旧房改造－－已完成已出租

purpleapple

jiyanxuan 发表于 2013-7-16 10:32
值！！！！！！！！！！！！可惜我没钱，有钱也一定会买的，有2层楼还有那么大的地，就是不知道地点？？但 ...

地点显然不会是什么好地方的，house new Zealand 的旧房子都在比较差的区，不过据说新房子也不少在好区什么flagstaff, rototuna之类的，但是那些房子是不卖的。HNZ就是认为这些旧房子的维修成本太高了，所以转卖之后再去建新房子。

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 11:53
地点显然不会是什么好地方的，house new Zealand 的旧房子都在比较差的区，不过据说新房子也不少在好区什 ...

如果地点不好,装修要悠着点.如果马上要转卖, 要确认投进去的是不是最后收得回来, 如果要继续出租, 要考虑以后的租客是不是会"善待"你的投资.  地点是个很重要的因素.

蔻蔻猫

purpleapple 发表于 2013-7-16 11:51
恩，投资，的确这笔翻新的费用不低，从tax的角度是值得的，因为是claim lost，所以退税有好处。

借你的case请教一下wendy 我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense claim掉了，就不能算assets了吧，deprecation就没有了吧。

如果这样，是不是得看看今年收入状况，如果部分expense就可以把收入已经降低到下一个tax brack
时候，是不是将剩余的capitalise成asset，然后后面几年吃deprecation会更合理一些。

purpleapple

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:00
如果地点不好,装修要悠着点.如果马上要转卖, 要确认投进去的是不是最后收得回来, 如果要继续出租, 要考虑 ...

装修已经很悠着了，否则这个价格哪里下的来，地毯是最便宜的了，如果有天要卖，要么重新铺好的，要么让买家自己重新铺，否则2000块哪里搞的定。

这个装修的费用已经是不能再省了，粉刷是没办法的事情，那个屋子我是看不下去，这笔钱怎么都省不下来的。

purpleapple

蔻蔻猫 发表于 2013-7-16 12:01
借你的case请教一下wendy  我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense clai ...

现在投资房产已经没有deprecation可claim了，只能claim expense，甚至如果是房屋的asset比如说kitchen的费用都不可以claim，只能claim消耗的部分，比如粉刷油漆等等，我是这么理解的，也请高人来答疑一下。

蔻蔻猫

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:04
现在投资房产已经没有deprecation可claim了，只能claim expense，甚至如果是房屋的asset比如说kitchen的费 ...

哦，对了忘记是投资房。 tax rule是不一样的。我总体还是留在公司固定资产的操作上。

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:04
现在投资房产已经没有deprecation可claim了，只能claim expense，甚至如果是房屋的asset比如说kitchen的费 ...

好象是房子本身的depreciation不能claim了, 但是其他assets还可以,比如炉子什么的.

另外如果能当作expense claim的项目, 应该是马上claim的好吧,印象中如果是asset 按depreciation抵的税, 以后如果有capital gain,还得退给IRD.

但是像换地毯什么的, 是属于assets, 你还没办法当expense来claim. 如果是地毯上破个洞, 你找人补了, 那是expense,可以claim.

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:02
装修已经很悠着了，否则这个价格哪里下的来，地毯是最便宜的了，如果有天要卖，要么重新铺好的，要么让买 ...

看着挺大的房子,$2000换地毯是不贵.

purpleapple

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:13
看着挺大的房子,$2000换地毯是不贵.

我自住的房子30多万买的，地毯也很烂，还不如我这次给投资房要换的地毯呢，不过考虑到我家有猫有狗，我都懒得换地毯，凑合着用把，脏了不心疼，我家猫猫没事在地毯上练爪子，这要是好的羊毛地毯，我还不得气死啊。。。

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:15
我自住的房子30多万买的，地毯也很烂，还不如我这次给投资房要换的地毯呢，不过考虑到我家有猫有狗，我都 ...

那你这次上哪买的地毯? 多少一个line meter? 我们原来找Forlong,最便宜的也花了2000多, 也就两个双人房加个大客厅.

purpleapple

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:19
那你这次上哪买的地毯? 多少一个line meter? 我们原来找Forlong,最便宜的也花了2000多, 也就两个双人房加 ...

在奥克兰的一个地毯商那买的，最便宜的是30多块，他做批发的，所以便宜。。

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:46
在奥克兰的一个地毯商那买的，最便宜的是30多块，他做批发的，所以便宜。。

那你的$2000没包安装费是吧? 我们那次记得地毯也是30多/line meter,不过就光是材料,另外还要再加上安装费, 忘了是多少了.

purpleapple

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:52
那你的$2000没包安装费是吧? 我们那次记得地毯也是30多/line meter,不过就光是材料,另外还要再加上安装费 ...

你的房间大吧，这种老房子的房间小，而且客厅的地毯还挺新我就没打算换，那就省了不少，还有餐厅和厨房是地板革，我不打算动，所以我的总共算下来才22米。

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:59
你的房间大吧，这种老房子的房间小，而且客厅的地毯还挺新我就没打算换，那就省了不少，还有餐厅和厨房是 ...

哦, 那差不多, 我以为你整个房子的都换了. :-)

不过地点真还挺关键的. 我们原来那个投资房地点也不太理想, 反正头疼的事比较多.

bobolwang

蔻蔻猫 发表于 2013-7-16 11:52
你懂的。我现在得严格要求自己，为了明年的超标工资，我得表现出专业性

要像那批auditor一样，随时说一 ...

看的我都晕了。

看来我不适合去大公司，还是在小公司混混吧。呵呵

purpleapple

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:03
哦, 那差不多, 我以为你整个房子的都换了. :-)

不过地点真还挺关键的. 我们原来那个投资房地点也不太理 ...

你的投资房在哪里？fairfield?

蔻蔻猫

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:07
看的我都晕了。

看来我不适合去大公司，还是在小公司混混吧。呵呵

我今年就是因为系统default的depreciation rate和 IRD提供的不同

被auditor各种查。。最后全部手动修改。擦擦擦

系统不更新，倒霉的是我。

bobolwang

蔻蔻猫 发表于 2013-7-16 12:01
借你的case请教一下wendy  我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense clai ...

基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且building 是没有depreciation的。地毯，炉子，那些可以随时拿走的assets可以单独列出来，然后depriciate。

bobolwang

蔻蔻猫 发表于 2013-7-16 13:13
我今年就是因为系统default的depreciation rate和 IRD提供的不同

被auditor各种查。。最后全部手动修改 ...

你回复的太快了。

我们经常有客人，他们自己系统里的rates 和ird的不同，我们都要改，非常郁闷。

wendy2011

purpleapple 发表于 2013-7-16 13:12
你的投资房在哪里？fairfield?

5xRoad, 你的呢?

蔻蔻猫

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

嗯 清楚一些了。

我还是得请教你一些关于tax方面的问题， 我今年工作上面就这个rate 吃了大苦头。。。。

蔻蔻猫

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:15
你回复的太快了。

我们经常有客人，他们自己系统里的rates 和ird的不同，我们都要改，非常郁闷。

你rate都是ird网站上查吗？

bobolwang

蔻蔻猫 发表于 2013-7-16 13:18
你rate都是ird网站上查吗？

恩，上ird直接查。

wendy2011

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

学到新东西了, 那被capitalised的这所有初期的building improvement能做depreciation吗? 还是说在这些building improvement里再分分, 划到building里的就没戏了, 划到可以拿走的东西上的就开始做depreciation?

purpleapple

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:16
5xRoad, 你的呢?

我的靠近fairfiled park

purpleapple

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

building improvement是不能算expense的么？

蔻蔻猫

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:07
看的我都晕了。

看来我不适合去大公司，还是在小公司混混吧。呵呵

我们公司那个职位还没有招，招了我通知你，他们基本不怎么被auditor查的。。。

被查的主要还是finance

bobolwang

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:18
学到新东西了, 那被capitalised的这所有初期的building improvement能做depreciation吗? 还是说在这些bui ...

building improvement 也算是building，没有depreciation的。

bobolwang

purpleapple 发表于 2013-7-16 13:21
building improvement是不能算expense的么？

是asset，不是expenses

bobolwang

蔻蔻猫 发表于 2013-7-16 17:50
我们公司那个职位还没有招，招了我通知你，他们基本不怎么被auditor查的。。。

被查的主要还是finance

太命苦了。你们是自己公司的auditor，还是外边的auditor查？