况都不变，

假设新西兰人口不变，人口年龄也不变，物价也不变，世界格局也不变，温度也不变

还有，新西兰的租房法例也不变。

那么

我是每年掏40000多合算呢，还是每年掏3万多合算呢？

至少那样能证明你的逻辑很完善(✪ω✪)

love_3_month

我又仔细看了lz的回复

我想你的意思可能是想问，如果买房或者租房，各有什么开销，然后比较？由于你没有买过房子，所以怕有所遗漏？

地税遗漏了，大概2-3000吧。另外维修费预算有点低，再加2000吧

租房子没有什么其他开销了，经济上，其他的方便啊感觉啊什么的不在你讨论范围内

所以，你的计算来说，买房的开销有所低估了。。。所以按照你的假设如果成立，一切不变的话，租房比你计算的更划算。。。

Venox10111

16年里，新西兰，增值了43%，好了，按照每年平均一下，每年2.68%（当然，奥克兰增幅比这个大，这是很保守的官方算法了）
所以80w 的房子，非常保守的估计是每年的升值为2.14w, 而且每年还会倍增。

GoToNorthAKL

最终还是一个问题，房子是涨是跌的问题。

Venox10111

love_3_month 发表于 2016-9-3 00:33
lz，你不如这样问

假设房价不变，假设房租不变，假设存款利息不变，假设贷款利息不变，假设所有状况都不 ...

是的，我认为理工男就应该比较严谨的把 Variable/factors 先列出来，再比对各种solution 进行比较后才能做决定。。。所以很好奇楼主是哪种理工男

jackfan

关键就是房子会增值，租房潇洒一生没啥不好的

pategao

Venox10111 发表于 2016-9-3 00:55
我自然也是书没读够，不过粗略的分析一下楼主算法方面的错误。
80w 的房子，自住房首付20%， 实际第一次买 ...

黑羊,我是你这样的理工科

4143920

皮毛的金融学和会计学知识

你也不是谦虚  = =

我真不是孙红雷

楼主假设有问题，举个例子：你把房子定义为短期的不升不降，但是利率定义为长期平均利率？利率升说明经济好，房租升，房价也会相对升。就像上面网友说的，你把假设全设在有利于租房那边，按照你的所有假设你算的一点都没错，那就是租房合适。你想怎样就怎样为什么要问呢？

shixiawg

我真不是孙红雷 发表于 2016-9-3 08:53
楼主假设有问题，举个例子：你把房子定义为短期的不升不降，但是利率定义为长期平均利率？利率升说明经济好 ...

终于有人和我相一起去了。这就是我为什么问楼主6%这个数字哪来的。
感觉就是自己按照想要的结果随便选了个数字然后开算。。。

我工程师毕业的也是理工科。我对于开篇就”假设我们在一个完美的世界里“这种题目看一眼就失去兴趣了，更别说他这数字选的大有问题。

NewLynnHse

Venox10111 发表于 2016-9-3 00:55
我自然也是书没读够，不过粗略的分析一下楼主算法方面的错误。
80w 的房子，自住房首付20%， 实际第一次买 ...

黑羊跟LZ是活在不同世界里的人，这个假设不成立。LZ要假设的是不涨不跌的市场。

love_3_month

shixiawg 发表于 2016-9-3 10:10
终于有人和我相一起去了。这就是我为什么问楼主6%这个数字哪来的。
感觉就是自己按照想要的结果随便选了 ...

理科也是不同的，就好像都是mit 可以是麻省理工，可以是南区理工。。。。

yapinghouse1

如果房子是自住的，房價漲和跌都不用考慮，但是買房住可以安心自己做主，租房的話是房東做主隨時讓你走路，LZ沒有考慮周全！！！

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2016-9-3 10:20
黑羊跟LZ是活在不同世界里的人，这个假设不成立。LZ要假设的是不涨不跌的市场。 ...

如果不涨，跌或者小涨，那就租房
如果大涨，那就买房

这其实没什么好讨论哒

关键就是，到底是那种几率大

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2016-9-3 10:34
如果不涨，跌或者小涨，那就租房
如果大涨，那就买房

LZ都说了三遍的不涨不跌，这个还不够明显吗？哈哈

shixiawg

love_3_month 发表于 2016-9-3 10:29
理科也是不同的，就好像都是mit 可以是麻省理工，可以是南区理工。。。。 ...

晕。。。我是梅西engineering with honour first class honour毕业，请问可以称呼自己理工科吗

猩猩都叫兽

我理解的是你标题的理性分析是“理科性质的”分析缩写吧？要不还能这样假设？不用分析那么多其实，钱够了有需要时就买。能靠弄房子赚钱的很多，但大多数人只是赶上了好的时机，就象这5年，可以说随便买个不是漏水和leasehold的没有赔的。分析来分析去错过了最佳时机就算分析的再透彻，也是晚了。认识不少投资地产的，很多都是最开始完全是个人需要买了房，没考虑涨跌啥的，后来发现涨的快进来了然后买了几个。你11年结婚需要房子时买了就赚了，你07年结婚买房可能就被套住了，但是真是自住的话现在又差不多翻番了。

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2016-9-3 10:38
LZ都说了三遍的不涨不跌，这个还不够明显吗？哈哈

我们来讨论一下明天带不带伞的事情

前提，天气预报明天下雨几率90%

但是，谁能保证天气预报一定准确呢？明天是否下雨，太难预测了，我们就假设不下雨吧

假设明天不下雨，假设明天不下雨，假设明天不下雨，说三遍

好了，我们来分析一下，如果我这个假设成立的话，那我们要不要带伞呢。。。。

按照我理工科的思路，伞是为了下雨设计的，不下雨则没有带伞的必要，所以，我的论证是，不用管天气预报，假设明天不下雨，那就不用带伞，或者任何雨具。

大家觉得我的分析怎么样？

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2016-9-3 11:21
我们来讨论一下明天带不带伞的事情

前提，天气预报明天下雨几率90%

我不管，就算是今天乌云密布，我还是要假设明天不下雨，明天不下雨，明天不下雨，因为奥克兰的天气就是这样。

love_3_month

shixiawg 发表于 2016-9-3 10:39
晕。。。我是梅西engineering with honour first class honour毕业，请问可以称呼自己理工科吗 ...

哈哈我也不知道，我是小学毕业。。。

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2016-9-3 10:45
我理解的是你标题的理性分析是“理科性质的”分析缩写吧？要不还能这样假设？不用分析那么多其实，钱够了有 ...

我觉得还是可以分析的，主要是人口，经济，移民政策，和本地的政府效率和建筑效率。理工科的其实很容易就能明白经济分析，毕竟很多逻辑推导，而不是文科生似的整天忧国忧民觉得天要塌了，根本不管什么数据什么分析。。。

chankeung

现代政府对经济的管理缺乏有效手段，印钞是经常使用的。远的不说 日本政府印钞多了去了，近7-8年中国政府更是印钞机没停过；这几个月英国脱欧公投后也是实行宽松货币政策。在此背景下，你的假设就是废了！
记得2002年本人刚刚移民来纽，老婆还拿出私房钱好不容易攒够15%的首期买了675M2大的土地150平米的一个房子 29.2万刀 装修2万刀；四年后回流卖了46万 加上汇率涨了 四年白吃白喝 觉得赚了。想不到去年隔两间的邻居卖了116万！再来纽后去年我们买了一个破房子760平米的土地三房连装修100万刀，但周围环境差了一些。 本人的结论是： 如果自住，现在是买房的良好机会，因为议价空间大了；还有：货币不断贬值！

QMNZ

文科女飘过，买房只是想稳定，不想搬家这个最头疼的事情的主动权不掌握在自己手里。谁知道租房合同第二年的时候房租会不会涨价？谁知道房东是不是缺钱要卖房？单身一个人，考虑的是合租的人住在一起开不开心。谈恋爱了，考虑租房的地址方不方便双方上班。生了娃，父母来了，又要考虑换大房子。总之，人生就不能维持在一个相对安稳的状态。

renrenk

自住是不是还要算上保险啊？花园草坪哪儿哪儿都是钱啊。。。
维护费加地税5000可能打不住啊。。。反正我家老房子，维护费还蛮高的
不过话说回来，自住成本再高， 我也不会租的，因为自己有家的感觉还是不一样的，哈哈

clam

這世界還是需要有人租房的.... lz 不用說太多, 租房對你來說挺合適的.

superkyle

love_3_month 发表于 2016-9-3 00:33
lz，你不如这样问

假设房价不变，假设房租不变，假设存款利息不变，假设贷款利息不变，假设所有状况都不 ...

其实分析一些事情，往往要假设其他纷繁复杂的事情不变的情况下来分析的。
如果所有的相关因素都在变，也就没法儿分析了。
总的来说，所有的因素，新西兰人口，人口年龄，物价，世界格局等等等等，也就是要考虑对房价和房租的影响。

实在很惭愧，我没做好调查，原来现在贷款利率已经到4.34%了（asb）。那也同时需要修改一下首付款如果投资出去的收益率为2%。其他成本还按我的原始算法。
我换个说法，在当前的利率下（按贷款利率4.3%，投资收益率2%算）：
买80w的房子和租650的房子，成本相当。
如果房子涨到100万了，在利率不变的情况下，和租一个780的房子，成本相当。

当然，如果自己买了房，从80w涨到100w，赚了20w，肯定买房合算。那要是房价从100w跌倒80w呢？

superkyle

GoToNorthAKL 发表于 2016-9-3 01:03
最终还是一个问题，房子是涨是跌的问题。

这个就是我一直想避开的话题，不想讨论这个敏感而又无解的话题。不过，仔细看了大家的回复，在讨论买房是不是合算的问题上，这个话题是无法避免的。

superkyle

jackfan 发表于 2016-9-3 02:34
关键就是房子会增值，租房潇洒一生没啥不好的

地会升值是必然的。只是也有一个时间点的问题。如果租金和房价的比例太不协调，就表示时间点不对了。
问题是，比例多大算是太不协调。
貌似我终于找到我要问的问题了。：）

superkyle

shixiawg 发表于 2016-9-3 10:10
终于有人和我相一起去了。这就是我为什么问楼主6%这个数字哪来的。
感觉就是自己按照想要的结果随便选了 ...

惭愧惭愧，我没有做好功课。ASB的贷款利率是4.34%，我修正一下我的计算。想认真回答我问题的朋友道歉了。
假设买总价80万的房子。银行贷款利率4.3%，投资利息是2%，首付比率是20%。选择置换利息的方式（为了方便和租房比较）。
那么，贷款是64万，年还利息27520。首付16万，年损失利息3200（不计复利））。相比租房，买房后还有些额外的开支，比如地税，房屋维修等，暂时按3500算。总成本在34220.
目前80万的房子，按周租645算，一年53周，年租金34185. 这样，租房和买房的成本持平。
由于是只还利息，所以欠银行的钱始终一样，由于假设房价不涨不跌，等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。

superkyle

love_3_month 发表于 2016-9-3 10:34
如果不涨，跌或者小涨，那就租房
如果大涨，那就买房

同意。
我认为房价和房租的比率是一个很重要的指标。