原创）注册会计师miao 投资房V税务

BorisChen

好贴子，等更新

陌生的香港人

"看帖的，别忘了请miao 吃饭" -  嗯  我看了帖了 真的可以約樓主吃飯嗎？ 呵呵

狂风暴雨

咨询会计师,第一点里提到的投资房抵税相信很多同志们都这么做了,但是房子是不可能这么一直亏下去的,等到以后想卖掉套取capital gain的时候,由于是纯投资房的性质,这个是否需要缴税?一旦缴税,那么房屋正常升值的情况下与这么些年抵掉的税比起来是否划算?

吥噜

oplwy 发表于 2014-9-12 14:09
我先生当时闲麻烦，就把房子放在我一个人名下了。
现在我不上班在家全职的话，第二套房要怎么做才能优化税 ...

建LTC，股东为你先生一人，把第二套房卖入LTC，既LTC向银行申请贷款从你名下购入这套投资房，全额贷款。投资房因全额贷款每年产生高利息支出最后亏损，亏损额通过LTC的形式分到你先生名下用以减少你先生的当年应税收入总额，这样因为你先生的工资税是按原先没有被投资房亏损减少的收入总额来计算扣税的，所以年底你先生报税时，应缴税额实际少于已缴的工资税，所以你先生就可以向税务局申请退回多缴的税，实现你这种情况下的税率最小化。免费解释，不兜圈子。这些东西并不难，只要有人给你解释弄懂了自己报也不难的。

吥噜

狂风暴雨 发表于 2014-9-12 23:55
咨询会计师,第一点里提到的投资房抵税相信很多同志们都这么做了,但是房子是不可能这么一直亏下去的,等到以后 ...

这个问题基本不用担心。因为新西兰没有capital gains tax，所以投资房持有一段时间后只要不涉及被税务局认定你为炒房者，那么套现是没有问题不用缴income tax的，但关键就在不要被税务局认定为抄房者。至于投资房多年积累下来的亏损，如果你产权持有的形式是信托，则只能留在信托里，如果是普通公司，则也只能留在公司里以抵消未来盈利，如果是LTC，则早已分配耗尽在股东个人的个人收入里，如果是Partnership，则也已分配耗尽在合伙人的各自个人收入里。这些亏损和以后卖房是两码事。但有一个关键问题，如果投资房放在公司里，以后升值再卖出来后把盈利分配给股东或通过解散公司形式分流给股东时会需要补缴交红利税。免费解释。不谢。

吥噜

至于LTC的股份ratio可变化一说，建议大家要慎重，毕竟最后什么算合理省税什么算真正避税不是你我能说了算的，新西兰的法律规定，只要税务局能合理认定你的Structure为避税行为则一切省税安排皆为无效，当然不服还是可以和税务局打官司的。所以要慎重。

可爱的小猪猪

刚换会计。。懂了。

joanmiao

陌生的香港人 发表于 2014-9-12 23:28
"看帖的，别忘了请miao 吃饭" -  嗯  我看了帖了 真的可以約樓主吃飯嗎？ 呵呵

哈哈无功不受禄，有什么问题可以帮到你吗

joanmiao

吥噜 发表于 2014-9-13 00:16
建LTC，股东为你先生一人，把第二套房卖入LTC，既LTC向银行申请贷款从你名下购入这套投资房，全额贷款。投 ...

也是热心人啊。。同行握爪O(∩_∩)O

joanmiao

狂风暴雨 发表于 2014-9-12 23:55
咨询会计师,第一点里提到的投资房抵税相信很多同志们都这么做了,但是房子是不可能这么一直亏下去的,等到以后 ...

这个就是我正在写的第2点，intention的问题，并不是说完全没有capital gain tax就安枕无忧了，这个intention需要evidence,尤其是看看你投资的pattern等等

joanmiao

吥噜 发表于 2014-9-13 00:40
至于LTC的股份ratio可变化一说，建议大家要慎重，毕竟最后什么算合理省税什么算真正避税不是你我能说了算的 ...

是滴，原则就是变ratio的ground真实无人为税务操作，比如你确实生孩子没收入了，不是为了税务最大化而生孩子没收入的哈哈

Robbi

挺好的。支持这样的帖子

陌生的香港人

joanmiao 发表于 2014-9-13 08:06
哈哈无功不受禄，有什么问题可以帮到你吗

嗯 看帖就可以請你食飯不是你說的嗎？呵呵

smartchina

好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。
LTC最大的好处不是灵活， 而是limited liability.  当房市暴跌时，房屋本身的value不能cover银行未付的贷款时，LTC的拥有者本人不需要个人承担未付的贷款(有一些前提条件)。而partnership和individual是需要的.

吥噜

joanmiao 发表于 2014-9-13 08:21
是滴，原则就是变ratio的ground真实无人为税务操作，比如你确实生孩子没收入了，不是为了税务最大化而生孩 ...

对，所以合理的理由很重要

吥噜

smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...

用多个LTC拥有多个房产一般可以起到假如某投资房被租客告不会牵连股东和其他LTC的房产。像你所说的，假如拥有投资房不多（3，4套）那么LTC的limited liability还是很管用的。但如果是professional investor 通过贷款以多个LTC或Trust拥有10几20套房的，那实际上LTC的作用不明显，因为这种情况下investor的LTC或trust都是以个人担保guarantee贷款的，即有无限责任，不然银行是不会给贷款10几20套房的。

吥噜

joanmiao 发表于 2014-9-13 08:08
这个就是我正在写的第2点，intention的问题，并不是说完全没有capital gain tax就安枕无忧了，这个intent ...

对，intention是最难搞的，很综合的考量，且税务局最后可以很主观的认为投资者是intend炒楼，而甩拖＂罪名＂的责任则在投资者身上。假如税务局认定投资者从买第一套房开始就是为了抄房，那之后所有的房产的买卖就都成炒楼了那要补的税就多了去了

吥噜

joanmiao 发表于 2014-9-13 08:07
也是热心人啊。。同行握爪O(∩_∩)O

呵呵，投资路共勉！

oplwy

吥噜 发表于 2014-9-13 00:16
建LTC，股东为你先生一人，把第二套房卖入LTC，既LTC向银行申请贷款从你名下购入这套投资房，全额贷款。投 ...

谢谢。

occc

请问lz，投资房上亏损在个人所得税上退税，那奶粉金方面的收入是按家庭收入减去投资亏损的吗？我有问过一个在ird上班的朋友。他说如果在个人所得税那里退税了，奶粉金的家庭收入就不能包含投资亏损的，请问这是正确的吗？谢谢

ZFGG2012

为什么partnership只能是50对50？如果双方签个agreement对比例的约定不可以吗？

joanmiao

陌生的香港人 发表于 2014-9-13 08:53
嗯 看帖就可以請你食飯不是你說的嗎？呵呵

呵呵可以带老公带娃吗

joanmiao

occc 发表于 2014-9-16 09:17
请问lz，投资房上亏损在个人所得税上退税，那奶粉金方面的收入是按家庭收入减去投资亏损的吗？我有问过一个 ...

这个不用担心会被ird抓到交税，你如果有投资房亏损，你的wfftc， ird一般会自动给你减去，你会发现你的新的奶粉金数目有改变，拿到的钱变少了。

joanmiao

ZFGG2012 发表于 2014-9-16 10:01
为什么partnership只能是50对50？如果双方签个agreement对比例的约定不可以吗？

我举的例子是50，50，不是说只能50，50哦

oplwy

smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...

是什么前提条件？

Myminimuffin

好贴，这个要顶！
想请教LZ，我们已经有一个LTC了，现在想把我们的一个HOLIDAY HOME在旺季租出去，反正我们也不经常去住，空着也是浪费。不知道这样做对在税务方面有什么影响吗？

smartchina

oplwy 发表于 2014-9-16 12:14
是什么前提条件？

公司法下面director‘s duty & liability. 比如LTC的director有明显的违规违法操作，银行就可以去法院告这个director，让他个人承担公司的全部或部分债务。当然，在partnership下所承担债务的可能性是远远高于LTC的可能性的。
其实还有一种LLP，结合了两者特点。但要求比较高

joanmiao

Myminimuffin 发表于 2014-9-16 12:30
好贴，这个要顶！
想请教LZ，我们已经有一个LTC了，现在想把我们的一个HOLIDAY HOME在旺季租出去，反正我们 ...

嗯，这种情况下的holiday home就属于mixed use assets了，你要把租出去的天数记下来，租金收入和费用告诉你的会计，相关的expenses要用租出去的天数proportion。

漫天星

joanmiao 发表于 2014-9-16 11:48
这个不用担心，你如果退了投资房退税，你的wfftc， ird一般会自动给你减去，你会发现你的新的奶粉金数目有 ...

你的意思是比方说家庭收入是6万，投资房亏损一万，你申请了退税一万后，ird会更新你的家庭年收入资料成5万，然后年终奶粉金是按照5万收入进行多退少补的？

漫天星

smartchina 发表于 2014-9-13 10:12
好贴支持
不过partnership也不一定是要equally share的，partnership agreement可以设定不同的ratio。 ...

这个LIMITED LIABLILTY现在也不好使了，现在做LTC的时候，银行都要个人担保公司。所以这方面优势早就没了，不过话说会来有10年的只支付利息的选项。怎么看10年后房屋本身的价值也不会cover不了银行的贷款的