新的unitary plan不能加建home income？？？

加尼埃宫

陌生的香港人 发表于 2016-8-19 22:27
cross lease 除了UP還要看cross lease 鄰居同意  這不是一門子的事

港才，辛苦了，就是想借问下：

新Unitary　ｐｌａｎ对terrace house/apartment中1200平米大地，是否是直接就允许建大概6层的建筑呢？需要考虑与邻居 2.5m+45度阳光角的限制吗？

我看这边有up to 22.5m的高度限制，如果建个两层的，为了council不会不批吧？！

陌生的香港人

加尼埃宫 发表于 2016-8-21 13:01
港才，辛苦了，就是想借问下：

新Unitary　ｐｌａｎ对terrace house/apartment中1200平米大地，是否是直 ...

THAB zone 一樣要看和邊界相關高度 但和相同區的要求可以是8m + 60 度  可如果鄰居是低密度住宅區則一樣用回該區的標準 例如2m+45 度

THAB 最多能建到16米而已  這個是房子本身的最高高度限制 和陽光角這個邊界高度是兩個不同的規定 不過要是只是建兩層當然就沒有問題了

auhome

陌生的香港人 发表于 2016-8-21 13:43
THAB zone 一樣要看和邊界相關高度 但和相同區的要求是8m + 60 度 好像 （要再回去看看）可如果鄰居是低密 ...

对了香港兄，不知道您对新政策的THAB区是怎么看，到底是这个区域的地是增值还是贬值了呢，以后会不会邻居都起了高楼，那这个地方就不那么宜居了呢

陌生的香港人

auhome 发表于 2016-8-21 21:23
对了香港兄，不知道您对新政策的THAB区是怎么看，到底是这个区域的地是增值还是贬值了呢，以后会不会邻居 ...

坦白說 個人覺得不只是THAB   除了single housing zone 基本維持不變之外  兩個mixed use 對房子大小/設計/密度的管制比目前規定都是瘋狂的降低 只是如果你和國內二三線城市比較 這裡好像又不是太差...  相信可以安慰一下 沒辦法 大環境是這樣 一切都要為房價讓步（只是這樣隨便了亂建 所謂增加供應 又真的可以壓抑樓價嗎？相信只有天知曉） 只能這樣想了  

北六楼的东北

香港人，请教一下，UP中对drive way有要求吗？以前的要求好像是要3米才可以分割？

对于urban和suburban，是不是可以理解为不论section的大小-600，700,800，900,1000，都是只能分成2块？

kiwiman07

陌生的香港人 发表于 2016-8-18 10:31
300/400 是沒有房子設計下的分割最低面積要求  如果有房子設計圖申請分割的話就沒有這個規定了 都說當初還 ...

＂300/400 是沒有房子設計下的分割最低面積要求  如果有房子設計圖申請分割的話就沒有這個規定了＂　－－　這樣說是否若果本來土地面積不夠６００平米的全幅地也能建兩個獨立屋？

陌生的香港人

北六楼的东北 发表于 2016-8-24 11:05
香港人，请教一下，UP中对drive way有要求吗？以前的要求好像是要3米才可以分割？

对于urban和suburban， ...

有 3-3.5米 這些是死規定 車道不夠寬汽車根本上不了去 這塊地變成隔絕 法例規定申請必須給拒絕  和密度這些可以因為政治社會情況更改該的無關

是的 字面是這個意思 前提是分割申請時必須有在分割後房子設計的resource consent 或者房子符合相關設計規定  不然每塊地還要遵守那300 400 600 等的規定

陌生的香港人

kiwiman07 发表于 2016-8-24 11:18
＂300/400 是沒有房子設計下的分割最低面積要求  如果有房子設計圖申請分割的話就沒有這個規定了＂　－－ ...

在mixed housing zones 是如此 但有其他要求你要遵守 例如mixed housing 建築覆蓋率不能超過40 / 45%的建築覆蓋率 每個住宅單位不能少過45平方米等 新的規定例如視野(outlook area)  採光(daylight)  也要有倒車空間 driveway 等  花園要基本平坦(1:20)  在南邊的話也要另外再視乎房子高度再騰出更多空間出來保障花園採光等  在一個只得600平方米不到的小地上如果都要符合這些規定其實會局限著獨立屋的大小甚至可行性  如果超得太嚴重council 一樣可以不批准

其實貌似限制小了  但出來的效果卻是比以前更少客觀的因素約束  因為每塊地/每個設計個案的情況都可以不一樣

clam

陌生的香港人 发表于 2016-8-24 22:24
在mixed housing zones 是如此 但有其他要求你要遵守 例如mixed housing 建築覆蓋率不能超過40 / 45%的建 ...

所以我覺得unitary plan 的執行性挺低的....

陌生的香港人

clam 发表于 2016-8-24 22:25
所以我覺得unitary plan 的執行性挺低的....

個人覺得是垃圾規則一部 為了壓抑樓價 真的可以去到好盡 卻藥石亂投

pc1

陌生的香港人 发表于 2016-8-24 22:21
有 3-3.5米 這些是死規定 和密度這些可以因為政治社會情況更改該的無關

是的 字面是這個意思 前提是分割 ...

请教香港人：在新的UP中被划分为Mixed Housing Suburban 指多少平米可以分一块地？

陌生的香港人

pc1 发表于 2016-8-24 22:32
请教香港人：在新的UP中被划分为Mixed Housing Suburban 指多少平米可以分一块地？ ...

按照字面看 這個zone已經沒有密度限制了 如果分割時是空地/什麼都沒有的話（vacant）則是400平方米 net site area (不包括driveway ) 加shape factor （8x15m） 一塊

auhome

陌生的香港人 发表于 2016-8-24 22:41
按照字面看 這個zone已經沒有密度限制了 如果分割時是空地/什麼都沒有的話（vacant）則是400平方米 net s ...

那么THAB又是怎么分呢，不是太理解这种区域，也是300么，分出300就能盖5-6层的楼么？谢谢香港兄！

hc1989

陌生的香港人 发表于 2016-8-17 17:32
Home and Income 從來就不是一個正式說法  規劃文件中都叫minor unit   因為裡面容許有廚房  否則其實你租 ...

那麻烦请问，一个房子613m2 在mixed housing suburban。 现在是不是既不能建两个独立住宅单位，也不能建minor unit？？ 感谢！

hc1989

陌生的香港人 发表于 2016-8-24 22:41
按照字面看 這個zone已經沒有密度限制了 如果分割時是空地/什麼都沒有的話（vacant）則是400平方米 net s ...

你好香港兄，那一块613M2的地，mixed housing suburban。旧房子在前坐，后面很大空地也是有可能可以分割的了？

陌生的香港人

auhome 发表于 2016-8-25 00:24
那么THAB又是怎么分呢，不是太理解这种区域，也是300么，分出300就能盖5-6层的楼么？谢谢香港兄！ ...

THAB 比較奇怪 雖然這個zone是鼓勵人家建排屋和apartment 可這套Unitary Plan  對什麼是排屋和apartment 根本沒有給定義 最貼切的是叫“integrated residential development” (中文大概可以譯作 ’綜合住宅發展‘ - 姑且叫這種房子做"IRD" )  可要建IRD   UP 規定首先就要2000平方米的地才可以 而在這個zone 就算是建一個普通房子則全部需要resource consent （可能因為它的設計要求是最寬鬆的 上面都說了陽光角可以高到8m+60度 ） 同樣如果房子設計是通過了 拿了resource consent 你是可以順便分割的 貌似也沒有300

可如果是空地分割 這個zone的最低面積要求為1200平方米淨面積 所以看來至少要有2400平方米才能分 可這樣還是不能建排屋（因為之前說了建IRD要2000平方米才能建） 所以其實也不知道他們到底想得到什麼效果.....

陌生的香港人

hc1989 发表于 2016-8-25 14:26
那麻烦请问，一个房子613m2 在mixed housing suburban。 现在是不是既不能建两个独立住宅单位，也不能建m ...

已經說過很多次UP 字面上已經說在兩個mixed housing zones 裡隨便建兩個住宅單位是permitted activity - 假設你能完全符合那些設計上大小寬度等的要求  怎麼會是不能建呢?

minor unit 的確是不可以了  但你既然可以隨便建兩個一般大小房子了  還需要建只有65平方米的 minor unit 嗎?

陌生的香港人

gou12 发表于 2016-8-26 06:07
minor unit没有 雨水污水独立 跟  共享车道宽度限制吧？那现在再建一个房子，算是独立分割出来了，还是在 ...

minor unit 一樣有雨水污水獨立的規定 可車道大概是要share 的 因為這個minor unit 和主房子有主次關係  

如果是再建一個房子（不是minor unit 而是 "dwelling"）那代表之後可以分割了 因為這個房子假定已經符合相關設計要求或者已經有resource consent  

但如果是建minor unit  再要分割的話就必須要達到每塊地300 400  這些最低面積要求  不然就是 "prohibited activity" - (Unitary Plan  裡所謂的 “Pr” (不是華人口中移民的"PR":) - consent都不用申請了  因為不會受理 基本沒戲

請不要問我這些無厘頭規定到底是為什麼 呵呵 其實我也想知道 我不過就是按字面解讀而已  

hc1989

陌生的香港人 发表于 2016-8-26 00:13
已經說過很多次UP 字面上已經說在兩個mixed housing zones 裡隨便建兩個住宅單位是permitted activity -  ...

谢谢，非常感谢~

陌生的香港人

gou12 发表于 2016-8-27 06:43
不知道有没有理解错你意思…但在zone rule里面，现在是没有包含车道宽度的，只有到urban subdivision那里 ...

是的 大致可以這裡理解 可車道要建的話除了要看zone 和 subdivision rule  還要看Transport chapter (E27) 的具體交通工程技術/urban design 等要求

按照目前 UP 字面來看  只要第二房子能建起來 （是permitted activity / 有resource consent） 基本上分割申請就只是一個程序而已  可上面都說了 這個規定不適用於minor unit 和 從現在房子加個廚房變成第二住宅單位的情況 這樣想分割的話還是需要符合那新分出來的地 300 400 等的要求