本帖最后由 Skywalker123 于 2017-12-29 16:56 编辑
这几天趁着假期，与一圈搞投资的朋友BBQ聚会，席间当然就讨论了近来热闹非凡的海外人士限购政策，得到几个想法，抛砖引玉，写出来想听听网上几位专业人士的看法见解。
尤其是还没有拿到PR，但未来会申请或拿到PR的，还有未来准备买房的「准PR」，也可以看一看，叁考一下。
事先声明，我既不推销，也不是党粉，纯粹就事论事，看了不喜欢，不要喷啊。
一、新法对海外的买家确实是设限了，但主要设限对象是小型物业的买家。
A．新法给海外买家开了一个OIO审批的门，这是规避加入TPP签约国要互相给予最惠国民待遇的变通手段。早先OIO的设计，TPP里几个经济强国就已经不高兴了，现在雪上加霜，外国政府给予的评价更低，将来谈判桌上，估计总理笑再多、嘴再大，也不容易讨得便宜。
B．新法把海外买家购买物业的审批，不管大小都推给OIO。但以OIO的人手，以及这几年审批的效率来看，如果真的涌进大批海外买家的申请，一定无法如期达成任务。如果是大型投资案，有政商关系运作，可能还会快一点，但如果只是一位「准PR」买一栋自住房这样的小CASE，那就等到牛年马月吧！
C．现实中购买一栋自住房，签订合约时，非ORDINARY RESIDENT买家，是不是能够把「通过OIO审批」这一条，放到购房合约中作为一个CONDITION？这是一个大问题，即使法律上说可以，恐怕卖家也不会傻到陪着等牛年马月的审批。那麽非ORDINARY RESIDENT自住房买家，已经被自然排挤出了市场。
结论：非ORDINARY RESIDENT的自住房买家，不要幻想通过OIO审批，这道坎是为大型海外投资所设的坎，自住房买家已经被档在坎外。
二、新法规定，已经买了房的非ORDINARY RESIDENT，离纽十二个月之内，必须把持有的房产脱手，这个难办。
A．如果房产持有者因为某些不可抗力因素无法脱手，例如没有买家，或者合同签了但买家在合同中设定了一个「遥遥无期的CONDITION」，使SETTLEMENT DAY也变得遥遥无期，新法有什麽施行细则来规范？好像没有，也没有订出罚则。既无施行细则又无罚则，这条法律就纯粹一摆设。（熟悉法律的朋友大概笑了）
B．俗话说，「天要下雨，娘要嫁人，谁也不能挡。」反过来讲也成立，「天不下雨，娘不嫁人，谁也不能逼？」民主国家极端尊重私有财产，政府与人民法律地位相当，谁也不能逼谁去卖家产（为了公共建设政府可以依法收购，纽村可没有低端人口），这是法律原则。一个依靠政党黑箱运作产生的新政府，想依靠制定区区「行政法」向几百年的法律原则挑战，呵呵！I SEE YOU IN THE COURT，I SEE YOU IN THE HIGH COURT！咱们请大法官来定夺。
结论：已经购了房的非ORDINARYRESIDENT，就安心的持有房产吧。您的产业自有见义勇为的维权律师，会向新法挑战！万一没有维权律师出现，也可以付费请律师啊！相信国粉律师一定收费低廉，乐意服务。说不定律师还没请，新政府就因为不信任投票倒阁了。这种事九零年代末就发生过了，历史很可能还会重演……
三、奥克兰的房租价格，将会有新一波的暴涨，而且波及全国。
A．新的CV和CITY RATE、高企的房价和维护费用、租房法对保暖和毒房等的规定，将会在2019年之前汇聚在一起，在成本上推高房租价格。
B．租房法及法院判决强烈保护租客的规定和态度，加上恶劣租客产生的困扰，致使很多房东宁可把房子交给像是AirBnB这类旅游网站做Holiday House，平均收入增加一些，风险少一些，还少掉许多麻烦，有越来越多KIWI房东加入这一块。这几年旅游发达，自由行的游客数量激增，HolidayHouse的需求很大。除非政府出台禁止短期租屋，否则很难制止这股风潮。
C．另方面，尤其奥克兰地区，很多投资客获利了结准备出场，必须将租客「请走」，清空房屋，油漆粉刷，准备出售，所以租房市场的房屋供应量，近期将会锐减，长期看也是下行，万一（我说万一哈）执政党的十万户大计划开始实施，不知道会有多少东欧、南美、南亚、中国的建筑工要涌进奥克兰，那时租屋市场的供需也将会推高房租。
D．新政府将要修改租房法，对於房东加租做出限制，但还没有明确加租金额（或百分比）和加租时段次数。这又是一个用宏观行政调控，干预自由市场的例子。中国过去二十年想要摆脱的，没想到纽村还走回头路。执政党搞经济的思路，还停留在1970年啊！所以，上有政策，下有对策，对於房东而言，先下手为强，加个租吧！
E．奥克兰房产的投资报酬率极低，房租扣除很多开销之後，基本上是负数。除非入市早，便宜买到房，否则大约2015以後买的房，房租收入不能平衡投资金额的利息，遑论本金归还。所以，当房价涨幅减缓时，增值的潜在利益减少，房东如果要保留房子，自然要用增租来平衡。不过我很怀疑房东增租会有效，口袋不深的，现金流不够的，迟早还是要脱手。
结论：在做一个自由的租房客和房奴之间，我选择後者。我也这样告诫我的孩子。因为我的人生前三十年是自由的，後三十年做房奴。总结经验，我现在既不是房奴，也不愁吃穿住，就是依靠那後三十年。有钱难买早知道，如果早十年觉悟，我不是我，我是土豪！
四、奥克兰的投资房产买家已经开始出货，自住房买家要趁早。
A．对於奥克兰的投资客来说，投资的好时光从LVR出台後，就已经过了，现在一部份还处於消化政策期，一部份已经开始出货。投资客和一些自住房主，观望了一年，眼看暴涨无望，现下正在大量出货卖房。对於自住购房者来说，价格丰俭由人，住房条件、环境、学区等，有很多选择，正是挑房的好时机。这一点我放在第一，是因为这点对於自住的人来说很重要。房子与主人之间是互动的，住对了区，你喜欢房子，维护它，房子就会保你一家舒适平安不生病，这可能关系到风水、气场和正能量。我可以举出一箩筐的例子，华人洋人都有，住进了不对的豪宅，孩子整天生病，大人工作事业出岔，夫妻分房离异，这还叫家吗？好了，不能多说，怕看倌说我跑题。
B．许多有眼光的投资客，早期买进有潜力分割、可加建的房产，眼下正在把资金投入已经购得的房产土地上，朝增加现有产值的方向获取最大利益（这部分还有很多复杂关节，无法在此细述）。於是购房市场中，少了许多投资客的竞争，自住房购买者不用抢购，能有机会向卖家还价，用比较合理的价格买到喜欢的房子。至於期待房价腰斩或弱弱的跌个百分之十……经济运行最硬的道理是人口经济学，人口增长的刚需在那里，如果有坚持，那就满怀期望地等待下去吧！
结论：守株待兔不可取……兔子不一定出现，大野狼会来的……
: )
| 
夫以銅為鏡,可以正衣冠;以古為鏡,可以知興替;以人為鏡,可以明得失.
发表于 2017-12-29 16:47:18
分享
收藏
