★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大家谈 (新增图片） ★ ★ ★

失去目标的鱼

我出40 万，LZ 你能给我盖个280 平的二层吗？

我可不要垃圾阿？

gogosky

我也赞成HIGHLANDER的话。lz的话有些是对的。有些有点忽悠人。

Barbara

请问在papatoetoe买房合适么？

CWF895

LZ我想问一下，加建的洗衣房按照COUNCIL要求的标准地面需要做防水处理，请问，这防水处理是指铺瓷砖还是刷一层漆还是有什么别的方法？？大概面积需要做多大才能符合要求？

CWF895

你说的是1米乘1米5这么大面积吗？

gdman668

看到30楼：简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房，在销售上就毫无疑问站有优势。成本控制绝对是重要的，那现金流呢，要考虑吗？

这里是大家谈，只说事，不说人。加15平成本要1万吧，而在开价一样，出手快了，但你就少赚1万。别人也学你，他就再加15平，他就少赚1。5万， 售价提高5千。房越盖越大，钱越赚越少。这是很多Chinese Builder 的做法。盖5房3厅的近300平大房到处可见。个别人最后成为房东。建3房2厅，4房2厅很少。洋人的做法是反过来。
LZ说：我要找的是一种不增加面积，不增加成本，在销售上有优势的方法。
有这种好方法吗？ ？ ？ 大家谁找到谈一下。

Milan28

赚钱的确实有，但赔钱的也不少。首先我觉得说的20万左右的一块地，甚至18万左右一块地，也许只有在西区New Lynn, Glen Eden等地区有。Mt Albert一块平整的四五百平方的地要25-28万左右。造价算你20万总共包括你出售房子时候的legal cost and agent fee,再加上没有卖出房子时候你要支付的rates and holding cost,再加上你的20% risk profit,怎么一个房子也要卖到45万吧，也许有人会买一个New Lynn这样的新房，但有些人却宁愿再填些钱去买东区的房子。虽然现在都说房地产回升了，10月和11月比去年同期涨了百分之十几等等的，但感觉市场还是很不确定，买房的人会一定程度上受到利率的影响，如果明年OCR上升呢？还有那么多人买吗？只有真正强劲的经济以及员工就业率才能使房地产市场持续稳步发展。

只为了你

等等等等等等等等等等等等等等等等等

匿名人士

请两位高手指点一下, 修drive way的石子一般怎么卖?

一般多少钱一吨
或者多少钱一立方米?

找个洋人收我30块一吨, 感觉很贵啊,没用多少石头收了我1700

Milan28

我希望能有更多的客户去找你建房,但是也不能排除很多客观的因素以至于让投资者少赚甚至亏本。

不是每个打算投资建房并最终卖出的人都像你这样有full knowledge.就像你自己举例的几个因素来讲，一个环节出问题，就可能导致亏损。

另外10%的投资回报率适中，在市场并不是找不到这样的商业投资房，更多的是在看你有多少的资金可以投入，最近Kingsland的加油站在Auction上出售了，三百多万，投资回报率超过9%,很多懂city apartment投资的人，往往是可以低价购入房产，用租金去支付贷款，甚至有少量剩余。另外，买商业投资房带来的是房租以及未来的capital gain,而造房子自己投入的精力要远远大于买一个商业投资房，而且你的收益是one-off的。不否认这是一种投资的方式，对某些懂房产以及市场的人适用，或者你自己是builder, 但存在风险。

哦,还想补充一点在开始买地到consent下来,到房子建造完毕,到最终卖掉,到最后的settlement拿到所有的收入这中间的一段时间,你只有支出,没有收入.

我不介意你的评论,你回答说明你重视,但是我想对于这种投资的每一种说法,每一个人都会站在自己特有的立场上,并且以你所看过的,听过的,经历过的去发表.每一种声音都是认真的,都有可采纳的一面.

大S

最近出了这么多能人啊，佩服大家

匿名人士

我的是 MAP40,

你说的一车大概是多少立方或者多少吨?

Milan28

51# jvc

关于世上无丑女的观点，我很同意。关于一年回报20%我不同意。关于摄影，可以交流，不过上个单反先。这是我拍的纽国风光。http://www.flickr.com/photos/nzlandscaping/

wa3375

LZ的相册很美，希望你设计的房子也很美。

Highlander

看到30楼：简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房 ...
gdman668 发表于 2009-12-17 07:56

老大您估计是没看清我前面讲的，我是认为面积大小和成本控制是一对矛盾，重点在于如何取得平衡，而不是片面强调大就是好或者小就是好。

房地产投资绝对是case by case的。对不同的地区，不同的潜在买家，有不同的做法。不同的投资者也有不同的做法。想要用一种模式去套，基本不可能。当然每个人都知道一个好的设计师，好的设计，是决定性的第一步。

对于简单的单层砖瓦房，很多公司可以给出$1000甚至略低一点的package价格，包括图纸和审批。但基本上都不包括floor covering，driveway，landscape和fence。有的可能还再多几项如洗碗机，瓷砖等等，当然更不包中介费和你的利息。都知道利润等于售价减成本，这点上盖房子卖和批发件衬衫卖没区别，但盖房子成本的概念则要复杂很多。假如业内人士想要给大家意见的话，多介绍些这方面的注意事项，要好过列举鼓舞人心的利润数字。

利润应该是只有一种算法，要把你所有的钱都算进去（包括贷款），否则那是逗自己高兴呢，搞搞就来个100%的回报。

我同意楼主讲的那种类型的房子是可以用半年的时间从买地到盖完的，不难做到。也同意顺利做一单的话，10%的利润并非难事。但12个月/6个月=2，10%x2=20%，这就又是太难太难做到了。楼主可否介绍下如何在不需追加资金的情况下做到。

凯旋门

能不能卖出去，这就是风险了

不过我是觉得把钱投资一个不成熟的小区，尤其是这个经济还在动荡的时候，是很不成熟的策略

中区可以做做，但是更偏远的区域，风险很大

Highlander

回楼主，我是做管理和木工的，是有经验，而且是很有经验，这点我不想谦虚。要举个例子的话，我可以从尾到头写下来，但这不是point，只是大家发表意见而已，又不是论文比赛。在我的专业领域上，另外一个版块里有我的帖子。

我从来不否认设计的绝对重要。每一个设计师都会发自内心的认为他的设计是最佳的，这很好，有自信嘛。尽管事实并非如此或始终如此。我就有过一个很好的设计师，有一个在设计时布局上出了错，我自己审图时也没注意。施工时横竖不顺眼，犹豫不决中还是改了，但由于已到蛮后期了，改动的成本也很大。尽管如此，我之所以说这个设计师很好，因为他是我见到过的华人设计师中最好的，working drawing画的最漂亮，最明晰，最少错误的。其他有很多的，可不可以先拜托你们先搞清楚各种材料及材料与材料之间的特性，施工时各道工序是怎么进行的，大哥您纸上画的details在工地上会发生什么，是否收的了尾。我见过平面图和侧面图对不起来的，还有楼上楼下尺寸对不起来的，更有加建的新旧基础接不起来的。除去CAD版本的问题和熟练度的问题，你们收人钱财，至少用点心嘛。也许是我无知，设计师可能是应该只管理念，而不屑于工作图的。

要讲注意事项，我一直在想一个词，啰嗦到这里想到了。“戒慎恐惧”。这对投资者，设计师，Builder，以及由设计师或Builder所扮演的顾问们应该都适用。

回到楼主的问题好吗，我讲半年的周期是reasonable的，可您又把它缩掉一个月。向大家坦白一下我为什么做不到。

1.假设我们从一月初开始，由于只是简单的房子，我的设计师勿需什么设计，省去了构思，画草图，协商，修改的时间。他就直接从抽屉里拿了份现成的，我们略作修改就定案了。OK，Surveyor，工作图，工程师，一个礼拜要多点吧，我算两个礼拜。
2.Building Consent，现在基本就是两个月或多一些。不要跟我说可以更快，我有客户14个工作日就拿到的，也有7个月还没批下来最后说是file找不到了的。那现在就是3月底了。
3.开工了，一切都很顺利。我的Builder也没其他的活干，就干着我这个。到了做driveway和花园的时候，雨季也没下什么雨，6月底7月初，全部完工，上市了。
4.我的设计师早就叫我看地了，但没法买，我只有这点钱，都投进去了。
5.上市2个礼拜就有offer，价钱OK，有10%的利润，签了，1个礼拜后uncon,我的律师当天就把钱过账了，当然中介费扣掉了。还好应该够买地的定金。settlement要一个月后。我想大家都会同意我so far一切顺利的。
6.我看上的那块价钱合适的好地还在，没人买，我第二天就拿下了。付了定金。我没有余钱，也贷不到钱了，只能一个月后settle。
7.我的设计师，工程师也没活干呢，劈里啪啦就把图纸搞定了。但问题来了，地还没settle，title不是我的名字，进不了图纸。
8.到现在，6个月+3个礼拜+一个月，再加上交割后申请building consent两个月。9月底了。;cry;

我不知道上面这个流程算不算一般情况。楼主，您的小辈是怎么做的，真的望不吝赐教。他要多放钱，我当然没话讲，只是利润好像就不是简单的乘以2。再者，有足够钱，可以交叉的做，就不是2个的问题了，可能是3个，4个。。。。那利润就是30%，40%？