精算师 小乔《《更新：2014, 帮你看懂贷款利息和房市》》

一定要完成

我也问个问题，一般来说，选房的时候，各位前辈如何设置自己的投资回报率

house 5.5%以上？

unit 7%以上？

这个投资回报率是如何计算的？ 举个例子，租金每周400 购房总价30万，贷款80%

是否应该这样： 400x50周=20000 ÷ 300000=6.6%

还是 400x50周=20000 ÷ 30万的80% ？

Propertyjo

damuren 发表于 2013-3-14 14:56
楼主好帖，给转到国内论坛了哈。www.19tou.com，谢谢楼主！

哈哈 谢了。。。。

Propertyjo

我要买车 发表于 2013-3-14 18:20
看了 那么多页，有些晕，请问楼主，那个回报率怎么算啊？怎么出来的百分之九，十 什么的。谢谢

教你一种最简单快的算法

一个房，租 $500 一周，买成$500，000

gross 回报率 ＝ 500*一年能租多少周／500000
北岸一般一年能租50周，所以 500*50/500000=5％ 这是未加进维修费用，保险地税等开销的。 现在4.99%可以固定两年，那么如果有6%基本就不用贴钱了。

南区可能你只能算48周

Propertyjo

妖精的指尖 发表于 2013-3-14 17:20
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-533334363.htm
像这个久卖了 ...

不好意思 对西区不熟

Propertyjo

field837 发表于 2013-3-13 23:42
如果有现金30万左右 想买一个两室一厅的 apartment 但是朋友也有说去银行贷款买个townhouse也不错 我现在生 ...

我也不会买apartment

Propertyjo

wyan041 发表于 2013-3-13 23:31
楼主，帮忙看看这个房呗http://mobile.barfoot.co.nz/493988。可以做投资房吗？如果出租，可行吗？大概什么 ...

优点：全副地，地不太斜

缺点：location 一般， 从照片上看楼下的房间和厨房需要确认是否合法

我没看房，我估计租金$450-550,租金不过cover mortgage，但如果市场继续向好，房子会增值

Propertyjo

一定要完成 发表于 2013-3-14 19:38
我也问个问题，一般来说，选房的时候，各位前辈如何设置自己的投资回报率

house 5.5%以上？

回报率是分区，现在的市场 （ house )milford takapuna 5%, birkenhead hillcrest 5.5%,glenfield 6% birkdale beach haven 6.5%

应该按100% 房价算，因为就算是你自己的钱也要算capital cost

一定要完成

Propertyjo 发表于 2013-3-14 19:47
教你一种最简单快的算法

一个房，租 $500 一周，买成$500，000

请问你指的--按现在利率6%就不用提贴钱了，是指按买房50万的80%贷款算，是么？

否则的话，50万贷款的话，一个月还款将近三千，500一周一个月2500，覆盖不了50万所有的贷款，当然，不可能100%贷款，我只是有点迷惑，

至少多少投资回报率，才能覆盖100%购房贷款呢？

damuren

Propertyjo 发表于 2013-3-14 19:40
哈哈 谢了。。。。

谢谢你才对，有空也来我们网站发帖吧。

您有QQ号码吗？

Propertyjo

damuren 发表于 2013-3-14 20:36
谢谢你才对，有空也来我们网站发帖吧。

您有QQ号码吗？

好
不好意思 不用QQ，可以email 联系我

Propertyjo

一定要完成 发表于 2013-3-14 20:24
请问你指的--按现在利率6%就不用提贴钱了，是指按买房50万的80%贷款算，是么？

否则的话，50万贷款的话 ...

现在你可以固定5%两年，500000 房价（要算100％贷款） ＝25000利息一年，那么如租50周，一周需要 500租金。但这还不包括其他费用，

nzsleepless

Lease 发表于 2013-3-13 14:32
绝对不是因为我房多才这么说, 而且通过这个贴子你应该了解我是长期Buy and Hold, 我是不卖的. 说实话, 我 ...

记得在阿海问答中，你曾经谈到现在是买中国股票的好时机，时间应该在两三个前吧。现在看确实是买在底部。不过你好象没有提到可以买哪一类股，可以简单说说吗？你认为在目前2300点的点位有哪些股票是可以象你的投资房一样BUY AND HOLD的？谢谢。我07年11月最高进的，12年2月最低时出的，腰斩了出来。我知道去年2月不是最低也是大底部，但我必须在二月份时卖股票买房子，没有选择。之后我做梦都想买回来，但是真是没钱了，只能眼睁睁看着，我也动员过我的家人买，但没人听我这个LOSER的话。我觉得你是一个在投资和人生上都充满智慧的人，而且还相当儒雅，让我非常受教。不象有的房产投资人士，实在不敢恭维。我现在还是没钱买中国股票，但是我仍然很希望听听你的见解。非常感谢。

walker123

Hi LZ, Please tell a bit of LTC. thanks.

rainy

可以pm我您会计师的联系方式么？ 朋友需要 谢谢

wsxcv

请问能介绍个好的专业地产会计师给我吗，谢谢！

chilldrenluo

哎呀 更新了~~~~

Propertyjo

wsxcv 发表于 2013-3-15 16:06
请问能介绍个好的专业地产会计师给我吗，谢谢！

Pm 了-------

Lease

nzsleepless 发表于 2013-3-15 01:00
记得在阿海问答中，你曾经谈到现在是买中国股票的好时机，时间应该在两三个前吧。现在看确实是买在底部。 ...

这位网友，你实在是过奖了。我觉得我无论在哪一方面，都谈不上有什么智慧，只是经历了一些事情（有自己的亲身经历，也有看到周围人的经历）之后，感受到个人的渺小，于是就学习着用谦卑的心态来面对各种事物。具体到投资方面，我觉得股市是一个更加能让人谦卑的地方，股市里人性的贪婪和恐惧更加体现的淋漓尽致。我自己也脱不了俗，在股市里沉浮已经多年，成绩非常一般，究其原因，依然是自己的心态不够平和。心态问题解决不了，即便你有高超的分析能力，最终都会功亏一篑。所以有人说在股市里取得成功是三分技术加七分心态，我非常赞同。对于中国股市，我能够说的不多，我的主要投资都在香港，中国A股只是少量参与，个人觉得A股中的银行股仍然值得期待，虽然已经涨了一些了，但有几只质量不错的银行股巿净率依然低于1倍，正常情况银行股市净率应该接近2倍。此外在目前的位置，我依然认为是底部附近，还是对行情有乐观的期待，如果行情看涨，那么券商股一定是受益者。

shanyi31

哈哈，lz生的是个小洋人，真可爱

shanyi31

哈哈，lz生的是个小洋人，真可爱

Propertyjo

shanyi31 发表于 2013-3-15 22:34
哈哈，lz生的是个小洋人，真可爱

哈哈 谢谢^_^

紫色夕阳

wyan041 发表于 2013-3-14 00:31
楼主，帮忙看看这个房呗http://mobile.barfoot.co.nz/493988。可以做投资房吗？如果出租，可行吗？大概什么 ...

这个房子租金最多到550，楼下严格的说是RUMPUS ROOM，屋主心理价位在60万以上，自住可以，但不是好的投资房。

nzsleepless

Lease 发表于 2013-3-15 21:58
这位网友，你实在是过奖了。我觉得我无论在哪一方面，都谈不上有什么智慧，只是经历了一些事情（有自己的 ...

谢谢分享。我也一直关注银行股，尤其是民生银行。这里是房产交流之地，我就不多喧宾夺主了。衷心祝愿你投资顺利，心情愉快！也祝楼主及各位投资顺利！

kefu

Lease 发表于 2013-3-15 22:58
这位网友，你实在是过奖了。我觉得我无论在哪一方面，都谈不上有什么智慧，只是经历了一些事情（有自己的 ...

可否开个帖子讲股票？谢谢。。兴业银行和民生哪个更好？？现在是底部吗？

erinpoh

想请问楼主如果打算把自住房子的几间房间租出去，应该 i）报税（flatmates)还是应该 ii）当作租给boarders （每星期租金少于247）,那就不需要报税？

live_in_nz

不亏为精算师，精明。

Propertyjo

walker123 发表于 2013-3-15 10:50
Hi LZ, Please tell a bit of LTC. thanks.

这个还是应该请教专业会计。
我只知道一点概况，LTC 是 LAQC 更新，主要区别是不再算 building depreciation loss 去冲收入抵税

Propertyjo

erinpoh 发表于 2013-3-16 16:47
想请问楼主如果打算把自住房子的几间房间租出去，应该 i）报税（flatmates)还是应该 ii）当作租给boarders  ...

我想你应该是指你以个人的行为，那么不涉及公司，所以只涉及 income tax. 虽然我知道好多人都不喜欢打税，不过要知道打税有一个特别大的好处，就是可以多贷款！哈哈 表示你可以多买房。

mark108

thepopopo 发表于 2013-3-13 01:00
我来回答你的这个问题
2000年开始买第一个房子的时候，我的计划是每5年买一套投资房，退休前至少有5套房 ...

赞一个，不能再同意更多。。。

erinpoh

Propertyjo 发表于 2013-3-16 20:44
我想你应该是指你以个人的行为，那么不涉及公司，所以只涉及 income tax. 虽然我知道好多人都不喜欢打税， ...

是的，如果我把房间租出去，在打税，那我是不是都可以claim 贷款的利息，水电费等等。