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[说地] 房产投资需要耐心，尤其是在馄饨期（CONSOLIDATION STAG) [复制链接]

剑客浪心

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电梯直达

楼主

发表于 2025-3-21 22:39:54 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

所在地区:

奥克兰中区

今晚正好就聊聊什么叫CONSOLIDATION STAGE，这个概念一直是在股市用得很多，但是新西兰房产最近几十年也有2次出现过CONSOLIDATION STAGE，中文我就称它为馄饨期吧。

上图是新西兰真实房价INDEX（剔除了INFLATION RATE), 在1997 - 2003，做了大概近5年的横盘震荡，当时是亚洲金融危机之后，全球动荡，知道中国世贸成功，美国设计，中国制造，走出了全球经济的一波增长。

第二个阶段就是2008 - 2013. 也做了接近5年的横盘震荡，这次是次债危机。中国配合美国成功把全球经济拉上来，来了个全球化的黄金十年发展。

第三个阶段就是2018 后期，因为疫情，把本该来临的调整，大幅度的QE刺激变成了冲顶40%的涨幅。如果放在大宗期货，股票或其他资产的图形上，这是要行情末期出货冲顶，之后是面临漫长的遥遥无期的调整，比如日本失去的30年。我们再看看中美这次又在干什么？在冷战，在竞争。川普挑起了关税大战，要撕破全球化的贸易次序。现在全球经济根本就是毫无头绪的等待美国撕破全球化的茧房，更别说走出经济困境和衰退。

如果把时间再拉长一点，拖到100年，是不是可以理解为美国王朝的成长，繁荣，衰退？那每10年的房产调整，也就是我们所说的资本主义自我调整，自我修复，美帝每一次能成功进入新的经济繁荣期。

如果这次美帝真能得到重生，那我们这次的CONSOLIDATION期后，新西兰房产还能走下去。如果美帝不能重生，带动全球，这。。。。。嘿嘿了。这就是真实的外部环境。

再来看看新西兰的内部环境，上图。

serviceability ,银行最喜欢的东西，没事给你测一下。07次债危机那会，新西兰的AFFORDABILITY确实到了高峰，大概47%左右，就是你47%的收入还房贷去了。然后21-22年那时，近50%的收入还房贷。

我们看到再98-04年间，AFFORDABILITY 跌至27%才稳住，在09-19年期间，AFFORDABILITY在32 -37 之间稳定。这次，我不知道这个指标会跌到何时，房价才会止跌，但我知道从现在这个数据来看，25年绝对不是底部，是半山腰。大家再可以去看看OCR的历史指标，也是指向半山腰。这样之后是CONSOLIDATION还是走向深渊，我们并不知道，但市场的LISTING 暴增，给了我们明确的信号。

PS:

有个单细胞动物，一直在耳边嚷嚷，发出各种噪音。我一直嫌它烦，嫌它蠢，看不清楚方向，它老亏钱，后来得到几个信息，发现这动物是真坏，因为一旦被IRD定义为开发商，它是不能停的，不然吃啥？贷款一样还，它不能停，药也不能停。这无脑的货之后肯定是更大概率亏钱，东搞一下，西搞一下的，搞一下就亏一笔，它不搞，IRD就会搞它。

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MANKIWI

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