邻居新建一个车库，居然没有building consent，没有让我们知道，就开始建了，这怎么搞？？

Xiaopp

隔壁邻居是个80年代的建筑，换了新房主是当地人。就这几天他们开始新建一个独立的车库，我们之前没有签字同意过。看到水泥车开过来我们才发现他们要建，惊呆了。然后我们上council网站edoc查了，才知道他们去年申请了的新车库，没有building consent，没有resource consent，通过application for building consent exemption 得到 council approved，这是什么神奇操作？
图纸显示该车库约25.5平米，总高5.6米（挑空地基高度2.5米，地基以上是单层车库高度3.1米），车库到我们的boundary只有一米距离，有一部分切角甚至不到1米。看他们的申请图纸上有工程师的设计，有建筑师的设计，但是现在这个年代，新建一个车库居然不需要建筑许可，我们真的是很诧异。我们看到council approve 上写：“building consent exemption is granted un Section 41 of the Builidng Act 2004 for work for which a builidng consent is not required under Schedule 1 Part 1 Exemption 2."  另外下面有一个Comments 写: "Outbuilding, not exempt by Sechedule 1 #3A because of height of proximity to building/boundary..." 。 不是很明白？

该车库建完，将影响到我们的morning&afternoon sun，车库朝我们这边有开窗影响到我们隐私，高度上我们不确定是否有地震倒塌压倒我们建筑。 目前能想到的infrigements就这些。其它还有么？

我们觉得比较生气。希望不要认为我们是华人家庭就好欺负，可以跳过building consent 和resouce consent，完全不care我们直接建永久建筑。

在此请教各位前辈，专业人士，热心华人有经验的朋友，律师等帮忙理一下我们的思路，下一步该怎么合法合理的维护我们这个华人家庭的最基本的合法权利，please！如果我们是对的，我们会维护我们的合法权利，先谢谢大家 : )

风雨之后无所谓拥有

别人在自己地上该车库不是有consent exemption么，和欺负华人有啥关系啊

DoubleX

你是错的，COMPLY PLANNING为什么需要邻居签字
再过几年，你回头看，你会觉得很好运，你邻居才盖了个车库，不是分割一堆3层小联排

四文鱼哥

有在屎盖上问人的功夫还不如请个律师

新人417

你想多了朋友，他们自己的地有各种手续，你做不了任何事也不关你的事。

auckland.clark

楼主有疑问，可以咨询council，他们的解答算是权威的了。

人家在自己的物业上，合法规划、处理自己的财产，和族裔没有任何关系啊。

bubugu

为什么建一個單層独立車库少於三十米在自己的土地上，又要邻居同意又要申报building consent 又同resource consent 有關？奇怪…何时成為華人欺負的準則？

bubugu

樓主由上年開始就有這种神奇的操作！你也可以的！

ALLBLACKS

hshgb~~~~~~~~~~~~~~~

bluesky771014

我只能说你的邻居目前看起来都是正规的手续， 你的以为只是你的以为，包括挡你的阳光，没有影响阳光角就是没有超标。他没有侵犯你的利益，所以别把这个挑高到华人利益的高度。你不相信就去council巡查，总比你付了律师费后才发现你根本没有赢的概率。

beck@

building consent exemption is granted

2795358

听说过几年都没有阳光角这个东西了。。。

ronaldlu

看来你的意思是想侵犯隔壁邻居最基本的合法权利

陌生的香港人

先假定樓主這個是freehold 的房子 不是crosslease

2020年8月政府宣布如果不超過30平方米的加建 如果不涉及水方面 高度又不超過其和邊界的距離 可以不用building consent 就是樓主說他們拿exemption 的意思

但由於車庫的高度和邊界的距離不達標 （樓主自己都引用上面的意思了 - 有部分得不到括免） 目測他們還是要building consent 的 如果沒有 樓主或許可以投訴 - 不過 樓主要明白  building consent 本身並沒有要諮詢鄰居的機制  你最多只能要求他們補辦BC而已

諮詢鄰居這個是resource consent 的範圍 但問題是如果他這個車庫沒有違反planning controls （例如yard setback -  不過車庫距離邊界如果有 1m 的話這其實已經comply 了  （這和上面說什麼邊界距離是兩個不同的限制 不能混為一談） 而一層的車庫大概沒有陽光角的問題 最後可能就是看看他們的建築覆蓋率是多少了 不過就是超了  一個一層的車庫的話  council也不一定覺得他們需要你們同意）只要他們這個車庫本身不用RC   那你們的同意什麼的就無從談起

而如果是crosslease 那又不一樣的說法 可是這個則已經是civil matter 和council 沒半點關係  

rzrljb

lz感觉什么都不能做，因为对方完全合法

lodn

你令居新建车库有超30平方米？如果没有，你out了，

会走路的人鱼

楼主自己先搞清楚新的Building code 再投诉吧 就像楼上说的新规2020年8月开始的 车库或者sleepout 没有Plumbing 小于30平米不需要BC  而且你都在网上查到邻居的申请资料 证明人家也是按规矩来办的 而你说的好像邻居偷偷摸摸的建车库也不好吧. 而且新闻之前说2022年8月开始有的区可以建3层楼都不需要RC了 就是你说的阳光觉.

Xiaopp

陌生的香港人 发表于 2022-5-15 18:51
先假定樓主這個是freehold 的房子 不是crosslease

2020年8月政府宣布如果不超過30平方米的加建 如果不涉 ...

香港人，感谢你专业的回复，反复看了几遍，还有几点疑问请教一下。

1，council自己都备注在最后，说有部分（建筑高度超过边界距离很多）得不到豁免，那council为什么还自相矛盾地approve他们这个without building consent  exemption 呢？

2，我的理解，车库 setback距离边界1米comply的前提，是否通常指的是常规建筑，含有BC的建筑。而引用2020年Aug新法下的30平方米建筑，或无BC的exemption建筑，是否应该不可逃避地遵守：建筑本身height至少应该大于或等于到边界的距离，你觉得呢？

3，虽然是“单层“车库，但在这个单层车库下方还有floor（2米多高，钢架在斜坡上，然后水泥，远超过1米），再加车库有3米左右高度，总高近6米，对我们家的阳光和隐私是有很大影响的。

基于以上几点，请问是否我们只能靠阳光受损，找律师上诉到environment court解决？还是说我们仍有机会通过向council投诉，建筑高度的距离到边界不合规的方法，来终止他们建造或者remove他们的车库？谢谢




补充内容 (2022-5-15 23:08):
是否需要resource consent再建造新车库，难道不是council要首先考量的么？难道这个都可以让邻居自己去决定是否需要RC？还要我们自己去法院打RC官司？

鯇魚

Xiaopp 发表于 2022-5-15 22:07
香港人，感谢你专业的回复，反复看了几遍，还有几点疑问请教一下。

1，council自己都备注在最后，说有部 ...

你要读一读schedule 1是说什么。我看了Part 2是discretionary exemption, Part 3A是单层30平米一下的exemption，是两个不同的类别。

意思是说虽然这个车库不满足Part 3A，但是满足了Part 2所以豁免了。

你这个我觉得机会不大，不知道阳光角什么的现在怎么判定不过对方到目前为止看来是一切合法。

可以理解你不满，我想象你是在坡下面的那家？一米开外正对着他们的新高台子和车库？是这样的话气愤是难免。不过如果没有法律支持你也是没有任何办法，很多房子不都是贴着建的，都批了。

陌生的香港人

Xiaopp 发表于 2022-5-15 22:07
香港人，感谢你专业的回复，反复看了几遍，还有几点疑问请教一下。

1，council自己都备注在最后，说有部 ...

1，council自己都备注在最后，说有部分（建筑高度超过边界距离很多）得不到豁免，那council为什么还自相矛盾地approve他们这个without building consent  exemption 呢？
我沒看到你所看到的文本資料 所以不太理解到底是怎樣回事 我覺得這個你可以到council問問 為什麼說不能exempted 但又發這個批文 不過我說了 就是他們要補辦BC 這也是BC而已 單是BC本身不涉及鄰居同意的 這不是BC要考慮的事  


2，我的理解，车库 setback距离边界1米comply的前提，是否通常指的是常规建筑，含有BC的建筑。而引用2020年Aug新法下的30平方米建筑，或无BC的exemption建筑，是否应该不可逃避地遵守：建筑本身height至少应该大于或等于到边界的距离，你觉得呢？
所有建築不管受不受exemption 管制的都要遵守這些planning 的標準（奧克蘭的話就是UNITARY PLAN 的標準）至於建築高度和邊界距離這個則是building code 的標準 上面說了 building act 機制裡沒有鄰居同意的規條 所以換句話來說 違反這個Building Code 裡高度/邊界距離他們基本也不用你同意 但如果違反1m setback 或者其他planning controls 則有可能需要你們同意  

3，虽然是“单层“车库，但在这个单层车库下方还有floor（2米多高，钢架在斜坡上，然后水泥，远超过1米），再加车库有3米左右高度，总高近6米，对我们家的阳光和隐私是有很大影响的。
所以你說是這個就不是車庫那麼簡單了 但你有看過相關圖紙嗎？ 陽光角這些有違反嗎？ 如果沒有 那他們恐怕也是可以建的 如果真的懷疑  那打電話叫council 來看看？


基于以上几点，请问是否我们只能靠阳光受损，找律师上诉到environment court解决？还是说我们仍有机会通过向council投诉，建筑高度的距离到边界不合规的方法，来终止他们建造或者remove他们的车库？谢谢
如果他們沒有違反這些發展管制（planning - development standards）方面的規定（例如陽光角 例如yard setback 例如覆蓋率）   那你基本上是真的沒什麼可以做的  大不了要他們補辦BC  而如果他們這個車庫只需要申請 BC 而根本不用RC  那也輪不到你們反對 更去不了環境法庭  所以建議你還是先看清楚他們的圖紙  搞清楚他們這個車庫有沒有涉及相關的development standards 方面的違規  再作他圖  無奈的是  你不能主觀就說這個車庫會影響你們陽光什麼的來投訴 如果沒有這方面的違規  車庫對你們的影響他們只會說這一切影響都是   "as of right" 而不會受理   

陌生的香港人

是否需要resource consent再建造新车库，难道不是council要首先考量的么？难道这个都可以让邻居自己去决定是否需要RC？还要我们自己去法院打RC官司？

Council資料顯示這種申請他們不一定要resource consent team做所謂的plan check （這個一般building consent 他們會專門做這個 看看方案有沒有不符合planning 要求而要拿RC） 而是建議申請人自己聯繫council planner  所以如果有懷疑的話最好是打電話council 讓他們來看看

bubugu

Council 永遠説自己是对的沒錯！要指出他們錯誤，请你準備金錢時間和好的律師！在Wellington 有個富豪成功推翻council 的rule，要前面的屋拆下小孩子玩的棧道圄牆，回復之前的海景！

老老妖刀

啥都往华人二字上扯。

bubugu

老老妖刀 发表于 2022-5-16 11:10
啥都往华人二字上扯。

需不需要在邻居门口唱起国歌，寸土不讓…

猩猩都叫兽

陌生的香港人 发表于 2022-5-15 23:18
1，council自己都备注在最后，说有部分（建筑高度超过边界距离很多）得不到豁免，那council为什么还自相 ...

不是说set back的距离要大于等于建筑物的高度吗？这个车库6米高，那不应是离开围栏也6米吗？还有既然不需要BC, 那么为什么还要council approve呢？自己找个画图的画好或者结构工程师弄好，找LBP施工不就可以吗？还需要备案啊？

陌生的香港人

猩猩都叫兽 发表于 2022-5-16 12:16
不是说set back的距离要大于等于建筑物的高度吗？这个车库6米高，那不应是离开围栏也6米吗？还有既然不需 ...

這個building code 的setback 和unitary plan 需要鄰居同意的1m setback 沒有關係  我也搞不懂為什麼會有這個 反正BC 從來就沒有要鄰居同意的說法 - 這個最好這裡有懂Building Code的設計師來分享一下 我也建議樓主如果懷疑應該直接投訴/問 council 到底是什麼回事

至於報備 反正你建了東西在地上 知會一下council 然後把相關資料放到property file 也很正常吧 不然如果什麼都沒有 將來要賣時人家賣家突然看到地上多了一個建築物而council 什麼都沒有肯定納悶又上來問為什麼沒有consent 之類  - 所以說當初推出這個政策的政客都是不吃人間煙火的 一拍腦門就決定的事情  具體落實才發現原來很多要做的還是要做 -實質上基本沒太大區別   

猩猩都叫兽

陌生的香港人 发表于 2022-5-16 12:38
這個building code 的setback 和unitary plan 需要鄰居同意的1m setback 沒有關係  我也搞不懂為什麼會有 ...

对啊，要是需要备案，和去等审批，有啥时间上的区别吗。。。可能费用是少了点，但是同时也少了个监理的环境啊，完全是客户和builder之前的问题了，与其这样还不如申请BC，好歹多一层保障。。。不过像是carport，deck这些，确实是真的没必要BC有些，可以取消了。但是实体建筑物带顶的或者涉及排水set back这些的，不明白为啥要省去这个BC环节。还不如简化下流程。。。现在是要么贼严要么贼松，都搞极端。。

Jason zg

我服了，终于知道之前设计师为啥对于一些发言感到不耐烦了。这种专业性的问题，要么你听香港人这种专业的讲给你，要么自己做点功课研究一下。别听了一些半瓶醋吹牛的知识点，加上自己的理解，就做论断，得到的很可能是很荒谬搞笑的结论。谁告诉我6m的setback以后，这房子该怎么盖？前后还好说，property左右的宽度如果就12m多，那我还能盖个啥？盖个面条上去吗？

关于HIRB 怎么算的，自己去网上查下AUP, 选个zone，里面有详细的说明告诉你怎么算的。而且HIRB 是从旁边boundary的ground level往上算的，和你地基高度没有直接关系。具体没图我也不能断言，但是很有可能，和车库是一个水平的，那车库根本不会和Recession plane有交集。

不用RC,BC 并不是说没有compliance，所有的建筑都要符合bylaw，building code, NZS, district plan 等等。不要以为自己比Architect，比council都懂，人家也不是闭着眼睛让盖的，该有的审核都要做，他们自己本身都有责任。council里面确实有些好说话，有些要求严苛，但是基本的工作还是要做的。

你有疑问可以直接找council，我不知道找律师能干嘛？他们负责审BC RC吗？

南边球的熊

邻居盖你也盖 心里不爽给他丢白蚁

winny

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