我出地你盖房这事靠谱不？给点意见。

mdd6502

mimisa 发表于 2016-5-5 11:10
leasehold

可以理解为leasehold,但个人觉得有本质不同， 第一，没有地租，这很关键。所有租金收益归投资人所有。地的使用权可以写在合同里保障投资人利益。第二，可以保证原价回购，没有leasehold烂在手里的风险。盖了房对我来说有capital gain，我的总体资产增值了，反正后院地空着也是空着，目前也没有任何收益（还得花钱除草哈哈），又不能分割总体面积不够。 对投资人来说有现金收益。

mdd6502

snowlight 发表于 2016-5-5 11:14
那你也只能找比较好的朋友做个个人的loan，而且可能要有点东西做抵押，不然那么没有保障的事情，很难的 ...

找律师起草合同呗，可以把现有房子作为抵押。只是抵押给银行不行了。但好歹还有30%的首付在里面足够抵押这个小房了。

mdd6502

LYYX 发表于 2016-5-5 11:13
灭了这想法！

哈哈，我只是提出来一下，看看大家的看法。身边有朋友可能愿意，但是一般不想和好朋友发生什么经济来往。不过如果实在不行也只能考虑下。

酒管达人

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:48
可以找律师起草协议啊，比如不能还钱房子做抵押怎样怎样，清清楚楚的，我个人感觉这方面风险很低啊？不像 ...

比如5年后你和对方说你不想要这个房子了 难道让对方把房子从你的地上移走？
5年下来房子的折旧率比租金收益高多了  对于你来说最后就是5年让一群陌生人在你家的院子里住了一年

zealot198226

酒管达人 发表于 2016-5-5 11:54
比如5年后你和对方说你不想要这个房子了 难道让对方把房子从你的地上移走？
5年下来房子的折旧率比租金收 ...

对的，我觉得就是你改变主意了别人拿你没办法。

mdd6502

酒管达人 发表于 2016-5-5 11:54
比如5年后你和对方说你不想要这个房子了 难道让对方把房子从你的地上移走？
5年下来房子的折旧率比租金收 ...

怎么可能不要呢。。。我盖个房我家的地对我总体资产有升值啊。。。肯定都要写在合同里，如果我不要怎么怎么样等等。使用权在投资者手里我又不收地租，我主要目的是为了房产增值要不我家后面这块地就浪费了可能。。。

不太明白最后一句话的意思，但是我说了会 “原价回收”，就是当年投入多少我就多少回收，不算折旧。真有大损坏有保险也不怕。我目的就是为了不错过这机会要不以后可能就盖不了这样的了，但是我又没钱投入所以只能把房租利益分给投资人然后一定时间后我出钱回收。具体时间还是和投资人协商了当然，不可能太短（比如1年，我可能凑不到钱，而且投资人也没有什么收益），也不能太长（比如10年），理想定在3-7年之间。当然这都是我个人想法。谢谢讨论。

mdd6502

zealot198226 发表于 2016-5-5 12:05
对的，我觉得就是你改变主意了别人拿你没办法。

恩，是的，对投资人来说这是风险之一。但是，咱们有合同啊，得按合同办事啊。你去投资做生意租房都有风险啊。

还有一点，我找人建房的目的不是为了把它变成leasehould收地租，而是为了我房产的升值。所以就凭这点我也不可能把房子不收回来，我还怕到时投资人不愿短期内让我买回来呢说实话，毕竟投入20万能有大概10%的毛回报率在奥克兰除了leasehould还真没有了，但是我这个“leasehold” 一不收地租，二保证原价回收房子。当然具体得要靠合同来约束，细节的东西我现在也说不了太清楚。真要是有人愿意这么做再一起坐下来商谈。谢谢讨论。

moliang

LZ, top up出的20万就是手里多20万现金,没区别,有20万现金就可以买另外一栋投资方

酒管达人

mdd6502 发表于 2016-5-5 12:16
怎么可能不要呢。。。我盖个房我家的地对我总体资产有升值啊。。。肯定都要写在合同里，如果我不要怎么怎 ...

我就站在了你合作方的角度阐述了下风险而已

我觉得真有20万情愿自己买投资房了

这种事估计还真只有亲戚或者朋友来帮忙

迅雷

与其费那么大劲找别人投资，不如你在9月之前先把consent批了，等手里有钱了再盖，只要在consent过期之前盖好不就好了

mdd6502

moliang 发表于 2016-5-5 12:34
LZ, top up出的20万就是手里多20万现金,没区别,有20万现金就可以买另外一栋投资方 ...

您肯定是没看清我前面说的。

top up出来20万是可以当现金/首付，可是如果没有办法贷更多的款怎么买其他投资房？奥克兰一般点的房现在怎么也得50万了吧？还需要30万哪里来？您看我是否说错？

mdd6502

迅雷 发表于 2016-5-5 15:19
与其费那么大劲找别人投资，不如你在9月之前先把consent批了，等手里有钱了再盖，只要在consent过期之前盖 ...

consent批下来1年之内要盖啊。。。万一一年内拿不出那么多怎么办？？？

mdd6502

酒管达人 发表于 2016-5-5 13:44
我就站在了你合作方的角度阐述了下风险而已

我觉得真有20万情愿自己买投资房了

确实是。我也知道

但是请看我前面的说明。

现在买个奥克兰普通点的怎么也得50万左右吧？unit也好烂区破房也好，这点没错吧？如果只有20万（不管现金也好还是top up也好), 怎么买？还需要30万啊。当然如果还有贷款能力的话，比如还能贷40万，那么20万top up做首付可能买一个更好。但是如果只有20万呢？我前面说的都是只有20万的情况，没有贷款能力了。

mdd6502

zealot198226 发表于 2016-5-5 12:05
对的，我觉得就是你改变主意了别人拿你没办法。

这个。。。您估计不常接触合同的事吧。。。所有事都是有合同约束的，不是靠口述就可以达成的。我改变主意有合同也不行啊。到时去法院肯定输啊。。。其实都是一样的，风险肯定有，但是这好歹也算有抵押啊，比其他投资风险低多了。当然就象前面说的，有20万现金还有贷款能力确实可能看不上这个，但是只有20万有想投资的，如果换我，我可能考虑下。当然20万有很多种项目可投，看风险承担能力。这个风险很低了已经，回报自然不会太高。我钱都压在货上了，回报比这高多了，但是风险当然大很多啊也。。。

zwanything

楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定几年后一次性付本金。你考虑考虑。。。

3-zero

空手套白狼啊， 房子盖了在你地上。。。。以后也还是你的， 还给你整体的房子增值， 怎么好事都是楼主的呀

mdd6502

3-zero 发表于 2016-5-5 15:40
空手套白狼啊， 房子盖了在你地上。。。。以后也还是你的， 还给你整体的房子增值， 怎么好事都是楼主的呀 ...

这个怎么能算空手套白狼呢？没错盖房的增值部分肯定是我的了，但是这些年的租金都是投资者的，我又不收地租，不能算好事都是我的吧？毛回报率至少10%，未来几年如过房租上涨还会更高点。奥克兰找不到这样的没风险的 "leasehold“吧也？ 当然就象前面说的如果有20万还有贷款能力那当然自己买可能比较好。但是咱们讨论的是只有20万没有贷款能力了，或者这20万也是从银行里套出来的钱而不是自己兜里的现金。每年能有5%左右的净回报呢（抛去利息），或者10%左右的纯回报（不是贷款的话），我不觉得象您说的这样好处都是我的，投资者也是有不错并且稳定回报的。您觉得呢？

love_3_month

也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家去律师那里签字。涉及了房子反而麻烦。

3-zero

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:51
这个怎么能算空手套白狼呢？没错盖房的增值部分肯定是我的了，但是这些年的租金都是投资者的，我又不收地 ...

有20W 干什么不比你这个回报大。。。。

真的是敢想

mdd6502

3-zero 发表于 2016-5-5 15:55
有20W 干什么不比你这个回报大。。。。

真的是敢想

对啊，您说的有道理。20万确实能有很多种投资方法，但是不一定每个人都有是不是。每年10%的回报不高不低。20万有人能一年赚百万，有人可能一年都赔光，关键还是看做什么不是。要是想都不敢想那么还真不知道能干什么了哈哈。谢谢讨论。

mdd6502

love_3_month 发表于 2016-5-5 15:51
也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家 ...

也可以理解成为那样吧。但直接弄借贷合同感觉风险更大吧？那不是随时可以骗钱跑路？这个好歹有个房子在这摆着呢，可以不把钱给我，直接按合同支付给承建商啊，钱不过我手。建成后租金直接进投资人账户，到约定时间后我可以回收或者让投资人有优先权续租一段时间继续增加回报，但延期后就必须按合同让我原价回收，觉得可行吗？

Quad

真能琢磨，
服、。、

lywxfa

我出你地，你假设有 20 万  你干嘛？

酒管达人

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:26
确实是。我也知道

但是请看我前面的说明。

汗颜啊
我没说你有20万，我一直都是站在你的合作方立场来说话
我意思是你合作方有20万的话肯定是自己去买个投资房了

mdd6502

lywxfa 发表于 2016-5-5 16:15
我出你地，你假设有 20 万  你干嘛？

这个问题我也问过我自己。个人来说，我不愿意，是因为我有更好的项目，比这个回报高的多，所以我个人是不愿意这么做的。别说10%了，即使和我现在求得的回报一样甚至略高，我可能也不愿意，毕竟自己掌控的更好是不是。但是发这个贴的出发点就是赚钱，金融公司许以高额回报也不是做慈善对吧，都是为了赚钱，我这个也是一样，没什么好隐藏的。但是我不太同意楼上一位朋友的观点叫“好事都让我占了”。是，我确实赚到了潜在的升值好处，但是那是地升值了居多，我只是用他人的钱把这块空地利用了起来。但是这期间的回报都是给了投资者。如果我既拿他人钱盖房又收取地租，那么可能是叫“好处都让我占了” （这个是现在的leasehold的做法）。不知道我说的对不对。多谢讨论。

无色咖啡

其实我瞒欣赏你的建议的，想在新政策之前把房屋隐性升值。但是，以别人出钱的方式。你的比喻是20万作为loan, 每年有租金作为回报，然后，租金会涨，回报每年超过10%， 5-6年后，你买回你现在的房子，价钱也是20万。
如果，相比钱存银行，这个是很好的投资回报。如果，相对投资portfolio，这个投资回报就被underestimate.
第一，房屋出租是有potential cost, as lost rent, maintenance, 等等，而且，房子不在投资人名下，也不能申请投资房退税。
第二，房子的最大 capital gain从根本上都是属于你的
第三，投资股票会有dividend 和 flexiable money moving就是我什么时候用钱，我都可以卖了拿出来，就算是亏的，而你这个是固定20万进去5-6年，相对会失去很多oppoturnity investment.
any way, 希望你找到吧

mdd6502

无色咖啡 发表于 2016-5-5 16:30
其实我瞒欣赏你的建议的，想在新政策之前把房屋隐性升值。但是，以别人出钱的方式。你的比喻是20万作为loan ...

多谢建议。确实我考虑的也不是那么周全。但是就象您说的，投机的角度有很多种。有人能用20万创造20万，有人可能连2万都创造不了，关键看是做什么。相比放银行，这个可能是个好的方案，但是想比投入其他，可能又不是很好。但是回报是和风险成正比的。opportunity cost终归还是cost而不是稳定收益，我只是把众多投资方式的一种拿出来讨论下可行性，从来也没有说这是最好的，可能适合一部分人。谢谢您的观点，受教了。

angelvan2012

love_3_month 发表于 2016-5-5 15:51
也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家 ...

每年10%，这生意其实还不错。

mdd6502

酒管达人 发表于 2016-5-5 16:24
汗颜啊
我没说你有20万，我一直都是站在你的合作方立场来说话
我意思是你合作方有20万的话肯定是自己去 ...

那可能是我理解错了抱歉。

您的原话是 “我觉得真有20万情愿自己买投资房了”。

我的理解是，20万在奥克兰买不了投资房，当然leasehold可以，但是我前面也解释了，这个和leasehold的不同之处在于没有地租而且没有脱手风险。您可能指20万做为首付，那可能确实能买房，但是我在原贴中就考虑到了这点，所以排除了有20万首付的情况。

假设，您先在有一个房子，前几年买的，还有大部分贷款，收入一般，现在去银行想问下能贷多少，结果可能只有20万贷款/top up，那么在只有20万没有额外资金注入的情况下，怎么买投资房?

mdd6502

angelvan2012 发表于 2016-5-5 16:39
每年10%，这生意其实还不错。

您把这个当成个生意来投，我个人觉得回报是不错的，几乎无风险的被动收入每年10%还有人几年后原价接手。前几天听广播台湾有个庞式骗局许以投资人9%的回报都骗了几个亿的新台币。。。

您把它当成个房子来投，可能不是那么划算是因为没有CAPITAL GAIN。

比存银行强不少，比买房子可能差，当然银行0风险，买房有风险，这个起码不用往里面贴钱，即使全额贷款在利率看涨的前提下还是有回报（1年内涨到10%除非？）

就算考虑CAPITAL GAIN, 就20万的情况下没有其他注资，可以买房吗？显然是不行啊。。。

当然有很多人有能力把20万在一年内获得更高的回报，但总有很多人同样做不到。我只是拿出一种投资可能性和大家讨论下，具体能不能实行还有很多因素制约。