<<== 阿海房地产问答==>>

新人

想问个问题，大家在买投资房的时候，能够心理承受的最坏的可能是什么呢？10年不涨甚至跌？每年贴进去的钱影响了生活？等等，想听听大家觉得可能会发生的事情。

kuailexiaozhu

如果澳洲再次开门，对新西兰房价有什么影响？今天新闻说的

walker123

Lease 发表于 2012-12-7 11:38
11 years ago, the mortgage interest rate was at approx 6.5%. I figured out if I could buy yield at ...

thanks. agree with you - put positive cash flow top on your list then captial gain. but for the first a couple of years of investment, have to be struggling as it's getting harder and harder to find 8% yield property right now? so as you said before, time is key....

阿海

新人 发表于 2012-12-7 12:42
想问个问题，大家在买投资房的时候，能够心理承受的最坏的可能是什么呢？10年不涨甚至跌？每年贴进去的钱影 ...

每个人心里承受能力不一样，但一般都是因为有压力人的抗压能力才会提高的。

最坏我觉得大部分是还不了贷款或租客捣乱吧，每个人不同。

还有的就是那些自己控制不了也看不到的因素，例如火山爆发，地震，个人健康等等。

做人要幸福就是要担心那些自己能控制和预防的事情，不要担心那些自己看不到控制不到的事。

阿海

kuailexiaozhu 发表于 2012-12-7 12:44
如果澳洲再次开门，对新西兰房价有什么影响？今天新闻说的

没影响。

阿海

walker123 发表于 2012-12-7 12:53
thanks. agree with you - put positive cash flow top on your list then captial gain. but for the fi ...

现在要买8%yield你只能买shoe box apartment或南区西区穷人多的地方。

每个cycle都不一样，现在的cycle就是买房为了capital gains。

如果你坚决买8%，那损失的capital gains就别后悔了。

当然买了后风险就是自己要抗一点点利息，但是做生意都有风险的，最重要是你要知道你将来要达到什么目的，要用什么策略达到目的，之后你就知道买什么房子符合你的目标了。

Annie911

Lease 发表于 2012-12-7 08:52
即使在10年前，也很难找到yield 10%的现成房子，因为我就是投资房地产已经11年了。那时候我尽量找8%的房子 ...

Can't agree more. 想买回报率10%的现成投资房，买过来什么也不做就想要正现金流，任何时候都是不容易的。偶尔有回报特别高的，大多是歪瓜劣枣，要特别小心，说不定就是一个坑等着你跳。对职业投资客来说，比较稳妥靠谱的做法，就是整一间有潜力可以Add Value的房子，比如可以Do Up，或者有个比较大的空地，加建或者搬个现成的Small Dwelling过来，或者可以2房改3房，3房改4房，或者楼下有Rumpus可以改成房间，或者车库可以改成Sleepout，总之只要花不多的钱整上一把，就可以把Yield提高很多，然后可以进退自如: 进, 可倒手赚Equity; 退, 可以房养房长期持有。

walker123

阿海 发表于 2012-12-7 12:51
现在要买8%yield你只能买shoe box apartment或南区西区穷人多的地方。

每个cycle都不一样，现在的cycl ...

"每个cycle都不一样，现在的cycle就是买房为了capital gains" can you tell more? i mean how you identify it?

thanks  阿海 again for this platform for manys can share their thoughts and experience.

i've learned lots from here. thanks everyone.

阿海

walker123 发表于 2012-12-7 15:01
"每个cycle都不一样，现在的cycle就是买房为了capital gains" can you tell more? i mean how you identi ...

我首页说得很清楚了吧，房价在升了就不要太在意回报率，不然到头来因为回报率高的什么都没买，最后错失了机会。

当然也不能瞎子那样随便买。

Lease

阿海 发表于 2012-12-7 13:51
现在要买8%yield你只能买shoe box apartment或南区西区穷人多的地方。

每个cycle都不一样，现在的cycl ...

Shoe box apartment, properties in bad suburbs are not necessarily bad investments, if bought at a low-enough price.

阿海

Lease 发表于 2012-12-7 22:03
Shoe box apartment, properties in bad suburbs are not necessarily bad investments, if bought at a  ...

很多投资者没有足够的心里素质，去买穷区的房子后遇到不讲理的蛮租客糟蹋房子不给租金了，然后就对房地产失去信心了退出了。

所以没经验压力承受能力低的不能买太烂的地方。

proinv

最近出租房屋好像又慢下来了,朋友的房好久都还没租出去,只有不断降价了.

walsf

请问阿海同样价钱同一个区
是买一个半幅地的学区house好
还是买下不是学区的同一块地上的两个units？可转为freehold？

Leon123

阿海，请问一般买房前查title的目的是什么啊？

JY2010

walsf 发表于 2012-12-8 16:28
请问阿海同样价钱同一个区
是买一个半幅地的学区house好
还是买下不是学区的同一块地上的两个units？可转 ...

没有绝对答案，看你的出租房组合里面的需要，house的capital gain高，yield低，unit相反。如果你现在cashflow很好，当然考虑买house, 如果银行告诉你你equity可以但是income不高，不给你贷款，就考虑unit. 投资必须独独立分析因为只有你自己清楚自己的财务情况。

mars.ma

海兄，有个问题想问问，朋友有两块地介绍给我，在西区ranui 新区。34万一块，值得投资吗？

pategao

mars.ma 发表于 2012-12-9 10:16
海兄，有个问题想问问，朋友有两块地介绍给我，在西区ranui 新区。34万一块，值得投资吗？

我可以帮你回复吗？不值得

阿海

proinv 发表于 2012-12-8 16:05
最近出租房屋好像又慢下来了,朋友的房好久都还没租出去,只有不断降价了.

靠近圣诞了租客当然少了。

阿海

walsf 发表于 2012-12-8 16:28
请问阿海同样价钱同一个区
是买一个半幅地的学区house好
还是买下不是学区的同一块地上的两个units？可转 ...

unit一般已经是freehold的了，只是unit title和cross-lease的区分而已。

两者要看你的serviceability和equity啊。

如果你收入高，那买house。

如果你收入不高，那买unit。

收入包括租金回报在里面。

阿海

Leon123 发表于 2012-12-8 21:02
阿海，请问一般买房前查title的目的是什么啊？

确保卖家真的是房子的主人，还有地契上的easement之类律师比较在乎的东西.

如果是比较新的房子，那ccc就重要了。

阿海

mars.ma 发表于 2012-12-9 10:16
海兄，有个问题想问问，朋友有两块地介绍给我，在西区ranui 新区。34万一块，值得投资吗？

Ranui都是穷人住的，不值得投资，地多大？好贵啊。

阿海

pategao 发表于 2012-12-9 11:58
我可以帮你回复吗？不值得

找你笨的朋友不叫朋友吧。。。

奶疯

请教阿海等，下周新买房子要定贷款了，anz银行接受我现在住的房子市场价格是36.9万，我还有23万没有还清，在asb银行，按可以贷款80%，有6.5万可以top up出来。新的房子67.5万，打算自住。按贷款首付20%是13.5万减去目前房子top up出来的6.5万，我自己支付7万。这样相当于2个房子都付了20%。给预批的anz银行说，如果我把asb贷款的这个房贷转到他们那里，那么他们可以把asb那个做成100%贷款，当然我也可以保留二个各贷款80%。究竟是放二个银行好呢，还是放在一个银行？另外这个36.9万市场估价，是anz接受的，这个asb也能接受么，我这种情况需要我自己去和asb说我需要top up并可能会把贷款转走，还是anz会全盘办理，只需要我授权签字即可？多谢。

mars.ma

谢谢楼上的和海兄的答覆，差点就背蒙了！呵呵！对了地有580平！这样的地价格应该在多少知道吗？谢谢

天朗气清

walker123 发表于 2012-12-7 14:01
"每个cycle都不一样，现在的cycle就是买房为了capital gains" can you tell more? i mean how you identi ...

怎么判断房价还会再升而不是到了顶部呢？如果房价不升利率升，那不就要割肉了吗？

walker123

天朗气清 发表于 2012-12-9 20:34
怎么判断房价还会再升而不是到了顶部呢？如果房价不升利率升，那不就要割肉了吗？

go to first page,  阿海 made it very clear. ask 阿海, if still confused.

I'm a learner at this stage. :-)

阿海

奶疯 发表于 2012-12-9 14:07
请教阿海等，下周新买房子要定贷款了，anz银行接受我现在住的房子市场价格是36.9万，我还有23万没有还清，在 ...

如果新房是自住的，现在的房子在ANZ的出租当投资房，那就让ANZ把投资房100%贷款，剩余的就自住房贷款。

只有2个房子1个或2个银行都没关系，以后可以break的。

阿海

mars.ma 发表于 2012-12-9 17:44
谢谢楼上的和海兄的答覆，差点就背蒙了！呵呵！对了地有580平！这样的地价格应该在多少知道吗？谢谢

不知道啊，我不投资西区那么远的。。。

奶疯

阿海 发表于 2012-12-10 09:45
如果新房是自住的，现在的房子在ANZ的出租当投资房，那就让ANZ把投资房100%贷款，剩余的就自住房贷款。
...

谢谢建议。

proinv

看到ＴＲＡＤＥＭＥ上２个刚买的出租房租金正在不断降价中,一个从５９５降到５８０,一个从４７０降到４３０,还没租出去.　
现在买投资房,因为降格高昂,加上一些中介公司给的租金建议偏高,市场不买帐,新地主门没经验,期望值过高,导致定位不准确,入门总是要交一点学费的.