<<== 阿海房地产问答==>>

阿海

garytang 发表于 2016-5-18 20:19
海哥，最近看上一个房 ，都挺喜欢就是地小， 是cross lease，这种房是不是买了比较麻烦，起个fence也要邻居 ...

要看地多大。

全福地越大能分割越多越贵。

crosslease的全福地的跟邻居之间的围栏，换的时候都要跟邻居商量的啊。

crosslease唯一就是加建时要邻居同意而已。

全福地如果分割加建但没有排污管，需要接到邻居的，也要邻居同意

阿海

我就是yigubigu 发表于 2016-5-24 00:47
请教一下， 你说Property Tutors发的东西不要信，好巧不巧刚刚听完他们的讲座，我个人看不出什么大问题。你 ...

他们骗钱的，我们好几个学生都是他们PT过来的。

他们学费听说是每人$35000加gst，而且每年都要交这钱。

教学他们一开始教几周，之后就看房，但他们只教怎买了装修卖了trading，最后profit都被ird和他们的装修队赚完了。他们还必须学生用他们的指定broker中介装修队，因为他们还拿提成。

学生排队买房时还要他们组织同意，根本就是暗箱操作，而且不同期间学生是见不到其他学生，怕老学生把糟糕经验传给新学生。

这些都是我听曾经参加过他们课程，现在加入了ronovationz后学生那听到的。

吕吉普

海哥你好，请教几个问题。

(1)参加你师傅或者你的课程，可以学到什么东西呢？

(2)如果想买house作为投资房，中区、西区、东区、南区、北岸，哪里相对更合适呢？

(3)3室的house是否适合投资？

(4)同样的预算，比如150万，是投资一个贵的house合适，比如好地段大房可分割全幅地，还是投资两个便宜的house合适，比如中差地段小房不可分割半幅地？

(5)你觉得现在银行的这种低利率(4%)能够持续多久呢？

(6)你在前边的回复中说，现在的房市处于11点，还有2年到12点。请问依照你的判断，2年后的房市是崩盘，还是进入低迷？2年后的3点和6点会有多严重？

非常感谢!

阿海

吕吉普 发表于 2016-5-24 19:14
海哥你好，请教几个问题。

(1)参加你师傅或者你的课程，可以学到什么东西呢？

１）学到怎样买到别人买不到的房子，每套房赚１０万甚至２０－３０万ｅｑｕｉｔｙ。并且学到很多做人道理，ｐｅｒｓｏｎａｌ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ等，让你成为个ａｌｌ　ｒｏｕｎｄｅｄ全面的投资者。
加入了还能接触到我们４００＋学生庞大的学生／朋友圈，增加你的知识，见识，胆量，和咨询空间。

２）中区

３）适合，但最好能加房间卫浴提高租金回报率

４）买２个便宜的半腹地ｈｏｕｓｅ

５）５年后利息估计就３％以下。历史以来每次金融危机ＯＣＲ就降，ＯＣＲ降了利息自然降

６）２年后如果经济变了，那也要看你的房子在哪。如果是南区，或奥克兰以外，那就会跌厉害。奥克兰中区北岸只会短时间低迷２－３年，然后又因为人口增长而升。东区西区也会跟着上，但慢２年。

吕吉普

阿海 发表于 2016-5-25 09:57
１）学到怎样买到别人买不到的房子，每套房赚１０万甚至２０－３０万ｅｑｕｉｔｙ。并且学到很多做人道理 ...

非常感谢海哥的耐心回复。看过你的回答后，我有进一步的疑问，想再问一问。

Q1：参加你师傅或者你的课程，可以学到什么东西呢？
A1：学到怎样买到别人买不到的房子。
Q1-1：请问可以稍微具体一点说一下这块么？

Q2：如果想买house作为投资房，哪个区相对更合适呢？
A2：中区
Q2-1：如果目标是3室的house，可以接受半幅地，请问可以推荐几个中区的suburb么？

Q3：3室的house是否适合投资？
A3：适合，但最好能加房间卫浴提高租金回报率
Q3-1：请问加房间卫浴，是指直接买多房、多卫浴的house，还是买3房1卫浴的house，然后自己改建呢？

Q4：是投资一个贵的house合适，还是投资两个便宜的house合适？
A4：买:2个便宜的半腹地house
Q4-1：请问这样做，是为了提高整体的租金回报率么？

Q5：你觉得现在银行的这种低利率(4%)能够持续多久呢？
A5：５年后利息估计就３％以下。历史以来每次金融危机ＯＣＲ就降，ＯＣＲ降了利息自然降
Q5-1：按照你的信息平台里Property Cycle的图中所示，“2点”时利率会有上升。你又说奥克兰房市还有2年升值空间，我理解就是说2年后房市大概会到“1点”。这两个判断是否有矛盾呢？或者是我理解错了哪里？

Q6：2年后的房市是崩盘，还是进入低迷？2年后的3点和6点会有多严重？
A6：如果是南区，或奥克兰以外，那就会跌厉害。奥克兰中区北岸只会短时间低迷2-3年，然后又因为人口增长而升。东区西区也会跟着上，但慢2年。
Q6-1：如果2年后房市进入低迷期后，请问你认为房租的走向会是怎样？
Q6-2：请问是不是按照你的判断，2年后房市不会崩盘，这一波的3点到6点是低迷期？

Q7：请问rinse and repeat是什么意思？

Q8：请问，买房是最好买位置好、地好、装修差的房子，然后装修、估价、top up、出租、持有，这个流程么？

再次感谢你的耐心释疑！

阿海

吕吉普 发表于 2016-5-25 10:43
非常感谢海哥的耐心回复。看过你的回答后，我有进一步的疑问，想再问一问。

Q1：参加你师傅或者你的课程 ...

1) 我们买的房都比市场价低，并且能加房间提升价格。
大部分外人是做不到的，所以才叫我们能买到外人买不到的房。

2）中区上班族区，从St Lukes Mall到Sylvia Park之间都考虑，看租金回报，看地点，看能不能加房间等改建。不买HNZ多的地方

3）买2-3房1卫浴的house，然后室内改建

4）就是为了提高租金回报率，不然租金回报率低的抗贷款辛苦啊。全副地的租金回报才1-2%，怎抗？

5）12点到1点叫做overshoot，价格会偏高变成bubble

6）没人买房时，移民还是多时，租金自然提高。
奥克兰不会崩盘，其他城市难说，越小城市蹦越厉害，最好例子就是Tokoroa。 2点到6点是低迷期，买房最好的时候（也会比现在贵，奥克兰来说）。

dafeighz

学费多少？课时怎么上？

阿海

dafeighz 发表于 2016-5-25 13:29
学费多少？课时怎么上？

请加我微信，或点我签名里的链接有短介绍。

danson

请问啊海，
1.LTC是买投资房前注册，还是以个人名义拍下房子后再注册比较好？
2.以LTC名义和 以个人名义通过broker去银行申请贷款会有区别不？
3. 夫妻两个各自名下的投资房，都转到LTC去，需要额外的哪些费用产生？
4. 现在有套投资房已经买下来了，还没交割，是否需要立即注册LTC, 同时联系律师和银行把购买人名字从个人换到 LTC公司名字？


一下子问了这么多， 麻烦阿海有空回复下，谢谢！！

我就是yigubigu

阿海 发表于 2016-5-24 07:53
他们骗钱的，我们好几个学生都是他们PT过来的。

他们学费听说是每人$35000加gst，而且每年都要交这钱。

阿海,谢谢你的耐心回答, 我向property tutor , 问过, 他们说自己是可以找工程对的,他们不会限制你一定要用他们的装修队. 但是这个我现在没有办法证实
第二点就是如果他们坐了这么多年反馈是这么差, 为什么还能做得下去呢?而且他们的学生也不少,难道他们都是傻子?这是我其中一个疑惑.
第三点, 在你们的队伍里,每个人的时间,精力,经济状况都不一样,你们是怎么样保证每个人都能够学到或者应用到一样的知识呢? 因为在我的理解中,大班教学到最后,学生是学不到什么东西大. 只有1对1或者小班才会有效果,你可以说明一下吗,谢谢你.

阿海

danson 发表于 2016-5-25 16:51
请问啊海，
1.LTC是买投资房前注册，还是以个人名义拍下房子后再注册比较好？
2.以LTC名义和 以个人名义通 ...

这些是会计问题，最好听你的会计做啊。 我的投资房都在ltc底下的。

要放ltc就赶紧了，然后把ltc名字告诉律师和银行。

阿海

我就是yigubigu 发表于 2016-5-25 19:36
阿海,谢谢你的耐心回答, 我向property tutor , 问过, 他们说自己是可以找工程对的,他们不会限制你一定要 ...

我觉得他们有收kickback。

他们sales做的好，Sean Woods以前是卖车和卖房子的。

洋人很多很傻的啊都被骗了呗。

而且他们合约听说就5页，一定watertight学生不能公开批评的。

阿海

我就是yigubigu 发表于 2016-5-25 19:36
阿海,谢谢你的耐心回答, 我向property tutor , 问过, 他们说自己是可以找工程对的,他们不会限制你一定要 ...

每个学生投入精力金钱不一样，自然不同成就啊。

学生越努力，我们自然越努力帮他们。

学生不努力，我们只能鼓励他们，但我们最终是教学生怎投资，不是把投资房都找好了他们啥也不用做就买就好。

我们不是工党，我们不提供entitlement programme。

阿海

我就是yigubigu 发表于 2016-5-25 19:36
阿海,谢谢你的耐心回答, 我向property tutor , 问过, 他们说自己是可以找工程对的,他们不会限制你一定要 ...

我们教学生怎样赚钱，买一个房子学费就回来了，等于你给我20刀，我给你100刀。

怎能跟大学比？ 但很多人宁愿花3万以上上大学，也不愿意花两万学做百万富翁哈哈

我就是yigubigu

阿海 发表于 2016-5-26 15:27
我们教学生怎样赚钱，买一个房子学费就回来了，等于你给我20刀，我给你100刀。

怎能跟大学比？ 但很多人 ...

谢谢阿海,我一个贴子的问题你花了三个贴子来回复我. 假如普通打工阶层,平时上班走不开,怎么样去上课学习?是不是就只有周末了?
还有一个就是很现实的问题. 第二套首付的钱没有,有没办法通过现有资产把钱套出来?例如TOP UP

我相信去你们的班肯定能学到东西的,不过现实问题,像上面所说的首付,能通过学习解决吗?
谢谢

阿海

我就是yigubigu 发表于 2016-5-29 13:14
谢谢阿海,我一个贴子的问题你花了三个贴子来回复我. 假如普通打工阶层,平时上班走不开,怎么样去上课学习? ...

我们很多学生都要上班的啊，就算不上班做生意的时间也不多。没工作收入贷不了款怎买房嘛

我们就是要教学生怎样准确找到合适的房子，并分享现在市场状况和帮学生们分析每个房值多少钱，多少钱买入，哪里需要装修，哪里可以加房间增值，并且交学生怎样找到好的ｄｅａｌ。从而减少学生们投入的时间。

第２套一般都需要从现有资产里ｔｏｐ　ｕｐ啊，具体加入前我们都会跟你坐下分析下你的经济状况，确认你能买我们能帮你你才能加入的。如果你加入后贷款买不到房，那我们自然１００％退学费。

weifengshangyu

海哥请问因为手里资金有限，大概可以买五十几万的投资房，crosslease的还有戏吗 去年下半年西区感觉能买到，现在不知道怎样，apartment或者terrece怎么样呢，买新的有没有额外的税？以前看到一篇文章，说有些开发商卖新房，让客人去注册什么，结果客人需要缴税

阿海

weifengshangyu 发表于 2016-5-30 15:12
海哥请问因为手里资金有限，大概可以买五十几万的投资房，crosslease的还有戏吗 去年下半年西区感觉能买到 ...

如果５０－６０万那中区还是勉强能买到ｕｎｉｔ的啦，就是不能太挑了。

西区这个价钱ｕｎｉｔ也不容易买了。

如果买ｃｒｏｓｓｌｅａｓｅ房子估计要买很偏的地方。

weifengshangyu

阿海 发表于 2016-5-30 15:14
如果５０－６０万那中区还是勉强能买到ｕｎｉｔ的啦，就是不能太挑了。

西区这个价钱ｕｎｉｔ也不容易买 ...

阿海怎么看待投资公寓或者terrace

阿海

weifengshangyu 发表于 2016-5-30 15:16
阿海怎么看待投资公寓或者terrace

我个人推荐ｕｎｉｔ，低维护，没漏水风险，有地。

吉祥083

海神之前介绍过你的landlord insurance broker能再告诉一下吗？之前存的不见了，谢谢

阿海

吉祥083 发表于 2016-5-30 21:20
海神之前介绍过你的landlord insurance broker能再告诉一下吗？之前存的不见了，谢谢 ...

David Lim

请点击我签名里的链接的googlesheet里的第二个tab就能找到

我就是yigubigu

阿海 发表于 2016-5-30 11:33
我们很多学生都要上班的啊，就算不上班做生意的时间也不多。没工作收入贷不了款怎买房嘛

我们就是 ...

明白了，谢谢阿海啊，解释得非常详细，我还有最后一个问题， 你们学生这么多，难免出现有些学生情况是很接近的，如果刚好有一个房子比较适合好几个学生，这种情况下怎么安排呢？学生之间互相协调吗？毕竟现在市面房源这么少，盘少客多，想知道一下你们是怎么样做的，谢谢

danson

阿海 发表于 2016-5-26 15:21
这些是会计问题，最好听你的会计做啊。 我的投资房都在ltc底下的。

要放ltc就赶紧了，然后把ltc名字告诉 ...

问了会计，可以做。  但是 broker又说，如果换到ltc去，就要重新批贷款。 我们新西兰本地收入不够。用的是海外收入来申请贷款的。 如果用ltc的名义来贷款，说是不能计算海外收入，只能用新西兰本地收入。 搞得现在真是两难~~

吉祥083

阿海 发表于 2016-5-30 21:43
David Lim

请点击我签名里的链接的googlesheet里的第二个tab就能找到

找到了，谢谢

阿海

我就是yigubigu 发表于 2016-5-30 23:06
明白了，谢谢阿海啊，解释得非常详细，我还有最后一个问题， 你们学生这么多，难免出现有些学生情况是很 ...

我们有个Ｆａｃｅｂｏｏｋ组，专门是学生才会在里面的。学生们有问题都可以在Ｆａｃｅｂｏｏｋ上问和回答，我们ｃｏａｃｈ也在上面回答问题的。这个组没有外人，所以不怕消息泄露。

买房的话，任何学生，新的也好，旧的也好，都要通过Ｆａｃｅｂｏｏｋ去排队。先到先排上，拍卖时就看排队顺序去拍。但很多时候拍卖到了时很多学生都买到了，所以来拍卖的有时只有一两个学生。

我们学生每周都买平均５个房左右，而且我们规则公平，大家学生也遵守规则，所以不会出现抢房现象。目前６年了只有一个学生是因为老不服从规则而被踢出去的。

阿海

danson 发表于 2016-5-30 23:24
问了会计，可以做。  但是 broker又说，如果换到ltc去，就要重新批贷款。 我们新西兰本地收入不够。用的 ...

那还是听ｂｒｏｋｅｒ的吧

吕吉普

海哥，请问一个基础问题。找律师看LIM report，大概是怎样收费的？律师大概会看哪些东西？

谢谢！

andywei200

阿海，想问下，看你之前2012年的帖子说到，12点最高峰期是15/16年，现在是开始抛售的时了吗

阿海

吕吉普 发表于 2016-6-9 16:06
海哥，请问一个基础问题。找律师看LIM report，大概是怎样收费的？律师大概会看哪些东西？

谢谢！ ...

我没让律师看过所以我不知道啊。

律师一般都按小时计算的吧，估计一份LIM 15分钟内就看完。

我知道很多华人律师不收费（但你交割房子要通过他/她），但我建议还是给钱。

具体就看LIM里有没有什么问题啊，例如ccc，改建，任何地质洪水问题记录在LIM。