<<== 阿海房地产问答==>>

阿海

dangessss 发表于 2016-2-2 11:25
haige,  what time is it now? 11 o clock?

12                        

天心

阿海 发表于 2016-2-2 10:49
12

海哥，你好。有几个问题请教一下你可以吗？
1，你现在有十几套房如果再top up的话是需要做估计报告的，一个1000左右，那么以后你每次想再买房光是估价就要先花个10000+了对吗？有别的办法吗？
2，如果已经到了12点了，今年还能再买投资房吗？你会买吗？
3，一般银行的贷款经理，总额超过200万的贷款就要不能处理了，那以后再贷款怎么办呢？谢谢

阿海

天心 发表于 2016-2-3 20:32
海哥，你好。有几个问题请教一下你可以吗？
1，你现在有十几套房如果再top up的话是需要做估计报告的，一 ...

1) equity够了做E-value就行啦
2）12点了现金多的收入高的能买。全贷款并且还款能力差的，不在奥克兰好区的，就别买。目前我的投资房净收入只有2万多，暂时不买了，我不想用自己收入养投资房。作为长线投资来说，奥克兰好区目前还能买入。奥克兰之外就要考虑清楚了，未来几年形式不清，没有奥克兰人口增长厉害来支撑房市。
3）去credit team去审批啊，当然把房子分不同银行贷比较好

jaydaiajjx

海哥 我是第一次买房，有几个问题想麻烦咨询下你，我住在rotorua 看上一套房子 这是自己的第一套自住房子。
我刚去了一家银行问了贷款，还不知道结果，是否要等到bank pre-approval才能去和中介谈

对了 一般building report 和 LIM是在签purchase and sales agreement之前自己去弄好还是签了之后根据building report 和LIM的结果在和房东出价offer

我想找个mortgage broker去多家银行谈，请推荐靠谱的mortgage broker 谢谢

阿海

jaydaiajjx 发表于 2016-2-6 14:31
海哥 我是第一次买房，有几个问题想麻烦咨询下你，我住在rotorua 看上一套房子 这是自己的第一套自住房子。 ...

要等preapproval下来了才能买啊，不然你都不知道能不能贷款。

一般条件是conditional offer被接受了后才去做的，一般5到10个工作日。

如果是拍卖的房子，那就要拍卖前做好功课了

boxrunboxrun

阿海

boxrunboxrun 发表于 2016-2-9 17:16

可惜不是我开的

crosstoasts

请教海哥对2016年7月1日由可能实施的对海外买家征收预扣税政策如何解读。
小弟准备首次置业，有何影响？
多谢！

如下:

英文PDF：https://assets.documentcloud.org ... esidential-Land.pdf

Lawyers are objecting to a planned tax law reform, saying it could stop overseas land and apartment developers working in the housing-starved Auckland market.
The Auckland District Law Society's property law commission has made a hard-hitting submission against the Government's planned tax change which applies a potentially punitive resident withholding tax to overseas-based traders who buy then sell within two years.
The new law is due to come into effect on July 1.
Joanna Pidgeon, society vice president and a committee member, said if people were trading property for gain they should pay tax whether they were from New Zealand or overseas. IRD could audit and capture unpaid tax from New Zealanders, but it was harder to collect this from people who were overseas, Pidgeon said.
North Shore-based lawyer Nick Kearney is particularly concerned, saying Auckland desperately needed overseas developers, but the new law could severely deter them.
                                                       
                                                                                                                                Nick Kearney.                                                                                                                "This could literally stop development in Auckland overnight. Developers will be scared and they will just hold the land," predicted Kearney, who has a number of Asian-based clients working here. "If overseas developers don't develop property, who's going to do it? We have always had foreign capital coming in and this country needs it."
Some businesses may be forced to change directorships or shareholdings and appoint New Zealanders, he predicted.
The society's property law committee said the Taxation (Residential Land Withholding Tax, GST on Online Services and Student Loans) Bill would be detrimental to offshore-based developers working in Auckland.
These developers created desperately-needed Auckland residential subdivisions yet the law change was aimed at them, the committee complained.
"The development of housing has been a topic du jour for some time and in effect the Government will be scoring an own-goal by failing to include an exemption for reputable offshore persons/developers," the society said.
Former Revenue Minister Todd McClay said the change was about fairness and was the third part of the Government's investment property tax reforms announced in the Budget.
"This measure will act as a collection mechanism for the new bright-line test, which applies to gains from the sale of residential property purchased on or after 1 October 2015 and sold within two years," McClay said.
Continued below.

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                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Auckland activity not off starting blocks yet                                                       
                                                                                                                       
                                                                                       
                                "The RLWT [residential land withholding tax] proposal in the bill, together with the new bright-line test and changes to collect better tax information about buyers and sellers of residential property will help to ensure that everyone pays their fair share of tax on gains from property sales," he said.
Pidgeon is worried about apartment developers and land subdividers.
While the law would ensure foreign entities were held accountable for withholding tax its implementation could have a chilling effect on the market, she said.
"This will tie up their capital, which will delay the development of additional housing at a time when housing supply is urgently needed. There are many large, well established property developers who have been good taxpayers but who will be caught as offshore entities under this legislation," she predicted.
An entity is offshore even if one director or 25 per cent of its shareholders are overseas.
"They will have significant capital tied up pending completion of their tax returns, particularly as when assessing profits for calculation of the withholding tax no account is taken of expenditure, which in the case of subdivisions and apartment buildings is significant.
"It would be helpful to have an exemption for offshore taxpayers of good repute to ensure that this legislation does not clog their capital and impede development when it is desperately needed in Auckland. It is helpful to have a simple process for assessment, but adding either exemptions or bonds may soften a negative outcome from the legislation," Pidgeon said.
Tony Alexander, BNZ chief economist, says the three changes resulted in "a plethora of anecdotes - and nothing more than anecdotes - of Chinese offshore buyers pulling back from the Auckland market".

为了给新西兰房市降温，政府准备对海外买家征收“预扣税”，如今该法案正在征集意见中。现在，针对该法案，奥克兰法律界人士给出了明显的反对意见。

　　针对海外买家的“预扣税”政策，有望在今年7月1日开始实施。具体来讲，该政策就是要求海外投资者在卖房的时候，由房产过户律师代为扣取33%的房屋买卖收益，或者是代扣房屋购买总价的10%（两者之间取较低值）收取“预扣税”。

　　前税务部长Todd McClay表示，“预扣税”是政府房产税改革的第三步，之前实施的政策有：1.房产投资者买房两年内卖出必须缴税（两年明线政策），2.海外买家在买房时需要提供新西兰税号和银行账号。

　　McClay说，“有关住宅房产的预扣税政策和去年10月1日开始实施的增值税政策一起，将会确保每一位房产交易者都合理缴税”。

　　不过，奥克兰地区律师协会物权法委员会对“预扣税”法案提出了质疑。该委员会认为，奥克兰本身就存在“房屋短缺”的问题，该法案会影响外国开发商，进而让短缺问题雪上加霜。

　　据了解，按照法案，如果新西兰房产开发公司有一位股东是外国人、或者有25%的股份是外资，那么该公司就会被划入“海外投资者”，适用于预扣税政策。

　　物权法委员会认为，预扣税会影响开发公司的资金流，尤其是对公寓和土地分割开发商来说，由于无法及时抵税，影响巨大。而且由于政策的威慑力，让很多海外房产开发商驻足不前，会让奥克兰的房屋短缺问题恶化。

　　奥克兰北岸律师Nick Kearney表示，他有很多亚洲房产开发商客户，奥克兰迫切需要海外开发商，这个国家也需要海外资金。

　　但是新法案会成为严重的障碍物，Kearney说，“会立刻阻止他们的到来，或者他们只是持有土地而不敢开发。如果没有海外开发商建设住宅，谁来做这个工作？”

相关报道：

NZ再出房市调控政策 对海外买家征收预扣税

阿海

crosstoasts 发表于 2016-2-10 11:37
请教海哥对2016年7月1日由可能实施的对海外买家征收预扣税政策如何解读。
小弟准备首次置业，有何影响？
多 ...

我不对rumour做任何评价啦。
现在已经有income tax/company tax了，再多个tax对房价没有任何影响。

当然，海外开发商也许会算算数再考虑会不会来新西兰做开发了。假如开发少了，那房价不就升咯？ supply and demand

天心

阿海 发表于 2016-2-3 20:53
1) equity够了做E-value就行啦
2）12点了现金多的收入高的能买。全贷款并且还款能力差的，不在奥克兰好区 ...

谢谢海哥，还想请教海哥，你之前有提到过如果经济危机要来美国股市会先做出反应。那会是怎样的反应呢？道琼斯和纳斯达克指数会跌倒多少呢？如果想在风暴来之前减少自己的贷款比例什么时候卖房合适呢？

感谢

阿海

天心 发表于 2016-2-10 18:20
谢谢海哥，还想请教海哥，你之前有提到过如果经济危机要来美国股市会先做出反应。那会是怎样的反应呢？道 ...

股市大跌会给全球民众情绪下跌，群众减少开销，减少开销等于减少公司利润，公司自然财源，裁员了失业率上升就更少个人开销，自然经济下滑，房市也就受影响。

指数至少要跟00/01，07年那样跌吧，跌个30%+才会大规模影响经济

至于房地产怎样减少自己风险：
1）LVR低于70%
2）最坏打算失业/出租房空房情况下还能还得了贷款

staral

阿海，我现在想投资24a charlenne close , ranui , 你觉得这个房子值得投资吗？要价70万

小布布

想买自住房，能给我排列一下中区的好区吗

阿海

staral 发表于 2016-2-11 15:27
阿海，我现在想投资24a charlenne close , ranui , 你觉得这个房子值得投资吗？要价70万 ...

不太喜欢ranui。。。而且是火车道旁。

阿海

小布布 发表于 2016-2-16 13:35
想买自住房，能给我排列一下中区的好区吗

你的budget是多少？

小布布

阿海 发表于 2016-2-16 13:47
你的budget是多少？

100-160

阿海

小布布 发表于 2016-2-16 14:53
100-160

你想买什么样的房？必须新房？ 全副地？多大，很多因素要考虑的。

我建议：
Epsom
Mt Eden
Takapuna
Mission Bay
Milford
Kohimarama
Glendowie
Castor Bay
Remuera
Point ChevBucklands Beach

满多选择但具体要看你想买什么样的房子

angelvan2012

请阿海帮我看一下这个房子吧，1004 East Coast Road，http://www.barfoot.co.nz/564020
我买来自住的，半副。这个房子其实是个3房，底下严格来说其实是两个房间做为Rampus和Office这种。比较特别的是他和另一家各有各的车道。

想请阿海估个价，主要是把不准多少上限？
另外有个问题就是外面有一大片石头，不知道能不能停车在那。
还有后面那一家可以去申请再建个车道延伸到主路上吗？这样就可以完全独立进出了。

阿海

angelvan2012 发表于 2016-2-16 15:27
请阿海帮我看一下这个房子吧，1004 East Coast Road，http://www.barfoot.co.nz/564020
我买来自住的，半副 ...

价格我就不知道了，这几个月都没注意价格了。

后面那家跟这家是crosslease吗？如果是那就不容易改了。另外要跟Auckland Transport申请然后找人做个vehicle crossing吧。

zealot198226

我去，这都是神一样的人物了

空中楼阁

海哥，我现在有大概现金100多万，银行贷给我100多万，我应该怎样去投资才能取得最大利润呢？谢谢

阿海

空中楼阁 发表于 2016-2-16 22:50
海哥，我现在有大概现金100多万，银行贷给我100多万，我应该怎样去投资才能取得最大利润呢？谢谢 ...

你在奥克兰吗？
已有自住了吗？
还是一2百万全买投资房？

空中楼阁

阿海 发表于 2016-2-17 09:48
你在奥克兰吗？
已有自住了吗？
还是一2百万全买投资房？

用来投资的，谢谢

阿海

空中楼阁 发表于 2016-2-17 11:33
用来投资的，谢谢

1)中区或北岸80-90万左右4房半腹地，租金回报4%左右
2）一排unit，2到3户
3）或2个能分割的带地的全副地房子，1百万左右（但你以后需要再多的钱去建房）

主要看看你想buy and hold或想分割将来建房

空中楼阁

阿海 发表于 2016-2-17 11:36
1)中区或北岸80-90万左右4房半腹地，租金回报4%左右
2）一排unit，2到3户
3）或2个能分割的带地的全副地房 ...

谢谢海哥的宝贵建议！我会好好考虑

HARSLEY

阿海哥，请问银行top up的额度是市场估价（QV)减去贷款，还是政府估价减去贷款？ 谢谢！

walker96

请问阿海，你师傅他们最近还有什么活动吗？开会，演讲什么的？谢谢！

阿海

HARSLEY 发表于 2016-2-20 19:54
阿海哥，请问银行top up的额度是市场估价（QV)减去贷款，还是政府估价减去贷款？ 谢谢！
...

qv或市场评估rv减去贷款