阿海2015年奥克兰买房策略

nauru

海哥，请问unit, apartment, town house, cross lease的区别。还有你师傅收惠灵顿的学生吗（人可以去奥克兰上课， 但是投资在惠灵顿）？ 非常感谢。

一路向西

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-958141699.htm

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-957716297.htm

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-958328466.htm

能不能麻烦阿海看一下这三幢unit, 哪一个比较适和投资，我感觉是MT Wellington三室的uni比较好但怕抢不过别人
一般来说现存Ellerslie , Mt Wellington市场价大概多少，有超出的CV 20%-30%? ?? thanks

阿海

nauru 发表于 2015-10-2 17:24
海哥，请问unit, apartment, town house, cross lease的区别。还有你师傅收惠灵顿的学生吗（人可以去奥克兰 ...

我师傅不带奥克兰以外学生，特别是不在奥克兰投资的。

Unit:
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-961290688.htm

Apartment:
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-961261820.htm

Town house/crosslease:
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-961430075.htm

Terrace house:
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-961381997.htm

House (full section/全副地)
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-942926644.htm

阿海

一路向西 发表于 2015-10-7 18:51
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-958141699.htm

http://www.tr ...

当然是Ellerslie的好啦，但会比Mt Wellington的贵10万

Ellerslie unit大概60万左右

Mt Wellington的50万初

fairnz

阿海 发表于 2015-10-7 21:20
我师傅不带奥克兰以外学生，特别是不在奥克兰投资的。

Unit:

阿海发这几个房子是几个意思？请明示。谢谢

阿海

fairnz 发表于 2015-10-7 23:54
阿海发这几个房子是几个意思？请明示。谢谢

不同类型房产的例子

一路向西

阿海 发表于 2015-10-7 20:22
当然是Ellerslie的好啦，但会比Mt Wellington的贵10万

Ellerslie unit大概60万左右

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-947965900.htm

那epsom的unit好吗? 我又看到这一幢,不在DGZ 环境也很吵,但它就在manukau rd旁边, 内部不错
我的预算在60万左右,想买2房的UNIT, 目前在EPSOM, MT WELLINGTON, ELLERSLIE, REMUERA犹豫, 请指点迷津

如果Mt wellington靠近Sylvia Park是不是比较容易出租？

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-927958447.htm
这个感觉蛮便宜的，有点动心,可以入手吗？

阿海

一路向西 发表于 2015-10-8 13:01
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-947965900.htm

那epsom的un ...

Royal Oak那个被我同学636k买了，他打算改成三室

Celtic好街，但如果你能给多10-15万，我建议买半腹地crosslease房子吧。

ThinkOutLoud

阿海 发表于 2015-10-8 12:07
Royal Oak那个被我同学636k买了，他打算改成三室

Celtic好街，但如果你能给多10-15万，我建议买半腹地cr ...

Royal Oak那个 floor area 多少? 可以改成三室.

阿海

ThinkOutLoud 发表于 2015-10-8 14:16
Royal Oak那个 floor area 多少? 可以改成三室.

没问，估计70-80吧不知道了。

ThinkOutLoud

阿海 发表于 2015-10-8 13:23
没问，估计70-80吧不知道了。

谢谢阿海            

一路向西

我去看过 about 92m2

mailbox

阿海请教一下， 现在买投资房如果贷款最大化的话， 是不是租金cover不了 mortgage， 自己是否每周要贴很多钱 进去？你是怎样做的？

阿海

mailbox 发表于 2015-10-8 23:53
阿海请教一下， 现在买投资房如果贷款最大化的话， 是不是租金cover不了 mortgage， 自己是否每周要贴很多 ...

贷款最大化的话是租金cover不了 mortgage，是需要每周要贴点钱。

我也这样做的，只是我买的早便宜，自然租金都能cover mortgage。

现在买的都不能cover了。

nauru

阿海 发表于 2015-10-7 21:20
我师傅不带奥克兰以外学生，特别是不在奥克兰投资的。

Unit:

受教了。谢谢。祝顺利。

caustal

海哥请问，现在估价师的价格是多少？我买的房子分割的cv还没出来，银行要我做估价。 谢谢您。

NZyimin_new

终于又找到你这个帖子了。：）

我可以请教一个买房子贷款的问题吗？

NZyimin_new

我知道你买了很多房子，而且是贷款的。也听说过可以用已经贷款买的房子做抵押再贷款。（具体实施起来的难度不知道，暂时也没有这个打算）。

我现在看中了一套房子。不知道贷款的话交多少首付划算，后面如何规划还款。

我的理想投资是买三套投资房出租（目前有自住房屋无贷款）。
我应该把存款分成3份，分别做为房屋首付（大概每份占房屋总价30%），其余70%贷款吗？
还是尽可能多地付第一套的首付，比如增加到首付比例40-50%，其余贷款。（预计选房子需要时间，不会在同一年购买几套，所以等购买第二套的时候，存款应该还会增加）。
我个人喜欢自己有存款的感觉。理性讲这样可能不划算，因为从银行贷款，前几年往往大部分还款都是利息。

NZyimin_new

所以想向您请教几个贷款的问题：

问题1：我应该尽最大可能增加第一套首付比例，并且尽可能最快地还完第一套的贷款吗？比如5-6年内还清。这样的话，应该每年都多还几万，还是6年之后一次性还清呢？

问题2：如果贷款定的是15-20年，是不是每次多还的时候都要交违约费。贷款的时候，没有5-6年一次性还清这个选择，必须都是每周或者每双周定量还款的，对吧。

问题3：在有多套房屋贷款的情况下，如果有剩余存款，应该先还完贷款额度高年限长的那一个，对吗？
后继的收入和剩余存款，还第二个，对吗？而不是三个或者几个并排走或者平均还款。

问题4：如果首套房屋首付可以付50%，是不是好过付30%，这样可以最大限度地降低还款利息（尤其是打算五六年内一次性还清全部贷款的话?)我的理解是，等额本息贷款，前几年还款的利息所占比例高，所以尽快地还完一份高额贷款是正确的。
这样理解，对吗？

问题5：风险控制。考虑到短期断租的可能性，银行里应该预备多少存款以供断租期还款呢？第一套房子无需考虑这个问题，因为工作收入足够还款，即使短期无租客。第二套，第三套，必然要考虑这个问题吧？存款应该够COVER几个月或者多少周的还款呢？
如果第一套房屋已经Mortgage free,无疑可以secure第二套第三套的房屋贷款。这样即使有一两套同时短期断租，工资和第一套房屋的租金还是可以COVER供款的。

问题6：第一套房屋贷款可能比较容易，第二套，第三套的难度大吗？增加首付比例，提供稳定的收入证明，和第一套房屋的按时还款记录，可以降低第二套，第三套的贷款难度吗？贷款利率是不是比第一套要高？谢谢！

NZyimin_new

引用阿海的话：

“４）为什么不只买ｕｎｉｔ而买半腹地房子呢？
认识我的朋友和网友都知道我是买ｕｎｉｔ起家的，为什么我现在看好半腹地呢？
这是因为ｕｎｉｔ这几年的确涨的疯了，ｍｔ　ｗｅｌｌｉｎｇｔｏｎ／ｎｅｗ　ｌｙｎｎ的ｕｎｉｔ都能上６０万ＯＭＧ，那租金也就４２０／周，租金回报率才３.５％甚至不到啊。。
但半腹地，假如是４房，虽然买入价格比ｕｎｉｔ一般都高个２０％，但租金回报率不差啊。如果是４房，租金回报率能达到４％呢，那不用想了，如果遇到这种盘，那当然宁愿买半腹地ｈｏｕｓｅ也不买ｕｎｉｔ啦！
而且如果能买到半腹地２房或３房能加一个或两个房间的，那就更好了！”

我想问半幅地，5个卧室，2个卫浴的新房子，好出租吗？LOCATION是很好的，容易出租的区。在校区，方便购物，就餐，出行等等。
我知道一般3个卧室的房子可以租给一个家庭。5个卧室的房子要找什么样的租客呢？分开租可能太操心，中间断租的话，要频繁找房客，可能会比较麻烦？整租要租给什么样的人呢？要以略低于市场的价格租给一个人，那个人再分租出去吗？

请问，一般请中介往外租房子的话，收费是如何计算的？按照每周租金的比例吗？有没有那种一整年都签给中介，自己固定要一个数字，其余归中介的。

NZyimin_new

看阿海也是2010年开始的，到现在5年买了好多房子了。

我2010年也是有钱做首付的，只是迟迟没有行动。不然到现在也收了5年的房租了啊！：）

这大概和每个人的性格不一样。我是属于保守型的。所以在贷款方面还在考虑到底是增加首付比例，尽可能多地付首付，还是多留一点存款这个问题。

NZyimin_new

mailbox 发表于 2015-10-8 22:53
阿海请教一下， 现在买投资房如果贷款最大化的话， 是不是租金cover不了 mortgage， 自己是否每周要贴很多 ...

你在考虑贷款比例最大化啊？我在考虑首付比例最大化，尽量降低贷款总额和降低贷款年限，并且尽可能提前还款。这样可以减少所付的利息吧！

虽然在前几年就还清贷款，看上去不怎么划算，可是长期考虑的话，还是可以少还许多利息的，对吧？

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-8-19 14:15
我今年买的两个半腹地４房ｈｏｕｓｅ基本上用完我们出租房的ｓｕｒｐｌｕｓ　ｃａｓｈｆｌｏｗ了，所以这 ...

我所在的地区有一个趋势，就是投资房往往比较集中在一个区。自住房集中在几个区。虽然都在校区内。

同样是3个卧室，1-2个卫浴的新房子，居住区要比投资区高出很多。

NZyimin_new

关于投资房的性价比和容易出租的问题

按照价格平均算的话，2-3个卧室的比1个卧室的性价比更好。4-5个卧室，2个卫浴的性价比有的也很好。

可是出租的时候，4-5个卧室会比2-3个卧室的难出租吗？


现在我看的这个房子质量还不错，比较新，5个卧室，2个浴室。就是担心找什么样的租客？如果交给中介出租的话，付多少比例的中介费呢？

NZyimin_new

如果贷款期限是20年，前6年基本上已经还了一半的利息了。

即使这样，有剩余存款的话，还是还了贷款比较好吧。最起码心理轻松了？当然其他的投资回报有的比贷款利率要高。这似乎真的是一个心理或者性格问题啊！

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-8-22 08:15
是的

nevernew 发表于 2015-8-22 00:00
是不是银行在评估贷款人还贷能力时，出租房收入只能折75成？
是的              

能按75成算也行啊！我以为银行要考虑第一套贷款的还款负担问题呢！
这个出租房收入是无贷款的出租房吗，还是只要是出租房收入就可以啊？

love_3_month

lol这么多问题，阿海可以收300元了，估计都不够哈哈哈

mailbox

阿海谢谢回复， 那现在买投资房还值得吗如果每周要贴钱进去？ 是不是只能从capital gain 获利？

李小鹏

自住房 一套
投资房 一套

2个孩子

这种情况  怎样努力买 第三套房？

Spring.Miao

感谢海总今天的演讲，感觉还是蛮有收获..

祝一切顺利，另外可以有你联系方式么？