浅谈公寓

mls84

世事无绝对，投资无一项，买点公寓，买点房子。都买点我觉得很好，现在很多人一听到别人买公寓就觉得别人是SB，自己还不是漏水房套住？买到好的公寓不比买房子差，比来比去，拿EPSOM的房子和公寓比增值，有意思么？大把房子升值还不如公寓，而且还不方便。房贷那么高，你算笔账就知道了。所以有钱的话这里投资一点，那里投资一点，挺好。

leonfish

Lease 发表于 2014-8-14 12:10
那也不一定， 每个人对Life Style的概念是不一样的。City生活方便，并且不用割草，不用维护。这对某些人来 ...

我一直把city 小公寓当做商业房产来看， 压根没和residential investment 放在一块看过。
公寓投资在我看来需要了解很多，其中 V=I/R 是适用于公寓投资的，
但这个公式并不适用于 residential investment，
可笑的是坛子里不少人，都喜欢把这个公式套在 residential investment 上，
什么那个那个区回报率太低，已经不适合投资了，等等，这些俺们就呵呵了之，懒得讨论，还不讨好。
说回公寓投资，我没觉得不能买，但怎么买，买哪里，hold 多久，什么时候买，如何避免漏水和维修费用，很多东西要考虑，
我对投资公寓有自己的想法，在此就不多说了。

Venox10111

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

论坛上大部分人不理解的，你说的这种lifestyle 百万级的 house 完全比不上。。。

leonfish

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:29
还有，你要说蟑螂，但凡管理费贵，价格高的公寓，好一点的公寓，真的没有那么差的人住进去，因为不管你出 ...

你自己逻辑不清楚， 一会儿50万买三套公寓投资，一会儿100万一套的公寓， 吹嘘100w公寓住的舒服，又吹嘘50万买3套，入手容易。 你想清楚了在说行不？ 到底是闹哪样啊？
50万买三套的公寓，能住的舒服吗？
100买一套的公寓能入手容易吗？

SilverFern

leonfish 发表于 2014-8-14 11:57
我不反对投资公寓啊， 但是用来自住，还吹嘘比house 舒服，有点说不过去吧。 呵呵。

你说的那是学生公寓吧...奥克兰的自住型公寓虽然不那么多，但还是有的，按照现在的价格，100万的公寓很多都比100万的房子住的舒服，50万的公寓也比很多50万的房子舒服，你要非说20万的学生公寓不如100万的房子舒服，我也拦不住你.....   从公寓搬到房子的人，基本都会觉得冷，哪怕是高标准的全新房，很多在city上班或者有公司生意在city的人，住在city每天至少节省1小时无意义的交通时间，1年365小时活跃时间=20天，一辈子算工作40年，住city相当于多活2年.... 这还不算浪费在维护房子,花园,割草等等时间,还有节省下来的精力带来的财富.....
公寓很适合快节奏的都市生活，奥克兰正在与时俱进，你也别停留在某些老kiwi的古董价值观里了，让他们带进坟墓即可

leonfish

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

你叫人投资这个100万的公寓，到底是自住还是收租？
你很牛啊， 高大上啊， 住这么久没漏水就， 钢筋混凝土就不漏水了，呵呵。 小弟不才，做商业建筑的，钢筋混凝土的apartment remedial work 的还真见过。
懒得跟你说，

leonfish

SilverFern 发表于 2014-8-14 12:48
你说的那是学生公寓吧...奥克兰的自住型公寓虽然不那么多，但还是有的，按照现在的价格，100万的公寓很多 ...

我为啥那么说你看你楼上，也就是 36楼。 50万买三套的公寓能住的舒服吗？ 100万一套的公寓能入手门槛低吗？ 然后按楼主意思就是 公寓投资， 入门门槛低，而且住的舒服。
如果你也认同，我无话可说。

SilverFern

leonfish 发表于 2014-8-14 12:59
我为啥那么说你看你楼上，也就是 36楼。 50万买三套的公寓能住的舒服吗？ 100万一套的公寓能入手门槛低吗 ...

确实投资门槛低，同价位的公寓确实很多比house舒服，楼主观点没问题，是你想多了吧。

leonfish

SilverFern 发表于 2014-8-14 13:07
确实投资门槛低，同价位的公寓确实很多比house舒服，楼主观点没问题，是你想多了吧。

你150w 住 milford， 每年掏 3w块钱在房子和提高生活品质上，难道还没同价格的city 公寓住的舒服？
各花入各眼，说实话，有点跑题了。

leonfish

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

真的不懂哇， 求指点，您不是说city 公寓不愁租吗？ 您这套近100万的公寓租出去了吗？
租金多少，BC多少，rate多少，management fee 多少，net cap rate 多少？
您说不能拍照，感觉很高大上啊， 但貌似这是酒店式公寓啊， 是不是我明天订间房入住一天，还要签个协议啥的，别到时候乱拍照被罚款啊。 呵呵。

love_3_month

LZ

1. If the apt is good quality as the one you live in, it will be very expensive, higher price than ordinary house.
So this kind of apt is good to live in, i agree. And there will be no rental income.

Can i ask how many % the your apartment value has increased in 5 years? and 10 years? then we compare it with the house market easily.

2. if the apt is quite cheap, (eg one house = 3 aptments), it can't be that nice. so it will be for rental purpose only. Then it is purely a financial situation, not lifestye considertaion.

I think the rent/ price ratio must be higher than the normal house, maybe 100% higher.

but we still need to think the apt value in 5 and 10 and even 20 years time
i think you confused yourself by taking these 2 together.

cynthia77

就个人切身住下来，家里人少住公寓是比house舒服。不用费力打扫卫生，操心花园，不用不顺眼邻居人太多停车在家门口，不用冬天开取暖器也能穿单衣，不用开除湿器，家里各功能区充分利用（每天上下班的，住house2-3年，只有看房那天全走了一遍，厅大概只待过2-3次，一个房间只有客人住过几天，一个厕所/花园从来没去过）。。。最最重要的是，有同样的钱，公寓没贷款，house贷款虽不多，利息付公寓的管理费也够了。

nasi_chilli

Cost NZD 900+..... I will choose 5-6 bedrooms house rather than an apartment

阿海

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:31
我quaywest的这套厨房，98年的，烤瓷的，到现在，爱惜一点和新的几乎差不多，而且设计当年很成熟用的是复 ...

有些租客可没那么爱惜你的厨房啊。

吥噜

本人强烈赞同楼主的观点，不管任何房产，公寓或地宅，投资时都应首先考虑return和cashflow positive，而不是去只关注capital gain。

吥噜

SilverFern 发表于 2014-8-14 12:48
你说的那是学生公寓吧...奥克兰的自住型公寓虽然不那么多，但还是有的，按照现在的价格，100万的公寓很多 ...

同意，说真的，花园剪草是house最大的不便，要么自己花时间要么花钱。但为了孩子也没办法了

吥噜

很多人现在推崇投资capital gain，那是因为他们购买房产时已实现positive cashflow（因为利息较低，租金房价比高），所以如果前几年没有在奥克兰出手的，除非自主，如果是投资的我建议不妨静观其变，纽国本身经济是没太大问题的，关键是新一轮国外的经济危机日益逼近，巴西，印度，东南亚，还有现在被制裁的俄罗斯，随时都会被金融攻击，要不然为什么上个月突然成立金砖银行，就是有大事要发生的前期准备。至于这一次比起2008规模如何，我不知道，何时发生，今年内明年初就差不多了。所以建议要投资的朋友观望谨慎，不要盲目乐观。

FM811

浪浊之烟 发表于 2014-8-14 16:42
看看主页铺天盖地的广告，再看LZ的文章，看来公寓筒子楼确实不好卖啊，都不容易啊

呵呵，同意！

Lease

吥噜 发表于 2014-8-14 16:42
很多人现在推崇投资capital gain，那是因为他们购买房产时已实现positive cashflow（因为利息较低，租金房价 ...

"至于这一次比起2008规模如何，我不知道，何时发生，今年内明年初就差不多了。"

你拉倒吧。

leonfish

jy00144555 发表于 2014-8-14 16:29
高档公寓通常是自住，一般耐用型的公寓都是出租，位置好一点的，比如wakefield st那边，公寓是不愁租的， ...

我给你屡屡啊，
1。 高档公寓通常是自住， 所以你开贴所说的那么舒服的公寓，并非是用来出租的，而是类似于 residential investment 等待 CG 的。

2. 耐用型的公寓都是出租，所以你在地板提及现金流，租金回报高的公寓，并非是用来自住的， 而是类似商业店铺，office等等 拥有客观的租金回报

3. 你说买公寓要看你有没有眼光和运气， 呵呵，这个眼光包括的东西多了， 你要真的想谈谈公寓投资，请把注意事项说清楚吧。

4. 你举了你自己的一个案例， 630刀一周，去年初买39w， 这个公寓具体情况我不知道，姑且算是你说的耐用型的公寓， 那我们来算算咯， Gross rent 630x52 = 32,760 p.a, 减掉 BC， insurance 和 rates，估算6500刀，其它费用不算， net rent = 26，260 p.a， 然后套公式咯 R=I/V， 26，260 / 390，000 = 6.74%，然后你说今年有人offer 你 460k， 再套公式咯， 26,260 / 460，000 = 5.71%， 明眼人自己看吧，呵呵。记得 lease 兄说过，他的几个公寓 net return 是 7.5 - 8% p.a.  

5. 之后你又跟了一贴， 说是投资型公寓抗跌， 租金是绝对扛得住8%以内的贷款利息的， 大哥， 你自己给的例子都扛不住7% 的贷款利息，你发帖前能想清楚再说不。

微苦蓝山

都是大神，全是屁話

阿海

公寓租金抗跌,价格不一定啊,看2007年就知道了。。。

momoko711

leonfish 发表于 2014-8-14 11:22
Quay West 是 apartment hotel吧， 楼主用来自住？？
Apartment 住的比 house 舒服？？
钢筋水泥不会漏 ...

公寓有些住起來是比HOUSE舒服
要看你住什麼樣的HOUSE了
講話太極端了

每個人投資理念不同，方式也不同，對每個投資項目明白的程度也不同，只要能賺錢，或者給生活帶來好處，大家都會很正常的將自己的好的方式帶來論壇和其他人分享，樓主說的方式只是提供給有些對於公寓不是很了解的人，或者每考慮過投資公寓的人一個參考，你聽或者不聽都無所謂，僅僅是個參考而已，幹嘛那麼激動。

哪裡有絕對的好和絕對的壞
無論什麼投資，還是要根現實情況而定，都不是絕對的

momoko711

jy00144555 发表于 2014-8-14 12:23
看来你真的是什么都不懂啊，比普通house住着舒服的很多，我现在住的quaywest基本90%都是洋人中管，年收入 ...

LEONFISH看來真的是什麼都不懂
那樣講話都沒必要給他解釋浪費時間

內心還不成熟 領悟力低下

公寓有些住起來是比HOUSE舒服
要看你住什麼樣的HOUSE了
講話太極端了

每個人投資理念不同，方式也不同，對每個投資項目明白的程度也不同，只要能賺錢，或者給生活帶來好處，大家都會很正常的將自己的好的方式帶來論壇和其他人分享，樓主說的方式只是提供給有些對於公寓不是很了解的人，或者每考慮過投資公寓的人一個參考，你聽或者不聽都無所謂，僅僅是個參考而已，幹嘛那麼激動。

哪裡有絕對的好和絕對的壞
無論什麼投資，還是要根現實情況而定，都不是絕對的