（9月21日再更新，完结篇）浅谈新西兰房屋的分类（按兴起时间分）

好房子

90年代房屋 （备受关注的漏水屋集中出现的时期)
随着移民的涌入，人口集中在大城市，主要是奥克兰市，和以往的建筑的最大的区别在于每户土地的面积变小，很多土地在500－700平之间，90年代后期，中心区域，400多平甚至更小的地块出现，以迎合大众的需求。居住更加密集。
90年代的建筑基本以94年为分水岭。91年出台了新的Building Act 1991。92年随之而来的Building Regulation 1992和Building Code 1992, 对材料的使用要求做了大幅度的放松，没被处理过（untreated)的木头可以直接做框架使用，没有cavity 系统的Plaster的外墙被批准使用 （fiber cement 的外墙在80年代就已经有被少量使用）。94年以后相对以往，很多Mediterrian 式的平顶房出现。
94年前的房屋建筑基本和80年代没有什么大的区别，但是建造在平地上的房子占了多数。窗户也比以往要大些。框架还是以木头为主，外墙和以往也基本相同。房顶以Metal的为主，水泥瓦也被的使用，shingle（沥青瓦）也出现了。
新的building code大概于94年实行，至此，备受关注的漏水屋集中出现了。

时间关系，稍后更新94年后的房屋建筑。谢谢大家的耐心！

好房子

政府通过了未经处理的和untreated dry Timber做为framing的申请，同时也通过了monolithic claddings如 harditex做为外墙材料的申请。Fletcher’s Origin Timber and Carter Holt Harvey是当时的dry timber 的龙头企业。James Hardie公司是plaster (该公司的产品当时为harditex）系统的主要供货商。申请审批也可以通过非政府机构的私人公司进行。而当时的harditex 是没有cavity 系统的。而且当时很多做工人员的做工也非完美。有些也是设计的问题，如当时流行的Mediterranean式建筑设计（平顶房），这种设计本是给干燥地区设计的房屋款式，而且这种房屋大多使用了没有cavity的plaster系统。同期还出现了大量没有房檐的建筑（包括Mediterranean式房屋和其他的有truss顶的房屋），同时由于多二层甚至更多层房屋的出现，阳台往往成为房屋建造的一部分，而新西兰是众所周知的湿度很高的国家，而且冬天雨水量大，上面的这些问题都导致了漏水房的出现。

同期的使用其他外墙材料的其他房屋也可能使用着未经处理过的木框架。

PS:虽然每个年代房屋都有自己的优缺点，但公认的高危漏水房大概是从1987年到2004年（在下面2000年之后的部分会有介绍）。据Weathertight Homes Resolution Service (WHRS) 的统计，漏水房主要集中在1999/2000年的multi unit。

以后有时间再聊，谢谢大家的耐心！

zynzakl

{:8_496:}{:7_362:}

walker123

好房子 发表于 2012-9-14 17:30
Would you please let me know what you want to know about the foundation? I may write another topic ...

just general information. I know nothing about the foundation. so write what you want to say. thanks.

越墮落。越快樂

谢谢分享

miyiyi

很好！谢谢分享！！

好房子

walker123 发表于 2012-9-17 15:41
just general information. I know nothing about the foundation. so write what you want to say. than ...

Ok，I may write another topic about foundations later.

马小哈

2000年之后的介绍还会有么？

好房子

马小哈 发表于 2012-9-19 20:01
2000年之后的介绍还会有么？

(9月21日更新)

10。2000年之后的现代房屋

2000年之后随着移民进一步的大量涌入，房屋需求大幅度增加。新开发区的大量新房出现以迎合市场需求。最大的变化是apartment和terrace house 的兴起。开发商出于对利润和成本的综合考虑，这个时期盖的apartment户型很小，开发商都争取做到最小的投入，最大的产出，大量的小户型的apartment 雨后春笋般的出现了。同时新开发区的独立的house也越盖越大以迎合人们对更好的居住环境的需求。

2000年以后的房屋以2004年新的building act出台为分水岭。由于1991年的building act 和1992年的building regulation & building code 大幅度放宽而引起的一系列问题在2000年之后的恶果一一出现，主要是漏水房问题的出现，促使了2004年新的建筑法案的推出，2005年对法案做出了进一步的修改。2005年推出了新的building regulation 和building code. 这一building regulation有做出了若干的修改，直至2007年才基本修改结束。至此，新的房屋的质量才进一步得到了保证。

从90年代起大多的新房都开始有内近式的车库了，2000年之后的新房内进车库基本上成为必备的要求（只有少数的房子没有内进车库）外墙的区别主要就在于如果是plaster的外墙，04年前的都是没有cavity 系统的要求的。04年以后的有cavity的要求。纯水泥的外墙开始出现，plaster over brick的外墙也开始出现。房顶也很多样化，colour steel, concrete tile, shingle （沥青顶）都被广泛的使用。地基如果是平地基本都是水泥地基，称为主流。subfloor的地基减少。最大的区别是房子越盖越大，内部设施越来越齐全。地热，排风扇，中央洗尘，HRV，空调，煤气的壁炉等新的设施越来越齐全，厅也从1个到2个3个到更多的出现了，主人套房也从一间，两间到更多间，越来越豪华。

从1978年开始要求使用insulation，2007年对保温棉做出了新的规定。增加了对保温保暖的要求，房屋的保暖被提上了日程，政府对旧房安装insulation给与了一定的补助，新房对保温（insulation)也有了新的规定。但值得一提的是，政府并没有要求每个新房子都做double glazed window。保温系数的计算是根据房子的窗户大小，朝向，墙体面积等参数来进行计算的，很多的新房没有使用double glazed 的窗户，但使用了更大系数的保温棉。总之只有保温系数的计算够标准规定就可以了。绝不是要求要每个房子都做double glazed的窗户。



但是值得注意的是1996到2004年的房子的framing 和 roof framing 基本是没有被treat过的松木。2004年之后也有些房子是在旧的building code时期批出来的，在新的building code实行后盖的，所以也有少部分2004－2006年的房子的架子是没treat过的木头。

新式房屋的保暖系数要求有了很大的提高。更舒适。

关于房子的分类基本写的差不多了。肯定有很多没有想到的地方，热切期盼朋友们帮助补充，共同进步。

好房子

tt90 发表于 2012-9-10 22:17
写的好，支持！信息足够充实了，太耗精力了。如果仔细写，每个年代类型的房子都能写成一本书。

最近这30 ...

终于写完了，写得肯定不全面，如果您有补充的，务必请您知无不言，大家一起学习，毕竟我一个人的观察和视角是有限的，朋友们大家一起加油！

好房子

aaclass-7 发表于 2012-10-9 10:24
到新版了，帮顶。

谢谢      

米虫宝宝

学习了！！！！

proinv

但是80年代初开始使用polybutylene 的管，这类水管现在大概有30年左右了。早过了产品的保质期。很多在接头处已经断裂漏水。

请教楼主1984年建的房子有可能用这个水管吗?买房子的时候能查出来用的是这种管子吗?谢谢.

好房子

proinv 发表于 2012-10-9 18:52
但是80年代初开始使用polybutylene 的管，这类水管现在大概有30年左右了。早过了产品的保质期。很多在接头处 ...

有可能。如果有露在外面的，你自己就能看出来的。

proinv

可以指教一下是哪些露在外面的部分吗? 如果真的是漏水了,全部换掉要多少资金? 谢谢.

好房子

proinv 发表于 2012-10-10 17:04
可以指教一下是哪些露在外面的部分吗? 如果真的是漏水了,全部换掉要多少资金? 谢谢.

主要是如果是2层的房子，一楼的车库顶上是不是有没有封gibboard板的ceiling的地方，ceiling 一般都走水管，如果封上了就不好看到了。
如果是一层的有subfloor的看下subfloor里，水管都会从subfloor穿过。
全部换是真的很费事，钱得问水工，看难易程度，不便宜。

proinv

房子是一层的,好像SUBFLOOR也封起来的,其他地方还可以看到吗?好像听说保险可以保水管破了造成的损失,但是不包括换水管.

好房子

proinv 发表于 2012-10-10 17:13
房子是一层的,好像SUBFLOOR也封起来的,其他地方还可以看到吗?好像听说保险可以保水管破了造成的损失,但是不 ...

保险只包紧急漏水之后造成得损失。
其他地方不容易看到。

proinv

噢,谢谢哦,如果在SUBFLOOR里面看到是黑色的管子而不是铜管就证明是这种有问题的管子了是吗?

好房子

proinv 发表于 2012-10-10 17:21
噢,谢谢哦,如果在SUBFLOOR里面看到是黑色的管子而不是铜管就证明是这种有问题的管子了是吗?

也可能是灰色的管子，但颜色不是重点，重点是连接口。现在用的管子也是黑色或灰色的，但连接方法不同。老式的连接是子母套式的，就是一根管子在接口处套在另一个管子外面。中间是抹的胶，时间长了，胶过保质期了，就漏了。

proinv

那么就是说管子是没问题的,但是接口会有潜在问题?如果漏了,修接口就可以了吧.

好房子

proinv 发表于 2012-10-10 17:49
那么就是说管子是没问题的,但是接口会有潜在问题?如果漏了,修接口就可以了吧.

不是的，以前的管和现在的管规格不一样了。以前的管修理也只能再用胶粘，将来还会开的。

proinv

谢谢好房子的耐心解答,真的是又耐心又专业.

好房子

proinv 发表于 2012-10-10 18:10
谢谢好房子的耐心解答,真的是又耐心又专业.

过讲了。不谢。

好房子

{:8_496:}

元芳兄

感谢 分享。。。期待后续。。。。。

元芳兄

好房子房屋检测 发表于 2012-10-19 21:09
元芳，你对这件事怎么看？？？

大人，还是您比较在行啊，元芳在等大人的后续呢