看到奥克兰房市这样火爆，想买投资房

proinv

我有几个朋友2004年买的公寓,去年底卖了,这么多年没赚也没赔.听说卖的时候遭遇不公平条约, 还有什么税要交.还知道一个2004年买的农场,到现在还小亏. 其他随便买什么的,都涨了不少,包括PLASTER,也小赚.

Lease

proinv 发表于 2012-9-21 11:59
我有几个朋友2004年买的公寓,去年底卖了,这么多年没赚也没赔.听说卖的时候遭遇不公平条约, 还有什么税要交. ...

所以买公寓是有讲究的, 要在right time买, 而这right time就需要计算yield, IV和replacement cost, 以及需要知道公寓的供需状况.

proinv

Lease 发表于 2012-9-21 13:14
所以买公寓是有讲究的, 要在right time买, 而这right time就需要计算yield, IV和replacement cost, 以及需 ...

是否可以这么理解,公寓要在RIGHT TIME 买,有的房子却是任何时候都可以买? 我见过部分全地好房,基本没跌过,2009年也就比最高峰跌了3%,现在又哗啦啦地涨上来了30%.

Lease

proinv 发表于 2012-9-21 13:35
是否可以这么理解,公寓要在RIGHT TIME 买,有的房子却是任何时候都可以买? 我见过部分全地好房,基本没跌过 ...

虽然可以说"有的房子却是任何时候都可以买", 但这种房子基本上价格永远不便宜, 如果买下来出租的话基本上肯定是倒贴的. 所以你只有期望它未来再上涨. 可是一遇到经济不景气的年代, 你根本不知道这房子什么时候会涨到你理想的价位. 而这其间你是否有能力Hold住这房子则是一个需要考虑的问题.

proinv

Lease 发表于 2012-9-20 12:55
你根本不知道现在IRD对炒房子的人盯得有多紧. 而且经过上一轮地产周期, IRD 也学到了很多, 知道炒房子的人 ...

IRD对炒房的盯的紧,对建房卖的盯的紧吗?

proinv

Lease 发表于 2012-9-21 13:41
虽然可以说"有的房子却是任何时候都可以买", 但这种房子基本上价格永远不便宜, 如果买下来出租的话基本上 ...

是的,人们在世道好的时候往往忘了世道也有不好的时候.当海水退去,谁在沙滩上裸泳? 是否就是买了CAPITAL GAING very good而现金流跟不上的呢?

Lease

proinv 发表于 2012-9-21 13:42
IRD对炒房的盯的紧,对建房卖的盯的紧吗?

同样紧. 搞房子只有buy and hold的投资者IRD不管. 其他现在都被看得死死的.

吉祥果

小童 发表于 2012-9-20 23:11
你怎么知道现在是高位? 也许只是半山腰呢?

半山腰不代表不是高位....投资房还是要考虑投入产出比，以及对很多情况的应对能力，否则就是人傻钱多了...

Lease

阿海 发表于 2012-9-21 08:15
南区升的时候boom也就差不多over了。

公寓一定会升的，银行已经放宽贷款了。

好好去研究一下上两次地产周期吧。你就会发现南区升的时候boom也就只到了一半的时候， 远远没有over。

timeover

看了看房子，我想要现金流，北岸的太贵了，是不是现在只有西区可以投资了？

Lease

timeover 发表于 2012-9-25 11:27
看了看房子，我想要现金流，北岸的太贵了，是不是现在只有西区可以投资了？

西区的租金回报也很难超过6%, 除非是Ranui.

monday410

Lease 发表于 2012-9-25 12:41
西区的租金回报也很难超过6%, 除非是Ranui.

Ranui 回报高？

Lease

monday410 发表于 2012-9-25 12:53
Ranui 回报高？

是的, 但它应该是西区最差的区.

monday410

Lease 发表于 2012-9-25 12:56
是的, 但它应该是西区最差的区.

这个区的租客都是什么人群呀？好像没什么学生吧？租洋人？

Lease

monday410 发表于 2012-9-25 13:20
这个区的租客都是什么人群呀？好像没什么学生吧？租洋人？

Maori & Islanders.

vvzhuang

manukau1234 发表于 2012-9-21 01:57
we will see this post next yr this time....  time will tell.

If more kiwi are returning from over ...

200sqm 400-500k?  Those are not timber framing and interiors all EU made, most of the new houses on the market are below 1400/sqm

timeover

monday410 发表于 2012-9-25 12:53
Ranui 回报高？

看来买投资房的现在是没戏了吧？是不是只能等了？

花样年华

timeover 发表于 2012-9-25 20:53
看来买投资房的现在是没戏了吧？是不是只能等了？

投资房现在的确不是时候

Lease

买投资房不是时候？看你买哪里了，中区和北岸当然没啥可买的了。西区和南区现在买未来两年肯定会有capital gain的，只是现在yield确实不高，如果要想有cashflow的话，恐怕最好的组合是西、南区的house结合city的一些apartment.

花样年华

Lease 发表于 2012-9-25 22:36
买投资房不是时候？看你买哪里了，中区和北岸当然没啥可买的了。西区和南区现在买未来两年肯定会有capital  ...

我赞成

timeover

Lease 发表于 2012-9-25 22:36
买投资房不是时候？看你买哪里了，中区和北岸当然没啥可买的了。西区和南区现在买未来两年肯定会有capital  ...

谢谢指导。。。。。。

Annie911

Lease 发表于 2012-9-21 21:23
好好去研究一下上两次地产周期吧。你就会发现南区升的时候boom也就只到了一半的时候， 远远没有over。

同意。其实南区的房子今年已经跟着中区和北岸涨起来了。我1年前25万入手的南区投资房，现在QV上的E-value已经30万初了。感觉已经回到了2007年最高峰的价格。

walker123

Annie911 发表于 2012-9-26 14:07
同意。其实南区的房子今年已经跟着中区和北岸涨起来了。我1年前25万入手的南区投资房，现在QV上的E-value ...

同意.同意.

proinv

问题是现在不买,只有更高,一个大的循环周期开始,没有那么快结束,即使结束了,房价相比现在可能还是更高. 我觉得稳健的,现在买一套,总好过什么都没有眼睁睁看着房价狂涨.

guncritx

Just my opinion... The kiwi returns due to economy woes mostly are poor. The capable kiwis are retained in oversea. The renting demand might be temporary. Do we rent the property to dole receiver?

timeover

刚看了一个西区glen eden的房子觉得还不错，但是我对西区不熟，想问问glen eden，怎样？不会很滥吧？哪里可以看到区域好坏的排名？谢谢

NewLynnHse

timeover 发表于 2012-9-27 21:42
刚看了一个西区glen eden的房子觉得还不错，但是我对西区不熟，想问问glen eden，怎样？不会很滥吧？哪里可 ...

好像听过有人说这个是西区的南区。。。

不过也听说过这里也有好街

withwell

想买就买，有钱就买，什么都不要想。也不要在这里问，这里来说话的人有不同目的

timeover

withwell 发表于 2012-9-27 22:25
想买就买，有钱就买，什么都不要想。也不要在这里问，这里来说话的人有不同目的

呵呵，是啊

BJ0108

什么是西区的南区？
西区的有些地方，跟我经过Otara 没什么区别。有些还不如南区的路宽地平的。