利率降了，但是之前fix了，怎么办？ 很简单啊

love_3_month

我来仔细说说吧。

有人问，我贷款100万，利率5.4%，还有 一年到期，怎么办啊？

1。 首先，先问问银行，break 多少钱？能不能不付？能不能少付？
假设银行说1万。不能打折。（能打折就立刻break 了吧。）

2。 算算一年能省多少？目前市场能拿4.35%很正常。那一年能省1.05% = 10.5 K 相对1万，可以省500。所以这么看，做不做无所谓啦。

3。 假设先浮动1个月，市场估计再降一点？ 假设能降到4.2%(这个自己预测啦）. 假设浮动5.5%(我不确定），那一年12个月分成两段：
（5.5%-5.4%) * 100w *1/12 =  83$ 多付钱
(4.2%-5.4%)*100w *11/12 = -11000$ 少付钱

那就省 11000 - 83 -10000 = 917.
如果浮动利率再低点，1/2/3个月后利率跌的更多点，按照john key说可能跌破4%，那就可以多省点。

woodstock

受教了。楼主可以教教 offset vs revolving啊？

love_3_month

思绮 发表于 2015-9-18 17:05
下周交割一个房子，选择先浮动吗？下回宣布降不降息是月底吗？纠结

这个只能自己判断了哈。。。

love_3_month

woodstock 发表于 2015-9-18 19:50
受教了。楼主可以教教 offset vs revolving啊？

revoling很简单，就是贷款里分出一部分，那部分贷款有了现金就还，但是需要现金可以随时提取，这部分贷款按照余额来算利息，浮动利率，offset没去了解过。

susan9241

love_3_month 发表于 2015-9-18 19:55
revoling很简单，就是贷款里分出一部分，那部分贷款有了现金就还，但是需要现金可以随时提取，这部分贷款 ...

你们的数学让人好生羡慕！

狂风暴雨

阿海 发表于 2015-9-17 13:18
当然有ｂｒｅａｋｆｅｅ了，银行也不傻啊，只是给我同样的ｃａｓｈｂａｃｋ留我而已 ...

那你是怎么解决银行那个2年内换银行要返还cash back的问题的?要是需要返还cash back的话那个威胁不生效啊.

猫爱上鱼

LZ头脑好清晰呀，真佩服对数字敏感的人

米老头

看不懂叻，如果有两个半月就到期，现在是一年的fix 5.45%， 那现在break了换个ANZ的4.49%，划算吗？

美梦成真

J.tang

借了400K， 去年6月做的，6.05 fix3年， 好惨。。
BNZ太垃圾，居然说我们借的钱不多，也没什么好商量了。
说“你可以转啊，反正当时给的CASH BACK要还回来，还要付大概七千多的Break fee, 还要加上律师费”。
然后我就说， 三年一到，你们BNZ给我什么OFFER我都不会接受的。 不用通知我续约。

这方面的知识我真的很差，第一次贷款买房。 就遇到一年内利率大跌的状况。
求大神们给点意见，这个怎么搞可以省点小钱。
万分感谢！

snakech

我觉得哪有这么麻烦，只要你是直接找银行贷款经理拿的款，刚好那个经理权限又够，你去找找他套套近乎，他就私下给你改了，这个也是为什么我现在不找broker的原因，我今年都改了2次了，还可以fix2年改1年，都是免费的，只是贷款日期要重算而已

我行我素我酷

J.tang 发表于 2015-9-21 01:05
借了400K， 去年6月做的，6.05 fix3年， 好惨。。
BNZ太垃圾，居然说我们借的钱不多，也没什么好商量了。  ...

不是bnz垃圾，是任何一个银行都是这样的，cash back肯定是要退的，而且你贷款相对不多，你如果是超级vip客户，可能有得商量。 你这个无论如何换都是不划算的。差不多要支付一万，基本等于多掏个律师费，银行都给你算好的，罚款的7000，其实就是剩下两年于现在利率的利率差价。其实过去我研究过，基本上一年一fix是最划算的，因为未来充满不确定性，银行会加上风险系数在里面的。银行是最聪明的，要不然怎么赚钱。。。就算未来利息涨，银行也早就把要涨的因素考虑进去了，早就加到你的利息里面了。

love_3_month

J.tang 发表于 2015-9-21 01:05
借了400K， 去年6月做的，6.05 fix3年， 好惨。。
BNZ太垃圾，居然说我们借的钱不多，也没什么好商量了。  ...

2 separate things
cash back --  you need to return if you leave them in less than 2 years time.
fixed loan -- you have to pay an ERA. check with BNZ how much you need to pay first.

I would suggest break the fixed loan, keep it floating or 6 months, wait for the interest rate going down again then fix it for longer (1 year). So you don't need to pay back the cash.

没蚊香的黑夜

我认为免不免ERA，和银行的PB或者贷款的经理有绝对的关系，当然BNZ属于特殊的严格。在银行工作过的人知道，做一个新的home loan，贷款的PB或经理有多少的业务分可以拿，如果是refix，基本没有什么分数。所以当初你贷款的时候想如何商议条件都可以，一旦你贷完了，天天老实巴交的还贷款，每天计算器按得嘎巴响算利息差时，去找人给你调整下loan的structure或者refix，只要是没有top up的，那可真是得求爷爷告奶奶，想方设法托关系啊。

当然如果你一开始贷款就找一个人，关系好例外。但是请问银行的员工能呆在一个位置不动多久？涉及到一些银行的内部工作内幕，具体多的就不多说了，有同感的估计人不少。

mercuriuz1982

没蚊香的黑夜 发表于 2015-9-21 14:33
我认为免不免ERA，和银行的PB或者贷款的经理有绝对的关系，当然BNZ属于特殊的严格。在银行工作过的人知道， ...

同意，亲身体验

H.X.Y

love_3_month 发表于 2015-9-18 12:03
现在如果直接break了换，省的钱几乎和付的“罚款”相等。

但是你如果可以break了浮动1-2个月，如果利率 ...

为什么5.89 break到4.49 省的钱和付的罚款一样阿？
假如我贷65万，
5.89年利息是38285
4.49年利息是29185
这里面不是差了快1万吗 银行要罚快1万块钱吗？因为我上个月去问我65万的贷款，签的5.75FIX 2年到明年11月到期。罚金是4000多
不知道算的对不对...

love_3_month

H.X.Y 发表于 2015-9-21 19:06
为什么5.89 break到4.49 省的钱和付的罚款一样阿？
假如我贷65万，
5.89年利息是38285

如果银行说只罚几千元，当然break啦。

H.X.Y

love_3_month 发表于 2015-9-21 20:07
如果银行说只罚几千元，当然break啦。

难道还有罚1万的？那太夸张了。。。

Annie911

楼主说的理论上可以理解，ASB是按这个理论算利息差的。但其他银行比如WP就不是这样算的，而是按他们当时他们拿到的批发利息和现在的利息来算差额，这个批发利息完全是他们内部的猫腻，他们说多少就多少，根本没商量，不是我们能够按这个理论来简单计算的。我曾按楼主的理论算出来一个差额，跟WP用他们所谓的批发理论算出来的差额，相差太多了，本来想Break的，考虑到这么昂贵的Break Cost还要退CB，想省钱根本没戏。

love_3_month

Annie911 发表于 2015-9-22 00:19
楼主说的理论上可以理解，ASB是按这个理论算利息差的。但其他银行比如WP就不是这样算的，而是按他们当时他 ...

我确实对asb比较熟悉，至少好几次break的都是他们家的，不过我了解的计算方法都差不多吧，标准利率的差额（或者是批发利率，呵呵记不得了）来决定。

mercuriuz1982

Annie911 发表于 2015-9-22 00:19
楼主说的理论上可以理解，ASB是按这个理论算利息差的。但其他银行比如WP就不是这样算的，而是按他们当时他 ...

W银行根本不可能Break， 大家和W银行定长期要三思。纯属我个人意见。

love_3_month

This is from ANZ


This clause contains a short explanation of the mathematical formulas we use when we calculate the Early Repayment Recovery.


We compare two amounts:
• The first amount: We calculate all the scheduled loan repayments and interest charges that would have been made over the remaining part of the fixed-rate period. We calculate the interest charges using the wholesale swap interest rate which applied for the term of the fixed rate period when the fixed-rate period started


• The second amount: We calculate all the scheduled loan repayments and interest charges due over the remaining part of the fixed-rate period after you have made your early repayment. We calculate the interest charges using the wholesale swap interest rate which applies for the remaining term of the fixed-rate period when the loan is repaid early.


We adjust the first amount to recognise that we receive the money now, instead of receiving it as income over the loan term. When we adjust the first amount, we use the wholesale swap interest rates applying to the remaining part of the fixed-rate period on this loan when it is repaid early, as calculated by us. We also take into account the amount you would have owed on this loan at the end of the fixed-rate period.


Sometimes, there may not be an exact match between the term of your fixed-rate period, or remaining fixed-rate period, and publicly available wholesale swap interest rates. If this happens, we’ll calculate the exact wholesale swap interest rates that will apply.


Once we’ve adjusted these amounts, we’ll charge you the difference between the first amount and the second amount as an Early Repayment Recovery. We’ll only charge you an Early Repayment Recovery if the first amount is higher than the second amount. If the second amount is higher than the first amount, then we’ll only charge you an Early Repayment Administration fee.


The explanation above aims to explain in very broad terms how complex mathematical formulas calculate Early Repayment Recovery. As we’ve explained above, the actual calculation will depend on the specific features and terms of this loan. If you’re interested, you can ask for more details about the mathematical formulas at any ANZ branch.